入居付けで失敗しない確認ポイント２
さて、前の記事では机上で物件をふるいにかける方法に関して説明したが
今回は現地確認をする際の確認項目
現地での主な確認ポイント
現地確認では主に下記の点を確認します
・物件の状態
・周りの物件
・周辺環境
・賃貸会社
物件の状態
確認項目は人によって違いますが、私は下記を調べる
・基礎のクラック →大きなクラックが入っていないか？
・建物の傾き →建物が傾いており、基礎や躯体がダメになっていないか？
・外壁塗装状態 →チョーキングを起こしており、外壁塗装が必要でないか？
・コーキング →固い、ひび割れており、すぐに修繕が必要ないか？
・屋上防水 →割れていたり、浮いておりすぐにやり直しが必要ないか？
・室内の雨漏り状態 →室内が雨漏りしており、修繕が必要ないか？
・郵便ポスト →満室のはずだが、長期間郵便物が溜まっている部屋はないか？
結局上記からポイントとしてみているのは下記3点
①建物に致命的な損傷がないか？
②修繕がすぐ必要か？
③業者の提示情報と実態が合っているか？
該当する項目などがある場合はそれを理由に値引き交渉をする
周りの物件
その物件の周りの物件を見る理由はただ1つ！
周辺の物件が満室で埋まってるか埋まってないか！
だだ、これだけ！
私も過去、「これは条件が良い！」と思って買付を入れた物件で実際に現地に行ってみたところ、
周辺の同じようなファミリーマンションが7－8割程度しか埋まっていないことがあり、購入を見送った
こういうケースはそもそもそのエリアに賃貸需要がない
特に田舎だと車社会なのでそこに住む理由（需要）がなければ少し車で移動した住環境の良いエリアで安いエリアに住んでしまうということが多々ある
価格を下げないと埋まらないとなり、満室になっても想定通りの利回りは取れない
周辺環境
周辺の住環境を見て、
・駅からの移動上、坂が多くないかどうか
・駅からの道の街灯がなく暗くて怖いと感じないかどうか
・においや音で気になることはないか
・変な人が多くないか
などを確認していき、
「駅から物件までの移動距離上に極端に階段が多く客付が難しい」
「近くのリサイクル工場の音が日中極端にうるさく住環境として適さない」
など現地に行かなかければわからないその土地の住環境を確認する
あまり気にならないような内容であればよいが、
上記の例のように状況が悪ければ入居が決まりにくいことも想定されるので、それ相応の利回りは欲しいところ
賃貸客付会社
飛び込みで周辺の賃貸客付会社に
「この周辺で物件購入を検討しているオーナーです！」
と訪問し、ヒアリングしてみましょう。
もちろん事前にアポイントを取った上での訪問でもよいですが、飛び込みだと相手もこちらが来ることを想定していないので、そのエリアの本音の情報がぽろっと聞けたりする
別の機会に記載しますが、地場の状況や状態を正確に把握する上でそのエリアの賃貸客付会社へのヒアリングは必須ですので、実施するようにしましょう！
以上、2回に渡って物件の入居付けで失敗しない最低限の確認ポイントをお伝えしました。ぜひ物件の賃貸需要を確認する上で慣れるためになるべく数をこなして上記を確認していきましょう！
問合せ希望の方
もしも、
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https://adventierra.jp/contact/
不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/