不動産投資におけるデッドクロスとは？
デッドクロスといえば、株取引をやっている人であれば一般的な用語とした聞いたことがある人が多いかもしれませんね？
実は不動産でもこのデッドクロスというものが存在していて
「一見、高利回りの物件も実はデッドクロスで利益がでない」
ということがある
不動産投資のデッドクロスに関して、このページで学べること
- デッドクロスとは？なんで起きるの？
- 具体例を元にデッドクロスを考える
- デッドクロスを回避するためにはどうしたらよいか？
不動産投資のデッドクロスとは？なんで起きるの？
株におけるデッドクロスは「短期平均線が長期平均線を割り込む」・・・
簡単に言うと株のトレンドが下落方向に転じたタイミングのことを言う
不動産でのデッドクロスは
「物件の価格が下落し始めたタイミングっていうこと？」
と思われるかもしれませんが、そうではに
不動産におけるデッドクロスというのは
「物件の減価償却がなくなる反面、銀行への返済が進むことによって資産が増えるが手取りのCFは増えないので税金の納める額が増えてCFが厳しくなること」
は？笑
わかりにくいですよね 笑
簡単な数式にするとこういうこと
減価償却費 ＜ 銀行返済の元金部分
僕も最初はわかりませんでしたが、実際に運用をして簿記などを勉強し、
不動産賃貸業の自社の決算書などを見ていると意味が分かるようになってくる
文字だけだとわかりにくいので内容を図にして説明しよう
具体的な例を元にデッドクロスを考える
では具体的な例を元にデッドクロスをもう少し噛み砕いてみましょう。
両方とも筆者であれば今の2021年の市況下でまぁまぁ良い物件だな～
という数字でシミュレーションしています。25年ローンで融資を銀行から受けて下記のような2つの物件が購入できるとします。
あなたはどちらを購入しますか？
①都心近くの築浅S造
・築3年（残耐用年数31年）
・S造
・利回り8％
・価格：1億円
・家賃収入800万円
・金利：1％
・融資年数30年
②地方築古木造
・築25年（耐用年数切れ）
・木造
・利回り15％
・価格：1億
・家賃収入：1,500万円
・金利：3.5％
・融資年数25年
おいおい、そりゃ、同じ額の融資を受けて購入するんだから②の収益性が高いほうに決まっているだろ！！！
と思われますよね？本当にそうなんでしょうか？？？
アナタはカモDEATH！
では図にして実際運用している場合の収支を見ていき、状態を把握しましょう！
築浅、築古、築古4年以降目の3種類に分類されて解説していこう
①新築の税金支払いを考慮した後の最終手残り
②築古の購入4年目までの税金支払いを考慮した後の最終手残り
③築古の購入4年目以降の税金支払いを考慮した後の最終手残り
新築はずっと原価償却が経費計上でき、安定して同じローンの返済、同じCFになる
反面築古は②のように最初こそCFが厚いが、減価償却が切れると（木造の場合は購入後5年目以降）そこから一気に減価償却が取れなくなると手残りが厳しくなる
この収支計算は「大規模修繕」を一切考慮していないので、
手のかかる築古を購入してしまうとすぐに利益が大規模修繕に取られてしまい、厳しくなる
不動産投資におけるデッドクロスを回避するためには？
デッドクロスを回避する方法は大きく下記の方法があります
- デッドクロスがおきても回る利回りの高い物件を買う
- デッドクロスがおきにくい、築浅の物件を購入する
- 早期返済する、土地部分の頭金を入れる
よく色々な「不動産投資サイト」では「頭金を入れて回避をしましょう！」と謳っていますが、あれは
「業者目線で見た、融資をつけやすくするために人を洗脳」
しているだけ。注意しましょう。
頭金を入れるとこで毎月の銀行への返済が減るので、その意味ではもちろん間違っていない
ただ、頭金なしで買えるのであれば手元現金を温存できるので、将来的にデッドリスクのリスクを考慮してもなるべく頭での手出しは抑えたほうがよいで
過去に築古と新築物件の比較を数字に落とし込んで実施した記事は下記にあるので読んでみてください
不動産投資におけるデッドクロスのまとめ
・不動産投資のデッドクロスを迎えると、黒字倒産状態になる
・デッドクロスが起きる要因は 減価償却費 ＜ 銀行返済の元金部分 となるからである
・不動産のデッドクロスは早めの段階で減価償却が切れる 築古物件 に多い
・デッドクロスが起きにくい築浅物件を購入するのがよい
・土地の部分の頭金を出すなどはできればベストだが、可能であれば出さずに購入したい
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/