Lesson 2-1 不動産投資の種類

「そもそもダメな不動産投資手法」では話を聞くまでもなく検討外とするべきものとその理由を紹介していく

何を隠そう、ホセヒデも残念ながらこの「そもそもダメな不動産投資手法」から不動産投資を開始している
当時10年前はそこまで不動産を体系立てて説明しているサイトはなかった
自身の失敗も踏まえて全方位的に不動産を説明してくれるサイトを目指してこのサイトを書いている

このレッスンで学べること

そもそも不動産投資はどういう種類があるか
それぞれの手法のメリット・デメリット

そもそも不動産投資はどういう種類があるか

不動産投資をする上で、大きく切り口はこれくらいある
　
新築・築古
一棟・区分
都心・田舎
難易度高・難易度低
積算出る・積算出ない　
インカムゲイン狙い・キャピタルゲイン狙い
手離れ良い・手離れ悪い

全ての要素を説明しているとキリがないので、まず不動産投資の中で最も大きな分岐点である　一棟ものか区分か　新築か中古か　を軸に利回りと手離れの要素を説明していきます。

不動産投資の王道は一棟もの

まず、先に結論から書くと不動産投資の王道は一棟もの一択です(新築か築古かは問いません) そして、

新築区分は最悪の投資
(もはや投資になってない)

それぞれの手法のメリット・デメリット

区分と一棟ものの比較

一棟物

建物とその建物が建てられている土地を丸々所有すること
金額が大きいが故に融資付が難しく、扱っている業者は相対的に少ない。土地と建物が丸々自分のものになるというのが特徴で、丸々所有できるが故にしっかりと銀行も担保価値を評価し融資してくれる。担保評価が出ているため拡大しやすい

区分

どこかが建てた建物の一部屋（区分）を所有すること
金額が小さく融資付しやすいため、玉石混合様々な業者が扱っている。建物も土地も物件全体に占める持分割合を計算しその分しか持ち物にならないため銀行の評価は低い。故に銀行ではなく、ノンバンク(オリックスなど)を活用した融資に頼ることも多い。担保評価が出ていないため、買うたびに借入と物件の試算評価の乖離を起こし、遅かれ早かれ拡大の限界が来る

不動産ジャパン「用語集」より引用
区分所有　の正確な意味
https://www.re-words.net/japan/description.php?n=561

一棟物・区分の新築・中古の投資方法分解

新築一棟(企画型)

新築一棟投資は土地から仕入れて、上の建物をプランニングして工事をしていくという最も難易度の高い投資方法

ただ、自分で全てプランニングする分、業者のマージンなども最小になり、かつ新築のため建物の修繕の心配などがなく建ってからは10-15年は放置しても客付がしやすく、手離れが良い

また、マージンが載っていない分安く仕上がっているため、出口で売る際も有利

中古一棟

中古一棟は不動産初心者に一番お勧めする手法

理由は、すでに建っている物件を買うだけなので新築一棟と比べて手間が少ないこと、また収益性が高く(利回り)、将来的にも積算が出ており拡大しやすいことが挙げられる

今メガ大家と言われている人は最初中古一棟から入り、徐々に新築に移行している人が多い

新築区分

分析するに値しない最もダメな投資法。

新築一棟と違い、新築区分は同じ新築でも自分で企画するわけではない、出来合いのものを買うだけなので業者のマージンがたっぷり載っている

また、新築ということと金額が小さいということで、融資がつけやすく、様々な魑魅魍魎の業者が扱っており無法地帯です。節税になるとか、生命保険の代わりになると営業が近づいてきますが、ほぼ詐欺に近いと個人的には思っている商品。

中古区分

掘り出し物が見つかれば金額は小さいけれども試してみても良い投資法

中古なので新築区分と比べて適正価格になっているものが多いが、リフォームし法外の利益を載せて販売されているものも散見される

金額が小さいため融資はつけやすいが、どちらにせよ金融機関からすると評価は低く、拡大には向いていない

次回はより詳しく、一棟もの不動産と区分の違いを数字を使って解説していこう！

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参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/