住宅ローンの家を売るべきか賃貸に出すべきか・・・
さて、前の記事で
「住宅ローンで買った不動産を売るべきか、賃貸するべきか」
に関して書いたが、そこで「10年分の利益を取れるのであれば売るべき」と話したのには理由がある
その理由とは・・・・
「再投資をかけたらより利益が出る可能性が高いから」
具体例を元に検証
例えば前回の中野の区分を例にした場合で計算してみましょう・・・
前回の中野のマンションも24.4年で売却益と同等の利益となるが、それでも「家として持ち続けて、残債が減ったところで高く売ればもっと利益が出るのではないか？」と思われる方はいると思う
当然不動産も地価が今までの傾向から比べて異常に上がる（大阪の地価がホテルブームでドンドン上がったのと同じように）などの要因で儲かることもある
①賃貸継続の場合
年間20万円の最終手残り。
→30年くらい持ち続ける 20万×30年=600万円
→残債の減少 30年持つと残債は1,061万円くらいまで下がる
これをその当時の時価で売却すると利益が出る
30年後を想定して同等エリアの同等築年の中古マンション価格を調べる
→上記エリアはあまりなかったが、6,000万円くらいで売却できそう
→となると30年後 20万×30年+6000万円＝6600万円の利益！
②売却の場合
1)保守的な運用
488万円の現金
→再投資をかけて株式で毎年3%の配当金をもらう。
→年間14.6万円・・・・あれ！？！？区分と変わらない？
→10年後 637万
→20年後 856万
→30年後1,150万円の利益！
→しかしこのパターンの場合、区分保有していれば取れたはずの残債の減少分負けるイメージになる
2)積極的な運用
488万円の現金を元手に不動産へ再投資する。
→400万円投入（頭金1割） アパート4,000万円のものを購入、最終手残り2%（80万円）として・・・
→30年後×80万＝2,400万
物件の残債4000万円も30年で完済していることから、売却時＋4,000万円
合計6,400万円の利益！
ということで区分を最後まで持ち切るのと大きく変わらない
住宅ローンの家を売るべきか賃貸に出すべきかまとめ
上記より目安として賃貸の10年分の利益が一括で出るのであれば売ってしまって利益確定し、
その売却益を再度不動産に再投資かけるの良い
なぜならば、この約6,500万円の利益も区分は最後売るまで現金化できないから
再投資した場合は安定的なキャッシュフローがしっかり毎月手元に残り、
それを順々に保守的な運用に回していくこともできるため、流動資産をしっかり手元に残せる
いかがでしょうか？何となく理解できましたか？
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もしも、
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
「売る際の手順」が気になる方は全日本不動産協会のリンクを参照ください。
出典 全日本不動産協会 不動産知識【売るとき】
https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/