築古のリスクパート３
さて、先日の続きで一番わかりにくい項目を説明していこう！
⑤耐用年数によるデットクロス
法人で物件購入する場合、耐用年数によるデッドクロスとは建物の耐用年数が切れることで、
減価償却が止まり、減税できていた分も支払い税金が増えることをいう
少しわかりにくいので要素を分解して説明しよう
①建物の耐用年数
まず、建物は何年使えるかというのが税法上定義されている
耐用年数は
・木造 22年
・鉄骨 34年
・RC 47年
と決まっている
②減価償却
減価償却は建物の価値が残っている年数ごとに減っていくことを意味する
例えば鉄骨で築20年であれば、残存年数は14年、建物の価値が5,000万円であれば
毎年5,000÷14＝約357万円が償却される
また耐用年数を超えた物件は既定の年数で償却できると決まっており、例えば木造の場合は4年
③減価償却による支払い税額の減少
築古の物件はどうしても土地の比率が高くなります(建物の価値が経年で減っているため) なので、
減価償却をそもそも取りにくい
また、取れたとしても例えば築25年の場合はすでに耐用年数を切れているので4年という短期での償却となる
そうするとどうして思うほどキャッシュフローが出ないのか見ていこう！
都内新築
新築RC 35年融資 金利1% 総額1億 建物6,000万 利回り7.5% 減価償却127万/年
という物件を基準に考えましょう。
前回までの計算で金利、空室、修繕を引くと手残りは5.4%のキャッシュが手元に残るという計算になりました。
さらに、上記金利で計算すると金利の他にローン返済で元金分を2.4%払います(1億の物件であれば240万) 5.4%-2.4%=3.0%(300万)が税引き前手残り
ここからは税法上の話・・・
減価償却127万を引くと会計上は173万の利益と利益が圧縮されます(しかし現実手元にあるのは300万)
しかし、銀行に返した元金分の2.4%(240万)は資産として税法上加算されるため、173万＋240万＝413万 が税務上の最終利益となる
税金支払いはざっと30%なので、124万。手元現金は300万円なので、300-124=176万円(物件価格に対して1.76%)が税引き後の最終手残り
地方築古
築24年木 金利3.5% 30年融資 総額1億 建物3,000万 利回り14.5% 減価償却750万円/年という物件を基準に考えよう
前回までの計算で金利、空室、修繕を引くと手残りは5.8%のキャッシュが手元に残るという計算になった
さらに、上記金利で計算すると金利の他にローン返済で元金分を1.9%払います(1億の物件であれば190万) 5.8%-1.9%=3.9%(390万)が税引き前手残り
ここからは税務上の話・・・
減価償却750万を引くと会計上は-360万の利益と利益が圧縮される(しかし現実手元にあるのは390万)
しかし、銀行に返した元金分の1.9%(190万)は資産として税法上加算されるため、
-360万＋190万＝-170万
が税務上の最終利益となる
この場合、税務上の利益は赤字なので、税金支払いは0
手元現金は390万円なので、それが丸々手元に残る！
(物件価格に対して3.9%)が税引き後の最終手残り
築古がやはりめちゃくちゃ儲かる！！めでたしめでたし…
そうは問屋がおろしません・・・
この場合のカラクリは減価償却が終わった4年目以降がポイントになる
計算してみまよう
5.8%-1.9%=3.9%(390万)が税引き前手残り
ここまでは同じ
ここからは税務上の話・・・
減価償却750万を4年で使い切ると5年目以降は償却資産がなくなる
会計上は390万の利益が丸々計上されます(手元現金は390万)しかし、減価償却はなくなるが、銀行に返した元金分の1.9%(190万)は資産として税法上加算されるため、
390万＋190万＝580万
が税法上の最終利益となる
この場合、税率が30%として税金支払いは174万
手元現金は390万円なので、
390-174=218万が手元に残る(物件価格に対して2.18%)が税引き後の最終手残り
最終的に4年目以降は
・新築 176万円
・築古 218万円
の手残りとなる
元々倍くらいの収益性があったのに、最後の差は218-176=42万！(0.4%に相当)
これが築古を購入検討する際に知っておかなければいけないリスク！
更に、ここから築古の利益を蝕むものがあります・・・続きは次回
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/