物件を購入し、それを他者に貸し出すことで収益を得る不動産投資は人気がある。
主な方法として「賃貸経営」と「民泊経営」があり、実は民泊経営の方が圧倒的に利回りが大きくなる。
民泊投資の再注目：アフターコロナの新たな可能性
2010年代中頃、アメリカの「Airbnb」により日本でも民泊がブームに。
しかし、2020年の新型コロナウイルスの影響で訪日外国人が減少し、民泊需要も低迷。
観光庁の調査では、民泊施設の18.8%が撤退を決定または検討していることが判明。
だが、2023年以降、アフターコロナに向けた環境変化やリモートワークの普及により、民泊需要が再び増加。
さらに、2025年の大阪万博もあり、不動産投資先としての民泊が再び注目されている。
民泊投資の収益性
高収益の理由
短期滞在のための料金設定
民泊経営では、「1人あたり1泊○○円」といった料金設定が可能。
これにより、1ヶ月あたりの総収入が賃貸経営よりも高くなる場合が多い。
特に観光地やイベント時期には、宿泊料金を大幅に引き上げることができる。
例えば、通常の賃貸経営では月額10万円の収入が見込まれる物件でも、民泊として運営すれば1泊1万円、月に20日稼働した場合20万円の収入が得られる。
シーズンによる価格調整
民泊経営では、シーズンや需要に応じて柔軟に料金を調整できる。
観光シーズンや特定のイベントが開催される期間には料金を高めに設定し、閑散期には割引を提供することで稼働率を維持することが可能。
これにより、年間を通じて収益を最大化できる。
夏の観光シーズンには1泊1.5万円に設定し、閑散期には1泊8,000円に設定するなど、需要に応じた価格戦略が取れる。
高い稼働率の維持
人気の観光地やアクセスの良い都市部で物件を運営する場合、高い稼働率を維持することができる。
観光客の需要が安定しているエリアでは、年間を通じて高い稼働率を維持することが可能。年間稼働率が80％以上の物件では、常に高い収益を見込むことができる。
追加収益の機会
民泊では、宿泊料以外にも様々な追加収益を得る機会がある。
ツアーガイドやアクティビティの紹介、レンタル自転車の提供など、ゲストに追加サービスを提供することで収益を増加させることができる。
これにより、宿泊料だけに依存しない収益モデルを構築できる。
賃貸経営との比較
長期契約による安定収入
賃貸経営は、長期契約に基づいて毎月一定の家賃収入を得られるため、安定した収入が確保できる。この安定性は投資家にとって大きなメリットだ。
民泊の方が高利回りを実現しやすい
一方、民泊経営では短期滞在の料金設定やシーズンごとの価格調整により、収益を最大化しやすい。特に観光シーズンやイベント時には宿泊料金を大幅に引き上げることができるため、賃貸経営に比べて高利回りを実現する可能性が高い。
利回りの種類と違い
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、物件の年間収入を購入価格で割ったもの。
運営費用は考慮しない。
民泊経営では高い収入が見込めるため、表面利回りが高くなる傾向がある。
例：
年間収入：500万円
購入価格：5000万円
表面利回り = (500万円 / 5000万円) × 100 = 10%
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、物件の年間収入から運営費用を差し引いた純利益を購入価格で割ったもの。運営コストを考慮するため、より現実的な収益を示す。
民泊経営では運営コストがかかるが、柔軟な価格設定により収益を高めることができる。
例：
年間収入：500万円
運営費用：100万円
購入価格：5000万円
実質利回り = ((500万円 – 100万円) / 5000万円) × 100 = 8%
キャッシュフロー利回り
キャッシュフロー利回りは、実質利回りからローンの返済額を差し引いた実際の手取り収益を投資額で割ったもの。
民泊経営では高収益が見込めるため、キャッシュフロー利回りも高くなる可能性がある。キャッシュフロー利回りは、投資家が実際に手にする現金の流れを示し、財務状況をより正確に把握するために重要。
例：
実質利回り：400万円
ローン返済額：200万円
購入価格：5000万円
キャッシュフロー利回り = ((400万円 – 200万円) / 5000万円) × 100 = 4%
【弊社のクライアントがあげた実績例】
利回りの比較と考慮点
表面利回りは単純計算であり、実際の運営コストを反映しないため、収益性の過大評価に繋がることがある。
実質利回りは運営コストを考慮し、より現実的な収益を示すため、投資判断に有用。
キャッシュフロー利回りは、ローン返済後の実際の手取り収益を示し、財務計画やキャッシュフロー管理に重要。
実際の利回り計算の重要性
投資物件を選ぶ際には、これらの利回りを比較検討することが重要。
物件の収益性だけでなく、運営コストやローン返済の影響を正確に把握することで、より賢明な投資判断ができる。
民泊経営は収益性が高い反面、運営コストや稼働率の管理が重要な要素となるため、実質利回りとキャッシュフロー利回りを特に重視することが推奨される。
諸費用の発生しにくさ
民泊物件の劣化が遅い理由
民泊物件は短期滞在が主であり、長期居住による大きな損傷が少ない。
旅行者は数日間の滞在に限られるため、家具や設備の使用頻度が低く、劣化が遅くなる。
このため、頻繁な修繕や大規模なリフォームの必要が減る。
短期滞在による大きな損傷が少ない
短期滞在者は物件を長期間使用しないため、物件の摩耗や損傷のリスクが低い。これにより、日常的な摩耗や破損が少なく、物件の寿命が延びる。
長期的な居住者が使用する場合と比較して、キッチンやバスルームの設備が傷つきにくく、修繕費用が削減できる。
原状回復費用の軽減
民泊では、長期居住に伴う大規模な修繕や原状回復の必要が少ない。短期間の使用が多いため、清掃や軽微な修繕で済む場合が多い。
これにより、修繕費用が抑えられ、収益性が向上する。
具体的には、賃貸物件では1年に1度大規模な修繕が必要な場合でも、民泊物件では2年に1度程度の軽微な修繕で済むことが多い。
運営コストの削減
民泊では運営コストの管理が重要となるが、頻繁な清掃や軽微な修繕によって、長期的な維持費用が抑えられる。
さらに、短期滞在者の退去後に迅速な清掃とチェックを行うことで、物件の状態を常に良好に保つことができる。
ケーススタディ：成功事例
具体的な成功事例として、都心部の民泊物件で短期滞在者を主に受け入れ、劣化が少なく、運営コストを抑えた結果、高い収益を維持している物件がある。
この物件では、家具や設備の寿命が延び、修繕費用が大幅に削減されたことが確認されている。
将来性
イベントによる需要の増加
日本は東京オリンピック・パラリンピックなどの大型イベントにより、訪日外国人旅行者数の増加を目指している。
これに伴い、宿泊施設の需要が増加する見込み。
2021年の東京オリンピックでは、多くの観光客が訪れ、宿泊施設の需要が急増した。
こうしたイベントが定期的に開催されることで、民泊投資の需要も継続的に高まると予想される。
訪日外国人の増加予測
政府は訪日観光客数の増加を目指しており、2030年までに6000万人を目標としている。
東京オリンピック後も大阪万博などの大型イベントが控えており、訪日外国人の数は増加傾向にある。
これにより、民泊施設の需要がさらに高まることが予想される。
大阪万博では、数百万の訪日客が予想されており、民泊施設の需要が大幅に増加する見込み。
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リモートワークの普及とワーケーションの増加
新型コロナウイルスの影響でリモートワークが普及し、観光地やリゾート地で仕事をしながら休暇を楽しむ「ワーケーション」が人気を集めている。
このトレンドは今後も続くと予想され、民泊施設の需要を押し上げる要因となる。
特に、自然環境が豊かな地域やリゾート地では、ワーケーション需要が高まっており、これに応じた民泊施設の提供が求められている。
政府の観光振興政策
政府は観光振興を重要な経済政策の一環と位置づけており、インフラ整備や観光プロモーションを積極的に進めている。
これにより、訪日外国人の増加が期待され、民泊施設の需要も安定的に増加する見込み。
具体的には、新しい観光ルートの開発や地方観光の促進など、訪日客の多様なニーズに対応する政策が展開されている。
まとめ
民泊投資は、高い利回りを実現しやすく、将来性も非常に高い投資手法である。
訪日外国人の増加、リモートワークの普及、大型イベントの開催など、多くの要因が民泊市場を支えている。
賃貸経営と比べて収益性が高く、柔軟な価格設定が可能なため、リスク管理と効率的な運営が鍵となる。
成功するためには、適切な物件選び、シーズンごとの価格調整、追加サービスの提供など、戦略的なアプローチが重要である。
今後の成長が見込まれるこの市場で、しっかりと準備を整え、収益性を最大化する投資を目指そう。
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