中古物件

スルガ銀行【2024年最新融資情報】不動産投資！面談で聞いてきた(31

スルガ銀行　融資　日本橋支店 スルガ銀行が融資を不動産投資向けで再開した スルガ銀行が一連の問題を起こした後、2020年頭より(知り得る限りは) 不動産に対する融資を再開！ 以前の融資の審査基準から大幅に変更になっており、今まで活用するチャンスがなかったものの、購入検討している物件で業者に紹介されたので面談してきた。 一連の問題を起こした結果 業者ブラックリストが作成された 融資の資料精査が厳重に […]

不動産投資をしたいなら先に融資してくれる銀行を探せ(30

不動産投資するには先に銀行を探せ 不動産投資をするにあたって融資してくれる金融機関（銀行）よりも物件を先に探していませんか？ それでは物件が買えない！ 実は融資してくれる金融機関を探すのが先な件。 理由は、2つあり、１．いくら良い物件を見つけても、融資してくれる金融機関がなければ買えないため。 ２．特によい物件であればあるほど競合も多く、購入するためにはスピードが重要になるため、物件が出てきてから […]

買付を今まさに入れている物件の目線　(28

元々業者から来た物件概要書。指値をして買付。 今日は、今まさに買付けを入れており、融資付けしようとしてる物件目線を公開していきます！非常に良いと思った物件のため、どんな目線で中古を検討しているか見てください。 ◆概要は以下の通り 金額　　9,100万円 エリア　西東京 利回り　9.0% 築年数 18年 構造　　S造(重鉄) 積算比　116.2% (土地積算比92.6%) 間取り 広めのワンルーム […]

築古物件で適正な利回りを得る注意点　(17

築古物件のリスク ここまでは地方築古高利回り物件のリスクを話しましたが、どうやったらそのリスクを低減できるでしょうか。 答えは・入居率の見極め・修繕の確認です！この2つにだけ注視しましょうなぜならば、銀行金利は使える銀行の制限からおのずと高くなってしまうよって築古高利回り物件購入時、銀行金利を下げるには限界があります。 築古物件の賃貸需要 入居率と修繕の確認の中でも大事なのが「入居率」です！地方高 […]

誰も教えてくれない、築古のリスク③ (14

築古のリスクパート３ さて、先日の続きで一番わかりにくい項目を説明していこう！ ⑤耐用年数によるデットクロス 法人で物件購入する場合、耐用年数によるデッドクロスとは建物の耐用年数が切れることで、減価償却が止まり、減税できていた分も支払い税金が増えることをいう 少しわかりにくいので要素を分解して説明しよう ①建物の耐用年数　 まず、建物は何年使えるかというのが税法上定義されている耐用年数は・木造　2 […]

誰も教えてくれない、築古のリスク② (13

築古のリスクパート２ さて、先日の続き ③空室率 都内新築 都内で新築であれば賃貸需要が非常に高いため、高い稼働率（低い空室率）を確保できるでしょう。これは部屋が単純に「埋まる・埋まらない」だけの話ではなく「空いてから埋まるまでどれくらい時間がかかるか」も空室率に含まれます。 仮に都内では空いてもすぐに次の入居者が決まるため、空室率を95％としましょう。 地方築古 地方は都内と比べて相対的に賃貸需 […]