近年、旅行の形態が大きく変化しています。
観光客がただ観光地を訪れるだけでなく、その土地の文化や生活に深く触れたいという願望が高まっているのです。
この新しいニーズに応える形で、世界中で注目を集めているのが「民泊」です。
ホテル宿泊とは一線を画す、よりパーソナライズされた宿泊体験を提供する民泊は、旅のスタイルを根本から変えつつあります。
しかし、この新たな波に乗じて「民泊ビジネスを始めたい」と思っても、どこから手をつければ良いのか迷う方も多いはずです。
本コラムでは、民泊を始めるために必要な基本的な準備や失敗しないための注意点を解説していきます。
そもそも民泊とは？
民泊とは、自宅（一戸建てやマンションなど）の一部または全部を他人に有料で短期間貸し出すことを指します。
民泊活動を始める際には、法律に基づいた許可や必要な届出を行政に対して行う必要があります。これらの手続きを怠ると、無許可での営業となり、違法民泊として刑事罰の対象になることがあります。
民泊を始める時の申請の種類
民泊を始める前には、冒頭でもお伝えしたように行政から運営の許可を取得する必要があります。
申請の種類としては以下の4種類です。
- 民泊新法（住宅宿泊事業）
- 旅館業（簡易宿所）
- 特区民泊
- 闇民泊
それぞれの申請には、特性や制限が異なるため、これから詳しく説明します。
民泊新法（住宅宿泊事業）
民泊新法に基づく場合、保健所への届出のみで民泊運営が可能です。
比較的手軽に始められる方法ですが、年間に民泊運営ができるのは180日までという制限があります。
そのため、短い期間で利益を上げるためには、宿泊料金を適切に設定する必要があります。
しかし、民泊新法のもとでも、火災報知器や消火器などの消防設備の設置や、緊急時に対応できるスタッフの配置など、法律で定められた安全対策を整える必要があるため、すぐに始められるわけではありません。
それでも、紹介する3つの方法の中で最も始めやすい選択肢です。
旅館業（簡易宿所）
旅館業の許可を得ると、一般的なホテルと同じように扱われ、年間通して運営することができます。
しかし、消防設備や非常用設備などの安全基準が厳しく設定されており、これらの設備を整えるための費用が多くかかる場合があります。
また、立地に関しても特定の条件があります。
例えば、学校や幼稚園などの教育施設から一定の距離が必要であったり、住宅街での運営が許可されない場合があります。
これらの条件をクリアできれば、1年中運営が可能であり、安定した収益を期待できる方法です。
特区民泊
特区民泊とは、消防設備や立地条件などの規制が他の方法に比べて緩いため、比較的容易に民泊を開始できる特別な地域です。
具体的なエリアとしては、福岡県の福岡市や東京都の大田区など、特定の地域でのみ許可されています。
これらの地域では、運営日数に制限がなく、年間365日運営が可能です。ただし、これらは民泊運営が特に盛んな人気エリアであるため、専門家やプロが多く参入しており、初心者が赤字になるリスクも存在します。
そのため、民泊を始める際には、特区民泊よりも民泊新法や旅館業の許可を取得することをお勧めします。
闇民泊
闇民泊とは、法的な許可を得ずに運営される民泊のことを指します。
国や地方自治体の規定に従って必要な許可や届出を行わないで宿泊サービスを提供する行為であり、法律違反となります。
特に、海外の旅行会社を通じて客を集め、日本国内で非合法に運営するケースが見られます。
このような形態の民泊は、正式な許可を受けた事業者と比べて安全性やサービスの品質が保証されないリスクがあり、利用者にとっても不利益を招く可能性が高いです。
適正な手続きを経ずに運営される闇民泊は、消費者の保護だけでなく、公平な事業競争の観点からも問題視されており、避けるべきであると明確にされています。
民泊新法を始める際の2つの営業スタイル
民泊新法の下での民泊運営には、「家主滞在型」と「家主不在型」の2つの営業スタイルがあります。
家主滞在型は、宿泊客がいる間も家主が同じ住居に滞在するスタイルです。
一方、家主不在型は、宿泊客が利用する間、家主はその住居にいません。
どちらのスタイルが自分のビジネスの考え方や環境に適しているかを考えてみてください。
家主滞在型
家主滞在型の民泊は「ホームステイ民泊」とも呼ばれ、自宅の空き部屋を旅行者に提供し、その間家主も同じ家に住むスタイルです。
このスタイルの利点には、大規模な設備投資が不要であることや、ゲストと親密な関係を築きやすいアットホームな雰囲気を作れることです。
しかし、デメリットとしては、宿泊料が比較的低く設定されがちで、プライベートな空間が限られることが挙げられます。
また、風呂、トイレ、キッチンなどの生活設備をゲストと共有するため、生活スタイルやセキュリティについて事前に検討が必要です。
5室以上の部屋を提供する場合は、住宅宿泊管理業者に運営を委託する必要があり、そのための追加コストがかかります。
家主不在型
家主不在型の民泊は、ホストが住んでいない住宅で運営するスタイルです。
マンションやアパートの一室を貸し出したり、建物全体を一棟貸しする場合がこれにあたります。
このスタイルのメリットは、宿泊料金を比較的高く設定しやすく、ホストとゲスト双方のプライバシーが保たれる点です。
また、運営代行業者に管理を任せることで、ホスト自身の手間を省くことも可能です。
デメリットとしては、ホストが自ら住宅宿泊管理業者にならない場合、専門業者に運営を委託するコストが発生します。
家主不在型で民泊を行う際には、住宅宿泊管理業者との契約が法的に必要になります。
民泊の始め方
宿泊施設の運営には「旅館業法」が適用され、民泊もこの法律の下で宿泊施設とみなされます。
このため、許可を受けずに自分の物件を民泊用に貸し出して宿泊料を受け取ることは法律違反になります。
民泊ビジネスを始めるには、まず適切な申請を行って許可を得る必要があります。次に、民泊を開始するための具体的な手順を説明します。
- 許可申請・届出の提出
- リノベーション・必要設備の準備
- 料金設定や規約の作成
- 民泊サイトへの登録・運営開始
許可申請・届出の提出
民泊には3つの異なる種類があります。まず、「旅館業民泊」とは、旅館業の許可を受けて運営する形式です。
次に、「特別民泊」とは、特定の自治体からの許可を得て特定地域でのみ運営が可能な形式で、宿泊は2泊3日以上からとなっています。
最後に、「新法民泊」とは、届出を行うだけで始められる比較的手軽な方法です。これらの民泊の種類ごとに、許可申請や届出の手続きが異なります。
特別民泊は運営できる地域や期間に制限があるため、少し特殊な運営形態と言えます。
施設の改修・必要設備の準備
民泊で集客を成功させるためには、ゲストが快適に過ごせるように施設を改修することが大切です。
例えば、お風呂とトイレを別々にする、洋式で清潔感のあるトイレを設置するなど、ゲストが宿泊を希望するような環境を整えましょう。
また、民泊サイトに掲載する写真も重要です。
多くの人が写真を見て宿泊施設を選ぶため、インテリアを工夫して、写真からも魅力が伝わるようにしましょう。
料金設定や規約の作成
民泊を開始する準備として、料金設定や利用規約の整備が必要です。
料金に関しては、閑散期には低めに設定し、長期休暇や週末など繁忙期には高く設定するのが一般的です。
また、連続して滞在するゲストには割引を提供すると、長期間の予約を促すことができます。
利用規約の設定も重要です。チェックインやチェックアウトの時間、禁止事項、クリーニングの実施有無などを明確に決めておくことが大切です。
特に、禁止事項は近隣住民に迷惑をかけないように設定し、トラブルを防ぐことが重要です。
民泊サイトへの登録
ゲストを呼び込むためには、Airbnbなどの民泊プラットフォームに自分の宿泊施設を登録することが効果的です。
この際、宿泊施設の魅力が伝わるように、外観や内装の美しい写真を用意して掲載することが重要です。美しい写真は、ゲストの関心を引き、予約につながりやすくなります。
民泊を開業するのに必要な資金
多くの人が民泊を始める際に、必要な初期投資の金額について不安を感じることでしょう。適切な開業資金がなければ、事業を始めることができません。
民泊ビジネスをスタートするためにどれくらいの資金が必要かについて説明します。
開業資金は100-300万円くらいの間が多い
民泊を始めるための初期投資は、だいたい100-300万円程度が必要です。
この金額には、物件の購入や賃貸費、消防設備の導入費用、そして家具や家電製品の購入費が含まれます。
民泊を始める際の費用は、物件を購入するか、賃貸を利用するかによっても異なります。
空き家となった実家を利用してリフォームする場合、購入や賃料の費用は必要ありませんが、リフォーム費用はかかります。
初期費用を抑える方法
民泊ビジネスを始めるためには初期投資が必要ですが、いくつかの工夫でコストを削減することが可能です。
フリマアプリで備品を集める
フリマアプリを活用すると、低価格で民泊運営に必要な備品が手に入ることがあります。
また、民泊から撤退する人が、家具や家電を安く譲っているサイトも利用価値があるでしょう。
【もっと知りたい方はこちらの記事をチェック】
リフォーム不要の物件を選ぶ
古民家などのリフォームが必要な物件ではなく、築浅でリフォーム不要の物件を選ぶと、初期の改装費用を抑えることができます。初期費用が多少高くなる場合でも、トータルコストは抑えられることが多いです。
届出を自分で行う
届出を自分で行うと、行政書士に依頼するよりもコストを大幅に削減できます。行政書士に依頼すると20万円から30万円の費用がかかることがありますが、自分で行えば手数料のみで済むため、経費を節約できます。
民泊を始める際の注意点
民泊ビジネスを始める前に、注意すべき重要なポイントがいくつかあります。
ここで、最後に民泊を開業する際に気を付けたいポイントを紹介します。
これから民泊経営をスタートしようと考えている方は、特に注意して確認してください。
立地選びを妥協しない
民泊を始める際に最も重要な要素は「立地」です。適切な立地選びが成功の鍵を握ります。たとえ宿が素敵でも、予約が入りやすい場所になければ実際には予約が集まらない可能性が高いです。
例えば、東京では山手線沿線や浅草、横浜や大田区などの観光地や空港が近い場所が予約を獲得しやすいでしょう。
大阪では梅田や難波のような主要観光地が良い立地とされます。
地方では観光地に近い場所やオーシャンビューが望める場所が魅力的です。
立地は宿泊業において非常に重要であり、特にアクセスのしやすさは集客に大きく影響します。また、地域によっては民泊の営業日数が制限されるなどの条例が設けられている場合もあるため、開業する場所の選定には慎重になる必要があります。
180日ルールの厳守
民泊新法で届出を行った場合、1年間で最大180日まで宿泊客を受け入れることができます。
この180日という数字は、施設を連続して運営する必要があるわけではありません。宿泊需要に応じて施設を開閉し、1年のうちで合計180日を超えないように運営を調整することができます。
事業の規模をどれだけ大きくするかを計画する際、以下の要素を検討する必要があります
- 物件数
- 部屋数
- 最大宿泊可能人数
- 料金設定
また、民泊制度運営システムに登録することで、この180日間の管理が簡単に行えます。
初期費用とランニングコストを抑える
民泊を運営する際には、初期投資をできるだけ少なく抑えて早く投資を回収し、利益を増やすことが重要です。
例えば、高級ブランドの家具や家電を使用すると初期費用が高くなるため、ニトリやIKEAのような手頃な価格で質の良い製品を選ぶことがおすすめです。
ルールを設定し、正確に伝わるよう工夫する
民泊は多くの宿泊客が利用するため、すべての人がルールをしっかり理解できるように配慮する必要があります。
特に、民泊を初めて利用する人にとっては、明確にルールが伝わらなければトラブルの元になりかねません。
外国人観光客もよく利用するため、英語や中国語など複数の言語でルールを表示する工夫が求められます。口頭での説明だけでなく、部屋に置くマニュアルにルールを記載するのも一つの方法です。
民泊以外の使い方の制限
民泊施設では、通常の宿泊提供以外の方法で収益を得ることはできません。
しかし、賃貸と組み合わせることで年間を通じて施設の利用率を高めることは可能です。
例として、長期出張者や一時的な企業用の滞在場所として、1ヶ月以上の賃貸契約を結ぶマンスリーマンションとして運用する方法があります。
これは国土交通省によって認められた利用方法です。
災害・トラブルに備える
民泊には通常の火災保険が適用されないため、専用の保険への加入が必要です。
万一の事故に備えるため、一般社団法人民泊民宿協会が提供する保険サービスを利用することも一つの選択肢です。
この協会の保険では、特別な見積もりを取ることなく、多くの民泊施設が1日68円から110円のコストで保険を利用できます。
この手頃な価格で広範な保障を得ることができるのは大きな利点です。
また、協会への入会手続きは非常にシンプルで、オンラインで申し込むだけで加入が可能です。物件の法的な許可や届出が確認できれば、追加の審査は必要ありません。
会費を支払えば、その日から保険の補償が始まり、補償開始日も選べます。
民泊を個人で始めるには？ まとめ
民泊ビジネスを始める際には、適切な立地の選定、法律への理解、保険の加入、そしてコスト管理など、多くの要素を考慮する必要があります。
これらの基本を押さえつつ、効率的かつ効果的に事業を展開することで、民泊運営の成功が期待できます。
さらに民泊ビジネスについて学び、実践的な知識を深めたい方のために、無料のオンラインセミナーをご用意しています。このセミナーでは、民泊の基本から応用まで、詳細な情報を提供しておりますので、これから民泊を始める方や現在の運営に課題を感じている方にも非常に有益です。
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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