不動産はスピードが非常に重要！
なぜならば、美味しい物件はプロによって瞬時に見分けられ、現金で買われてしまう
考えてみよう
自分がカーディーラーだとして、
・状態の良い
・500万円
・フェラーリ
のスーパー激レアものが、ふとしたことからたまたま手に入ったとして
・現金ですぐに満額で決済できる人
・値引き交渉をしてくる上に、融資がつくのを1カ月待って欲しいと言う人
どちらにこの車を売りたいと思うだろうか？
当然前者だ…
※それ以前にこの車ならディーラーが自分で買って、市場価格の2,000万円で再販するが
ただ、不動産ではこの同じ視点を見逃してないだろうか？
融資特約「なし」で数億円を買いつけられる人は世の中に一定数いる
融資特約を外すリスクは買えなかった場合のリスクが高いため、
本当に外して売契をむすぶかどうかの判断は必要だが、
・本当に欲しい物件
・融資のめどが立っている（最悪現金）
・リスクとリターンを考えて最悪手付金を放棄する前提
ならば、他の競合に対して一歩抜きんでて契約を有利に進めていける
不動産を買う際の買い方のパターン
では不動産を購入するパターンというのはどういうパターンがあるのだろうか？
１．融資（ローン特約あり）
２．融資（ローン特約なし）
３．現金決済
大きく分けるとこの3つだ（不動産M&Aなどの特殊なケースは除く）
１．融資（ローン特約あり）のメリットデメリット
一般投資家にとっては一番やさしい（もっとも活用される）契約方法
融資がつかなければ
・手付金は戻ってくる
・契約は解除になる
という状態で、もしも融資付けができなくても何も痛手は負わない
逆に売主の立場に立ってみると、契約など諸々にかかった時間が無駄になり、
次の買い手を新たに探さないといけないため、融資がつかなかった場合ロスしかない
ただ、融資がつかなかった場合の売主への告知義務の方法は契約書によって変わるため
しっかりと下記の記事を確認しておいていただきたい
ローン特約あり なのに、手付金を持っていかれた・・・という恐ろしいケースもある
詳しくは下記記事にで簡単にまとめてある
２．融資（ローン特約なし）のメリットデメリット
・よほど融資の確度が高いか
・どうしてもその物件が欲しいか
・現金で最悪決済できる
場合に使う方法
融資がつかなければ
・手付金は持っていかれる
・契約は解除になる
という方法
基本的に手付金は物件価格の5％程度なので
それくらいのロスカットが最悪できるのであれば使える方法
（5,000万円の物件の場合は最悪250万円くらいはドブに捨てる覚悟）
手付が持っていかれるリスクを背負ってまであえてローン特約なしにする理由は
どうしても欲しい物件の場合、売主の立場からすると
「ローン特約ありの買主」 < 「ローン特約なしの買主」
とローン特約なしの買主を優遇したいからだ
ローン特約なしの買主は売れなかったとしても手付金がもらえる
ローン特約ありの買主は売れなかった場合手元に何も残らない
売主としてはどっちを優遇して契約したいかは火を見るより明らかだ
３．現金決済のメリットデメリット
最後の方法であまりお目にかからないのがこの「現金決済」
・手付金は持っていかれる
・契約解除をするには一般的には20％の違約金を払わないといけない
という方法で決裁しなかった場合のペナルティが最も大きい
ただ、ゆえに今までの1-3の方法の中で売主が最も優遇してくれる買主でもある
例えば、すでに5人くらいが買付を送っているが、どうしても欲しい場合など
現金決済にすることですでに買付を入れている買主5人をごぼう抜きにして
いきなり一番手として契約できる可能性が高い（ローン特約なしもこれに近い）
現金決済のメリットは他にもある
現金決済さえしてしまえば、あとはバックファイナンスするという方法が使える
どういうことかというと、現金決済後に融資を銀行にお願いする方法
満額融資が出ればベストだが、出なかった場合も最悪8割、9割など融資がつけば
そのお金は戻ってくるので、次の融資に使うことができる
不動産に対して最速で融資付する方法
不動産は上記の通り
買える・買えない
の結果がすぐに出るのが大事
通常各銀行は方向性が出るまでに1～2週間（ここではそもそも取り組めるのかを見る）
そのあとに2週間～1カ月で最終的な判断が出てくることが多い
しかし、これだと売主は答えを待たなければいけない
僕自身もローン特約なしで契約書を締結するかどうかの判断を迫られた物件が過去にあり、
もっと早く融資をつけるための方法を色々な人に聞いた結果下記の方法にたどり着いた
・実店舗型の不動産担保ローンを使う
・無店舗型の不動産担保ローンを使う
・今まで取引のある銀行担当者にヒアリングする
・次の買い手がいることを提示し、つなぎ融資を使う
実店舗型の不動産担保ローンを使う
アサックスや東京スター銀行などの不動産担保ローン
これらは自分自身でも使ってみてびっくりしたのだが、非常に審査スピードが速い！
物件の情報だけを渡せば、担当者から数日で融資可能金額の目安が返ってきた！
ただ、当然普通の銀行と違い、「事業全体としていくら融資できる」という判断ではなく
物件単体での担保としての保全力だけで評価しているため、極端に実態と乖離する
例えば、僕の倍は路線価で2億円（土地50㎡：路線価400万円）くらいの物件を持ち込んだ際、
・アサックス
評価：1.15億円
評価方法：そのエリアの価値がそもそもアサックス評価で230万円くらい
・東京スター
評価：6700万円
評価方法：路線価×0.5で担保評価して、それの 0.6掛けくらい しか貸さない
さすがは、サラ金系…ひどい評価
東京スターよりもアサックスの方がまだ良心的な結果
二番手抵当など入れられるものもあるので、試してみたい人は下記から試してみることはできる
無店舗型（ネット系）の不動産担保ローンを使う
同じ物件を楽天銀行の不動産担保ローンに持ち込んだ際
「そもそも1億までしか融資していません」
と言われて終わった
ネット系はやはり上限金額が少ないというのがそもそもハードルを上げている
また、個人にしか融資しておらず、法人に貸してくれないので、法人の場合は楽天銀行は厳しい
今まで取引のある銀行担当者にヒアリングする
早いのは既に取引のある金融機関での評価
その人の資産背景などは詳しく既に知っているため、物件の評価さえ出れば融資可否の目安は早めにわかる
次の買い手がいることを提示し、つなぎ融資を使う
これは業者的な融資の使い方になるが、次の買い手がいることを見せて、融資を引っ張る方法
短期で業者が次の売主に売るまでの間に融資してくれる手法を応用して、「これだけの価格で買う人がいるから、仕入れのための◯万円を融資して」という方法
過去の不動産に対するスピード融資
過去は一般サラリーマンなども高速で物件の融資可否の判断ができる
スルガ銀行
という数日で融資が可能かどうかの判断結果を返してくれる銀行もあった
※本当に物件のパラメータと個人の属性を数式に入力したら結果が出てくるような仕組み
しかし、今のご時世もうそんな魔法の杖はない
今の時代に最速で融資の可否を判断しようとすると前の章の不動産に対して最速で融資付けする方法
のどれかを選択して実行するしかない
不動産投資におけるスピード融資 まとめ
さて、不動産投資におけるスピード融資をまとめていこう
- 不動産の買い方は ローン特約有、ローン特約無、現金購入 に大きく分かれる
- 売主は現金買付あるいはローン特約無を優先する
- 融資の目処を早く立てるには不動産担保ローンの審査が最速だが、満額融資は望めない
- スピードで勝つためにそのような不動産担保ローン＋現金 あるいはフル現金で物件を抑えてから後々普通の銀行ローンに借り換える方法がある
問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい！」
「今困っているのですぐ教えてくれ！」
などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください！
https://adventierra.jp/contact/
不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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