スルガ銀行【2022年最新融資情報】不動産投資！面談で聞いてきた(31
スルガ銀行 融資 日本橋支店 スルガ銀行が融資を不動産投資向けで再開した スルガ銀行が一連の問題を起こした後、2020年頭より(知り得る限りは) 不動産に対する融資を再開！ 以前の融資の審査基準から大幅に変更になっており、今まで活用するチャンスがなかったものの、購入検討している物件で業者に紹介されたので面談してきた。 一連の問題を起こした結果 業者ブラックリストが作成された 融資の資料精査が厳重に […]
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「築古 リスク」の検索結果20件
築古 リスク
不動産投資におけるデッドクロスとは？図で分かりやすい数字のマジックと回避方法 (25
不動産投資におけるデッドクロスとは？ デッドクロスといえば、株取引をやっている人であれば一般的な用語とした聞いたことがある人が多いかもしれませんね？ 実は不動産でもこのデッドクロスというものが存在していて 「一見、高利回りの物件も実はデッドクロスで利益がでない」 ということがある 不動産投資のデッドクロスに関して、このページで学べること デッドクロスとは？なんで起きるの？ 具体例を元にデッドクロス […]
Lesson 2-2 なぜ区分より一棟物不動産投資のメリットが大きいか
さて、前のレッスンでは一棟物・区分それぞれの新築・中古のメリット デメリットを説明してきた 結論、不動産投資は一棟物一択で、区分は事業規模を拡大するのに適していないではこの章ではもう少し詳しくその違いを掘り下げていこう！ このレッスンで学べること 事業規模に拡大する 一棟物のメリット なぜ一棟物は拡大しやすく、区分はしにくいか 一棟物と区分の拡大シミュレーション 事業規模に拡大する 一棟物のメリッ […]
築古物件で適正な利回りを得る注意点 (17
築古物件のリスク ここまでは地方築古高利回り物件のリスクを話しましたが、どうやったらそのリスクを低減できるでしょうか。 答えは・入居率の見極め・修繕の確認です！この2つにだけ注視しましょうなぜならば、銀行金利は使える銀行の制限からおのずと高くなってしまうよって築古高利回り物件購入時、銀行金利を下げるには限界があります。 築古物件の賃貸需要 入居率と修繕の確認の中でも大事なのが「入居率」です！地方高 […]
誰も教えてくれない、築古のリスク⑤一旦まとめ (16
築古のリスクを計算する、基本的なパラメーターは下記 ①利回り②銀行金利③空室率(空室期間) ④修繕費⑤耐用年数切れによるデッドクロス 結論:新築RCと地方築古物件は買う物件を間違える手残りが変わらなくなるどころか、 築古高利回りのはずの地方物件の方が儲からない可能性がある シミュレーションではわからない、築古と新築の利回り計算式 ①利回り・新築RC 7.5% ・地方築古14.5% 上記が2020年 […]
誰も教えてくれない、築古のリスク④ (15
築古のリスクパート４ さて、先ほどまでの記事で築古の衝撃の事実が露わになった・・・都内の新築と地方の築古では0.4％しか収益性に違いがない・・・ さらに忘れないでいただきたいのはこれは 「突発修繕」「大規模修繕」 を含めない収益性の差のため、築古特有の 「雨漏り」「配管の破損」「外壁の塗りなおし」 などが発生した時点ですぐに数百万の出費となり、0.4％の収益差は吹っ飛ぶ 当然新築・築浅はこのような […]
誰も教えてくれない、築古のリスク③ (14
築古のリスクパート３ さて、先日の続きで一番わかりにくい項目を説明していこう！ ⑤耐用年数によるデットクロス 法人で物件購入する場合、耐用年数によるデッドクロスとは建物の耐用年数が切れることで、減価償却が止まり、減税できていた分も支払い税金が増えることをいう 少しわかりにくいので要素を分解して説明しよう ①建物の耐用年数 まず、建物は何年使えるかというのが税法上定義されている耐用年数は・木造 2 […]
誰も教えてくれない、築古のリスク② (13
築古のリスクパート２ さて、先日の続き ③空室率 都内新築 都内で新築であれば賃貸需要が非常に高いため、高い稼働率（低い空室率）を確保できるでしょう。これは部屋が単純に「埋まる・埋まらない」だけの話ではなく「空いてから埋まるまでどれくらい時間がかかるか」も空室率に含まれます。 仮に都内では空いてもすぐに次の入居者が決まるため、空室率を95％としましょう。 地方築古 地方は都内と比べて相対的に賃貸需 […]
誰も教えてくれない、築古のリスク① (12
変な築古を掴まされると都心の物件と利回りが変わらない・・・ さて、前回間違った物件を購入すると 「地方築古」と「都内新築」 の手残りベースの収入が同じになる可能性があると書いた 「収益が倍も違うのだから、そんなはずないじゃないか！！」 とおっしゃる方もいると思いますが、一度冷静に読み進めてみてください※現に筆者は「地方の築浅」を運営してみた結果「都内新築」と利回りが変わらないじゃないか！となって都 […]
誰も教えてくれない、地方築古のメリットデメリット (11
さて、前の記事で築古におけるポイントは下記の点であると記載しました。 ・地方築古メリット→高利回り→家賃は既存の家賃から大きく下落しないデメリット→ランニングコストが高い→耐用年数は残っていない（デッドクロスする） これらを一つ一つ解説していきましょう。 まず、上記で目を引くのは高利回りかつ家賃がそれ以上大きく下落をしない！と言う点です。利回りが高くて、その利回りが維持されるなら最高じゃん！と思わ […]
