新築RC 利回りは？（都内）現在チャレンジ中！ 融資結果一覧公開！
さて、早速だが最後に記事を書いた下記の新築RCから実は結構水面下で色々なチャレンジをしている
ちなみに、最後に具体的な売買契約を結んだのは下記の記事で記載の昨年末だった・・・
そこからチャレンジし続けているがなかなか、金融機関から良い返事が来ないまま、はや半年・・・
上記の売買契約から現在に至るまでのざっくりとチャレンジした物件の一覧を記載しよう。
筆者の物件購入の目線にもなると思うため、参考にしてみてもらえればと思う。
なお新築ばかりだが、今後の土地の資産価値を考えると都内が将来的にも固い中で、
現状都内は物件価格が高止まりしており、築30年で6-7％が当たり前の世界なので自分で建てるしかない・・・
現状都内は物件価格が高止まりしており、築30年で6-7％が当たり前の世界なので自分で建てるしかない・・・
というのが新築RCばかりになっている理由
※青字の物件は筆者が土地を探してきて、建築士にプランを依頼してボリューム出しから検討までしているもの
| 年月日 | 金額 | 構造 | 場所 | 利回り | 打診金融機関 | NG理由 |
| 2021/1 | 1.2億 | 新築RC | 世田谷区駒沢 | 7.5% | K川銀行、S銀行 | OK だが、物件流れる |
| 2021/2 | 4億 | 新築S | 立川市富士見 | ー | T信金 | 利回り出ず、土地見送 |
| 2021/2 | 4.2億 | 新築RC | 墨田区東向島 | 7％ | S信金、K銀行 | NG エリア評価出ず |
| 2021/3 | 5億 | 新築RC | 三鷹市下連雀 | 6.5％ | T信金、K川銀行 | NG グロス3億目線まで |
| 2021/4 | 0.9億 | 中古S | 西東京市 | 9％ | S銀行、Y銀行 | NG 売主体調不良 |
| 2021/5 | 3.6億 | 新築S | 板橋区前野町 | ー | J北信金、T光銀行 | 利回り出ず、土地見送 |
| 2021/5 | 1.9億 | 新築S | 町田市中町 | 7.8％ | S京銀行 | NG 一番手に取られる |
| 2021/6 | 4.7億 | 新築RC | 台東区竜泉 | 7.5％ | K川銀、D四銀、S信金、T光銀 | NG グロス3億目線まで |
| 2021/6 | 1.3奥 | 新築RC | 足立区足立 | 7.5％ | C銀行 | NG 業者C銀行NG |
| 2021/6 | 4億 | 新築RC | 墨田区向島 | 7％ | S信金 | NG 地型、評価出ず |
| 2021/6 | 3.5億 | 新築RC | 新宿区早稲田 | 6.5％ | N信金 | 評価中・・・ |
| 2021/6 | 2.5億 | 新築RC | 中野区江古田 | 6.5％ | 未定・・・ | プラン出し・・・ |
| 2021/6 | 3.2億 | 新築RC | 足立区加平 | 7％ | K川銀行 | 評価中・・・ |
| 2021/6 | 0.3億 | 新築木 | 足立区栗原 | 9.1％ | Y銀行、S銀行、C興銀 | プラン出し・・・ |
| 2021/7 | 1.7億 | 新築RC | 杉並区荻窪 | 7.4％ | C銀行 | 激戦、競合多数・・・ |
どうですか？笑
あ、これ、俺も多分買い付け入れた！
ってのもあったのではないですか？笑
新築の土地探しに関しては下記で過去記事にしている。
都内新築RC 修正に次ぐ修正
今年の頭すぐに1.2億くらいの新築RCにK川銀行で「OK」が出たためゆっくりと取り組んでいたが、
物件が流れてしまった
ガーン
ということで気を取り直して大きな案件を1つ1つプランしながらこなしていたが・・・
融資が出ない出ない・・・苦笑
ということで最近、上記の銀行群に言われるのが
本当は取り組みたいんですが、
最初にしては大きすぎます！！
はい・・・ですよね・・・スミマセン・・・
ということで結構トライし続けているのですが、年明けてから1つも買えていないので
今は1-3億弱の物件に目線を絞ってトライしています。
新築RCは利回りがそこそこ高くても、融資が厳しいので仕方ない、心が折れそうになるが、踏ん張ろう！
ということで、色々な銀行、色々な物件を持ち込んでみては砕けてを繰り返していくことで
今のその銀行の正味の目線やどういうものを持っていくべきかをジャストフィットするように調整していく
この作業が地道ではあるが大事で、1件・2件でダメだったから諦める人を結構見るが
そんなんでは不動産投資はできないっす
あるいはカモDEATH物件をつかまされて終わり。
以下今の段階で各金融機関から提示されている「持ってきてほしい物件」を備忘録として記載しておく
- C銀行 3億まで 一部支店で取り扱える
- Y銀行 1億～2億が入口ではやりやすい
- K川銀行 1億～2億まで
- D四銀行 3億まで
- S信金 2億くらいまで
- T信金 2億前後
- J北信金 今は厳しい
- S京銀行 1億-2億目線
- T光銀行 前向き
- C興銀 また出し始めた
これらを見ていると、完全にもう無理な銀行もあれば、出している銀行も1-2億が取り組みやすい
ということは出口を考えても1億前半の物件を仕込むのがよさそうである・・・
都内新築RC（利回り高め）にチャレンジして買える確率は？
・月に4000件くらいはマイソクを見ている ×6カ月 = 24,000件
↓
・買いたいと思う案件は 6カ月で14件ほど（月平均2.3件）
↓
・今1件買えたとしても・・・ 1/24,000 =
驚異の 0.004％ のめぐり合わせ・・・苦笑
はい、そこそこ良い物件を購入しようとするとこれくらいの確率になります。。。
アーメン
よって、情報の間口をしっかりと広くとって信頼できる業者を増やしていきましょう！
信頼できる建築会社や不動産会社ご存知でしたら
ぜひご紹介のほどお願いいたします m(＿)m
新築RC 利回り チャレンジ 2021/6現在のまとめ
・各銀行3億以上のハードルは相当高い
・中央値は筆者の属性だと2億くらい
・各銀行融資が厳しいので厳しい時の個人への出口を考えても1億前半くらいの金額がよさそう
・1件や2件でめげていては良い物件は買えない
・業者の間口を広くとることがでより多くの物件情報を集める
もしも、
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参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/