近年、旅行の形態は大きく変化している。
観光地を巡るだけの旅ではなく、その土地の文化や暮らしに深く触れたいという欲求が、国内外の旅行者の間で急速に高まっているのだ。こうした新しいニーズに応える存在として注目を集めているのが「民泊」である。
民泊は、従来のホテルや旅館のように均質なサービスを提供するのではなく、地域やホストの個性を前面に押し出し、よりパーソナルでユニークな宿泊体験を提供できる点に大きな魅力がある。
例えば古民家をリノベーションした宿で地元の食材を使った食事を楽しむ、都市のマンションで暮らすように滞在する、といった体験は、従来の旅行では得られなかった新しい価値を生み出している。
こうした背景から「自分も民泊を始めてみたい」と考える人は年々増えている。しかし実際にビジネスとして運営しようとすると、法律や許可申請、物件選び、集客方法、トラブル防止策など、乗り越えるべき課題は少なくない。準備不足のまま参入すると、集客が伸びなかったり、運営コストばかりが膨らんで赤字になったりするケースも珍しくない。
本コラムでは、これから民泊を始めたい人に向けて、基本的な準備の流れや押さえておくべき注意点を解説していく。成功する民泊ビジネスの土台づくりを理解することで、失敗を防ぎ、旅行者に愛される宿を築く第一歩を踏み出せるはずだ。
そもそも民泊とは？
民泊とは、自宅（一戸建てやマンションなど）の一部または全部を、旅行者などの第三者に対して有料で短期間貸し出すことを指す。従来のホテルや旅館とは異なり、一般の住宅を活用して宿泊サービスを提供できる点が特徴だ。
しかし、民泊は「ただ自宅を貸すだけ」で済む話ではない。宿泊サービスとしてゲストを受け入れる以上、法律の枠組みの中で適切に運営しなければならない。日本では2018年に「住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）」が施行され、民泊運営を行う場合には行政への届出が必須となった。
法律に基づいた許可や届出を行わずに民泊を始めてしまうと、無許可営業＝違法民泊 という扱いになり、最悪の場合は刑事罰の対象となる。実際に、無届けでAirbnbに物件を掲載して摘発された事例も存在する。
つまり、民泊を始める際には「物件の準備」よりも先に、法的に正しく運営するための手続きを理解しておくことが欠かせない。
民泊を始める時の申請の種類
民泊を始めるにあたっては、行政からの許可や届出が必須である。これを怠れば違法営業、いわゆる「闇民泊」となり、罰則の対象になる。正しく運営をスタートさせるためには、自分の物件や経営方針に合った申請方法を選ぶ必要がある。
主な申請の種類は以下の4つだ。
- 民泊新法（住宅宿泊事業）
- 旅館業（簡易宿所）
- 特区民泊
- 闇民泊（違法）
それぞれの特徴を詳しく見ていこう。
民泊新法（住宅宿泊事業）
2018年施行の「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく方法で、最もポピュラーな手段といえる。基本的には保健所への届出を行えば運営が可能だ。
- メリット：比較的手軽に始められる。設備基準も旅館業に比べると緩やか。
- デメリット：年間の営業日数が180日までと制限される。短期間で利益を確保するためには料金設定や集客戦略に工夫が必要。
また、火災報知器・消火器の設置や、緊急時対応スタッフの配置といった安全対策も義務化されている。届出を出せばすぐ営業できるわけではなく、一定の準備が求められる点は押さえておきたい。
旅館業（簡易宿所）
旅館業法に基づき「簡易宿所」として許可を取得する方法だ。ホテルや旅館と同じ扱いになるため、年間を通して無制限に営業できる。
- メリット：営業日数の制限がなく、安定的に収益を見込める。
- デメリット：消防設備や非常用設備の設置義務が厳しく、初期費用がかさみやすい。立地条件によっては許可が下りないケースもある。
具体的には、学校や幼稚園など教育施設から一定の距離を取る必要があるほか、住宅専用地域では運営が認められない場合もある。条件をクリアできる物件を持っているのであれば、長期的に安定経営できる選択肢といえる。
特区民泊
「国家戦略特別区域法」に基づき、特定の地域でのみ認められる民泊形態が「特区民泊」だ。代表的なエリアは東京都大田区や大阪府、大阪市、福岡市など。
- メリット：営業日数の制限がなく、365日運営できる。旅館業法に比べ規制が緩やか。
- デメリット：対象地域が限られており、人気エリアは競合も激しい。初心者は価格競争に巻き込まれやすい。
立地さえ合えば大きな収益チャンスがあるが、既にプロの事業者が多く参入しているため、差別化戦略や独自の強みが不可欠だ。
闇民泊
最後に「闇民泊」と呼ばれるものがある。これは、必要な許可や届出をせずに運営される違法な民泊のことだ。
- 特徴：一見すると合法的な物件に見えるが、行政のチェックを経ていないため、安全性・衛生面が保証されない。
- リスク：営業者は刑事罰や行政処分の対象となり、利用者もトラブルに巻き込まれる恐れがある。
実際に、海外の旅行サイトを通じて違法運営されるケースも散見され、利用者が被害に遭った例もある。闇民泊は法律的にも社会的にも問題視されており、避けるべき選択肢であることは明白だ。
民泊新法を始める際の2つの営業スタイル
住宅宿泊事業法（民泊新法）のもとで民泊を運営する場合、大きく分けて「家主滞在型」と「家主不在型」という2つの営業スタイルがある。どちらを選ぶかによって運営の負担や収益構造が変わるため、自分のライフスタイルやビジネスの目的に合わせた選択が欠かせない。
家主滞在型 ― ホームステイ型のアットホームな運営
家主滞在型は「ホームステイ民泊」とも呼ばれ、自宅の空き部屋を旅行者に提供し、宿泊期間中も家主自身が同じ家に住み続けるスタイルである。
メリット
- 大規模な設備投資を必要とせず、自宅の一部を活用できる
- ゲストと交流しやすく、アットホームな雰囲気を作れる
- ゲストの要望やトラブルにすぐ対応できる
特に「国際交流を楽しみたい」「地域の魅力を直接伝えたい」という人に向いており、副業的に始めやすい。
デメリット
- 宿泊料は比較的低めに設定されやすい
- プライベート空間が限られ、家族との生活に影響が出やすい
- キッチンやバスルームを共有する場合は、生活習慣や衛生管理に注意が必要
また、提供する客室数が5室以上になる場合は、住宅宿泊管理業者に運営を委託する義務が発生する。追加のコストがかかるため、規模を拡大する際には注意が必要だ。
家主不在型 ― プライバシー重視の一棟貸し・一室貸し
家主不在型は、ホストがその物件に住まず、旅行者に貸し出すスタイルだ。マンションの一室や一戸建てを丸ごと貸す形が一般的である。
メリット
- 宿泊料金を高めに設定しやすく、収益性が高い
- ゲストとホストのプライバシーが守られる
- 運営代行業者を活用すれば手間を大幅に減らせる
「投資用物件を活用して利益を出したい」「ホスト自身は日常的に管理に関わりたくない」といった目的に合致するスタイルだ。
デメリット
- 家主が管理業務を直接担わない場合、住宅宿泊管理業者との契約が必須
- 管理委託費用がかかり、利益率が下がる可能性がある
- ホストが不在のため、ゲストとのトラブルに直接対応できない
不在型は効率性やスケールの大きさが魅力だが、委託コストや管理体制をどう整えるかが成功の分かれ道となる。
どちらを選ぶべきか？
「家主滞在型」は、交流や副収入を目的にする個人に向いており、低リスクで始めやすい。一方、「家主不在型」は、投資型ビジネスとして安定的に収益を上げたい人に適している。ただし不在型は管理コストが重くなるため、収益計画を綿密に立ててから始める必要がある。
どちらを選ぶにしても、法的要件を満たすことと、ゲストに安心感を与える運営体制を築くことが最も重要だ。
民泊の始め方
民泊は「旅館業法」の下で宿泊施設とみなされるため、許可を得ずに運営することは法律違反となる。合法的にビジネスを進めるためには、まず行政への申請や届出が不可欠だ。その上で、施設の整備や料金設計、利用規約の準備、さらに集客のための掲載作業といったステップを踏む必要がある。以下に具体的な流れを整理する。
許可申請・届出の提出
民泊のスタイルによって、必要となる申請は異なる。大きく分けて3つの種類がある。
- 旅館業民泊
旅館業法に基づいて「簡易宿所」の許可を取得する形式。年間を通じて営業できるが、消防設備や立地条件に関する基準が厳しい。 - 特区民泊
特定の自治体が認めた地域のみで可能な方式。東京都大田区や大阪市、福岡市などが代表的。宿泊は2泊3日以上といった制限があり、エリアに限定性がある。 - 新法民泊（住宅宿泊事業）
届出を行えば比較的簡単に始められる方式。ただし、営業日数は年間180日以内と制限がある。副業的に民泊を運営したい人に向いている。
自分の目的や物件の条件に合った申請方法を選び、行政の窓口で正しい手続きを踏むことが、スタートラインに立つための必須条件だ。
施設の改修・必要設備の準備
申請が完了しても、すぐに運営できるわけではない。宿泊者に選ばれるためには、快適さと安全性を整える改修が欠かせない。
- 水回りの整備：浴室とトイレを分ける、洋式トイレを導入するなど、衛生的で使いやすい設備にする
- 消防設備の設置：火災報知器や消火器は法律で義務化されている
- 室内環境の工夫：清潔感のあるインテリアに整え、ゲストが「ここに泊まりたい」と思える空間を演出
また、集客のために重要なのが 写真撮影。多くのゲストは予約前に写真で判断するため、プロカメラマンの撮影や、照明・小物を工夫したインテリア演出が有効だ。
料金設定や規約の作成
収益を安定させるためには、柔軟な料金設定と明確なルールづくりが必要になる。
- 料金設定：繁忙期（夏休みや年末年始）は高めに設定し、閑散期は低めにする。長期滞在には割引を設けると予約率が上がる。
- 利用規約：チェックイン・チェックアウト時間、ハウスルール（騒音や喫煙の禁止）、クリーニングポリシーを明確にする。
特に禁止事項は近隣住民とのトラブルを防ぐために重要だ。住環境とのバランスを意識しながら規約を整えることが信頼につながる。
民泊サイトへの登録
最後に、AirbnbやBooking.comなどの民泊サイトに施設を登録する。
- 高品質な写真を使い、施設の魅力を強調する
- タイトルや説明文に「駅から徒歩◯分」「古民家リノベーション」「子連れ歓迎」といった強みを盛り込む
- レビューが集まるまでは価格をやや低めに設定し、評価が増えてから徐々に引き上げる
運営を開始した後は、ゲストからのレビューが次の予約を左右する。丁寧な対応や清潔な環境を徹底することで、リピーターや高評価を獲得でき、集客の好循環が生まれる。
民泊を開業するのに必要な資金
民泊を始めたいと考える人の多くが最初に抱える不安は「いくらあれば開業できるのか」という資金面だ。初期投資がなければ事業をスタートすることはできない。ここでは、民泊開業に必要な資金の目安と、コストを抑えるための工夫を解説する。
開業資金は100-300万円くらいの間が多い
民泊ビジネスをスタートする際の初期投資は、おおよそ100〜300万円が相場とされる。この金額の幅は、物件の条件や運営スタイルによって大きく変動する。
主な内訳は以下の通りだ。
- 物件の購入費または賃貸料（保証金を含む）
- 消防設備や安全対策に必要な工事費
- 家具・家電・寝具の購入費
- 内装の改修・リフォーム費用
- 行政への申請・届出に関する手続き費用
例えば、空き家になった実家を活用する場合は物件の購入や賃料は不要だが、リフォームや水回りの整備に数百万円がかかることもある。一方で、築浅の賃貸マンションの一室を利用する場合はリフォーム不要で始められるが、敷金や礼金などの初期費用が必要になる。
初期費用を抑える方法
民泊ビジネスを始めるためには初期投資が必要ですが、いくつかの工夫でコストを削減することが可能です。
フリマアプリで備品を集める
ベッドやテーブル、家電などは新品をそろえると数十万円単位になる。フリマアプリやリサイクルショップを活用すれば、比較的安価に備品を入手できる。また、撤退した民泊オーナーが家具や家電をまとめて売却しているケースもあり、こうした情報を探すことでコスト削減が可能になる。
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リフォーム不要の物件を選ぶ
古民家や築古物件は魅力的な雰囲気がある一方で、リフォーム費用が高額になりがちだ。築浅で改修不要な物件を選べば、初期費用はやや高めでもトータルコストを抑えられる場合が多い。
届出を自分で行う
住宅宿泊事業の届出や旅館業の許可申請は、行政書士に依頼すると20〜30万円かかることがある。自分で手続きを行えば、必要なのは申請手数料程度で済む。手間はかかるが、制度を理解する勉強にもなり、コストを削減できる方法だ。
民泊を始める際の注意点
民泊を開業する前には、押さえておきたい重要なポイントがいくつもある。これらを理解せずに始めると、想定外の出費やトラブルが発生し、早期撤退を余儀なくされる可能性すらある。ここでは、民泊ビジネスを成功させるために特に注意すべき点を整理しておく。
立地選びを妥協しない
宿泊業における最大の成功要因は「立地」である。どれだけ内装が美しくても、立地が不便ならばゲストは集まらない。
- 都市部の例：東京なら山手線沿線や浅草、横浜や大田区など観光地や空港に近いエリアが人気。大阪では梅田・難波といった繁華街が有利。
- 地方の例：観光地に隣接するエリアやオーシャンビューの物件は集客力が高い。
さらに、地域条例によって営業日数に制限がある場合もあるため、開業予定地のルールは必ず確認すべきだ。
180日ルールの厳守
民泊新法に基づいて営業する場合、年間180日までしか宿泊客を受け入れられない。この制限は連続運営を義務づけるものではなく、需要に合わせて柔軟に日程を調整できる。
事業計画を立てる際には、以下を考慮するとよい。
- 保有物件数
- 提供する部屋数
- 最大宿泊可能人数
- 料金設定
また、「民泊制度運営システム」を活用すれば、日数管理が容易になり、法律違反を避けられる。
初期費用とランニングコストを抑える
民泊の収益性を高めるためには、初期費用を抑えつつ早期に投資を回収することが重要だ。
- 家具や家電はニトリやIKEAなどコスパの良い商品を選ぶ
- 高級ブランド品は不要。見栄えよりも清潔感と機能性を優先する
- 清掃や消耗品などのランニングコストも、外注と自主管理のバランスを取る
コスト感覚を持つことが、長期的な安定経営につながる。
ルールを設定し、正確に伝わるよう工夫する
民泊は利用者の多様性が高いため、ルールを明確にし、誰にでも伝わる形で提示する必要がある。
- チェックイン・チェックアウトの時間
- 騒音や喫煙などの禁止事項
- 共有スペースの利用方法
これらは口頭説明だけではなく、宿泊マニュアルを部屋に設置するのが有効だ。外国人観光客の利用が多いため、英語や中国語など多言語での表示も欠かせない。
民泊以外の使い方の制限
民泊施設は原則として宿泊用にしか利用できないが、長期滞在型の賃貸と組み合わせれば、年間の稼働率を高められる。
例：企業の出張者向けや、1ヶ月以上の滞在者向けにマンスリーマンションとして貸し出す方法。これは国土交通省でも認められている運用形態であり、空室リスクを軽減する有効な手段となる。
災害・トラブルに備える
民泊には通常の火災保険が適用されないため、民泊専用保険への加入が必要となる。
例えば、一般社団法人民泊民宿協会の保険サービスでは、1日68円〜110円という低コストで広範な保障を受けられる。オンラインで簡単に加入でき、届出済み物件であれば追加審査も不要だ。
火災やゲストトラブルは「自分には関係ない」と思いがちだが、万が一の事態に備えることが安定経営には欠かせない。
民泊を個人で始めるには？ まとめ
民泊を始める際には、立地の選定、営業日数ルールの理解、コスト管理、多言語でのルール提示、そして保険加入といった基本的な注意点を押さえる必要がある。これらを怠れば、集客が伸びなかったり、トラブルで経営が頓挫するリスクが高まる。
一方で、適切に準備しリスク管理を徹底すれば、民泊は小資本でも始められる有望なビジネスモデルとなり得る。
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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