不動産投資ローンの金利
不動産投資を始めて早9年になるが、不動産投資ローンの金利は金融機関や商品によって異なる
借入金額が多くなる傾向がある不動産投資ローンについて
「できる限り低い金利で借入をしたい」
という人は多いのではないだろうか？
不動産投資ローンの金利相場や金利の決まり方について詳しく解説していこう！
この記事を読めば少しでも低い金利で不動産投資ローンを借りることができるようになる・・・かも？
不動産投資の金利が決まるポイント
不動産投資ローンの金利が決まるポイントは保証会社付きのアパートローンと
保証会社のつかないプロパーローンによって大きく異なる
不動産投資ローンの金利が決まるポイントをそれぞれ解説していこう！
不動産投資の金利(アパートローン)
アパートローンの金利の決まり方のポイントは次の通り
- 個人信用情報
- 勤務先
- 年収
- 不動産担保評価額
保証会社が付くアパートローンの審査では、借主の年収などの属性が金利に左右される
保証会社は銀行傘下の保証会社や、銀行傘下の信販会社、そのほかには保証を専門に行う民間会社がつくことが一般的
収入が高い水準で安定している公務員や上場企業会社員は金利が低くなる傾向があるが
個人事業主などは金利が高くなり場合によっては審査に通過できない
また、勤続年数は長ければ長い方が金利が低くなるでしょう
さらに、借入額に対して担保評価額が高い方が金利が低くなる傾向がある
アパートローンでは、担保よりも個人の返済能力が重視される
「担保評価額＞借入希望額」と「年間返済額＞年間家賃収入」
または
「担保評価額＞借入希望額」と「年間返済額＞年収」
であれば借入できる可能性が高くなると考えられる
不動産投資の金利(プロパーローン)
プロパーローンは金融機関の審査担当者が投資計画をじっくり審査するので、個人の属性に加えて次のようなポイントが重視される
- 物件の収益性
- 担保評価額
- 物件が売却できるかどうか
- 過去の投資実績
物件の入居率を確保することができ、十分な収益性を確保することができる物件の方が金利が低くなることが多い。
担保評価額が借入額よりも高くなり、周辺の不動産市況から「万が一の場合には売却して借入金を返済することができる」
と判断できる物件の方がリスクが低いので低金利が適用される
プロパーローンでは、万が一返済できなくなった時に銀行が不動産を差し押さえて回収に充てるので不動産の担保価値も非常に重視される項目となる
価値の高い不動産を担保に入れることができれば審査に通過できる可能性は高くなるし、
融資額ギリギリの価値の担保しか提供できない場合には審査に通過できないことも多い
また、過去にも不動産投資を成功させている、不動産経営者として実績のある人の方が審査で有利。
不動産投資ローンの金利の推移は？
不動産投資ローンの金利はここ15年ほどで大きく下落傾向
不動産投資ローンの金利は住宅金融支援機構のデータにある程度連動している
住宅金融支援機構のデータによると2006年には3%前後だった金利が
ここ数年は1.5%〜2.0%程度を推移している
変動金利は日銀の政策金利に左右され、固定金利は新発10年もの国債に左右される
今や政策金利は0%を超えて一部マイナス金利が導入され、国債金利は0.1%を切っており、
これらの理由によって固定金利も変動金利も過去最低金利の水準となっている
今後も低金利政策は続くと考えられており、しばらくは不動産投資ローンの金利も低金利水準を持続するでしょう
不動産投資での金利の相場
不動産投資ローンの金利は相場は審査や金融機関によって異なるもののおおよそ次のようになっている
不動産投資ローンの金利（メガバンク）
メガバンクは金融機関の中で最も低金利で不動産投資ローンを融資している
金利相場は0.5%〜2%程度
金利は低いですが、審査は厳しいので一流企業の会社員や投資経験豊富な人でないと審査に通過できない傾向がある
不動産投資ローンの金利（地銀）
地銀はメガバンクの次に審査が厳しく、その代わり金利もそこそこ低い
金利相場は1%〜3%程度
場合によっては0%台で借りることができることもある
やはり、勤務先が良好で投資経験豊富な人の方が審査に通過しやすい傾向が
不動産投資ローンの金利（信金、信組）
信用金庫や信用組合は金利は高めになるものの審査は甘い傾向がある
金利は2%〜5%弱になってしまうこともある
ただ、それほど勤務先が良好でない人や、初めて不動産投資をする人でも借入に成功する可能性がある
不動産投資での金利上昇リスク
不動産投資で次のような事態が起こると金利が上昇するリスクが・・・
- 入居率が下がった
- 家賃を下げた
- 不動産担保評価額が下がった
経年劣化によって入居率や家賃が下がると物件の収益性が低くなる
物件の収益性が下がるとローン返済が危うくなるので、金融機関はリスクを補填するために金利を引き上げることも
また、経年劣化や周辺の不動産価格の下落の影響を受けて担保評価額が下がると万が一の場合に金融機関が不動産の競売から貸付金を回収することが難しくなる
この場合もリスクを補填するために金利を引き上げることがある
不動産投資ローンの金利まとめ
不動産投資ローンの金利相場は過去最低水準で、今後も金利上昇の可能性はそれほどない
歴史的な低金利水準の今こそ借り時だと言えるものの、金利や審査基準は金融機関によって大きく異なっている
1つの金融機関だけに相談するのではなく複数の金融機関を回って、自分にとっても最も有利な条件で借入をすることができる金融機関を探しましょう！
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参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
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https://www.kenbiya.com/