変な築古を掴まされると都心の物件と利回りが変わらない・・・
さて、前回間違った物件を購入すると
「地方築古」と「都内新築」
の手残りベースの収入が同じになる可能性があると書いた
「収益が倍も違うのだから、そんなはずないじゃないか！！」
とおっしゃる方もいると思いますが、一度冷静に読み進めてみてください
※現に筆者は「地方の築浅」を運営してみた結果「都内新築」と利回りが変わらないじゃないか！となって都内新築RCに移行しました・・・その話はまた追々。
築古の利回りと新築の利回りが同じになる場合があるカラクリ
今回のカラクリで主にポイントとなるのは下記のパラメーターです。
①利回り
②銀行金利
③空室率（空室期間）
④修繕費
⑤耐用年数によるデッドクロス
それでは1つ1つ解説していきましょう。
今回は前の記事で記載した「買い」の目安となる
・都内新築ＲＣ 利回り7.5％
・地方築古ＲＣ 利回り14.5％
を比較していきましょう
①利回り
上記の通り7.5％と14.5％という形で地方築古に圧倒的に軍配が上がります。
新築 7.5％
築古 14.5％
→差分7％
②銀行金利
都内新築
基本的に都内の新築案件は「積算評価」が出ないため、収益還元法の銀行を使うケースがほとんどになります。
収益還元評価をする銀行は積算評価をする銀行と比べて数が少ないですが、反面大手が多く、金利も安いという傾向もあります。
2020年現在では
R銀行（メガバンク）1％以下
C銀行（第一地銀） 1％
K銀行（第一地銀） 1％
K銀行（第一地銀） 1％
地方築古
一方地方築古は積算評価が出るため、積算評価重視の銀行を使うケースが多くなります。
メガバンクなど積算重視、全国対応の銀行で金利も安いですが、基本的に「耐用年数内」での融資しかしてくれないのと、そもそも使うハードルが非常に高いです。
他の地銀も「築古」となると耐用年数以内の融資しか出してくれないため例えば築35年の物件を持ち込んだ場合、耐用年数の47年-35年=12年しか融資が出ないという計算になります。これでは保有している間のキャッシュフローが出ずに困ります。
これを打破するために築古でも耐用年数以上の融資をしてくれる銀行を使うことになりますが、これらの金融機関は金利が高い
※2020年現在では
・S銀行（第一地銀） 3.5％
・ML&F（ノンバンク）3.5％
・O銀行（ノンバンク）2.5％～3％
・公庫 （政府系） 2％強（ただ、融資期間15年）
いかがでしょうか？
金利の差が、ここで大体2％強くらい出てきます。
新築 7.5％-金利1.0％=6.5％
築古 14.5％-金利3.5％=11.0％
→差分5.5％
金利の差は結構大きい
収益性の差分が少し縮まってきた
続きは次回・・・
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参考
賃貸需要ヒートマップ
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https://www.kenbiya.com/