築古…とまではいかないが、筆者が所有している地方RC物件 購入時築16年 利回り8.5%

さて、前の記事で築古におけるポイントは下記の点であると記載しました。

・地方築古
メリット
→高利回り
→家賃は既存の家賃から大きく下落しない
デメリット
→ランニングコストが高い
→耐用年数は残っていない(デッドクロスする)

これらを一つ一つ解説していきましょう。

まず、上記で目を引くのは高利回りかつ家賃がそれ以上大きく下落をしない
と言う点です。利回りが高くて、その利回りが維持されるなら最高じゃん!と思われますよね?確かに築古高利回りは最高です。これは疑いの余地がありません。

地方の不動産の利回りが都心と同じだったら誰も地方の物件は買いませんよね?これは当たり前です。
例えば2020年現在の市況であれば、都内の新築RCの利回りは7-8%が買いの目線で、地方築古は14-15%くらいが基準です。都心の物件の倍の収益性と言うことになります!

地方築古最強!地方築古の物件を買いまくるぞ!!!
確かにそう思われると思いますし、その手法で成功している方も沢山います。
ただ、築古は始める前にリスクだけ理解しておいた方が良いでしょう。

築古のリスクは主に下記です。
・ランニングコストが高い
・突発修繕のリスク
・デットクロスにより思ったより利益が出ない
・入居率リスク
・返済速度 

これは基本的に新築の物件でもそうですが、業者のシミュレーションシートには含まれていないことが多いです。よって、見誤ると新築と結局利益が変わらないじゃん!となったりします。
「えっ、だって都内の新築よりも2倍も収益性が高いにも関わらず、手残りの利益が変わらないってどういうこと!?」

高い利益が取れると思って、結果的に都内の物件を買うのと同じ手残りしか残らないのであれば将来的な資産性の高い都内の物件を買った方がよかった・・・となりますよね。そのあたりを次回説明していきます。お楽しみに。
まず、上記の言葉の意味が分からないものがあれば事前に調べてみてくださいね。

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