この記事では違法建築について、不動産投資で影響しそうな部分にも焦点を絞って解説！
なんとなく言葉を知っていたが詳しく知りたい方、これから不動産投資を始めようとしている方にとって、違法建築はどのような影響があるのかについて必見。
違法建築とは？既存不適格建築物との違いは？
[surfing_su_table_ex]| 違法建築 | 既存不適格建築物 | |
| 建築物の状態 | 建築基準法に違反している状態。 | 建築時は適法だったが、後の法改正で違法状態になっている |
| 安全性 | 安全性なし | 新しい基準では安全性なし(旧基準では安全) |
| 違法と判断されるか？ | 違法と判断される | 増築や改修をしなければ違法ではない |
| 不動産投資かへ物件をすすめる場合 | あまりおすすめ出来ない | 違法建築よりはおすすめ出来る |
違法建築とは、建築基準法などの建物を建てる際に必ず守らなければならない法律や条例などに違反をして建てられた建築物のこと。
違法建築にも2つの種類が存在しており、建築時から違反している「初めから違法建築」と、建物の増改築をした結果で違法建築になってしまった「途中から違法建築」の2種類の違法建築の種類がある。
「初めから違法建築」も「途中から違法建築」もどちらも違反していることには変わりないので、建物の使用禁止や制限、建築物の撤去や移転命令まで出される可能性も！
また、「既存不適格建築物」も違法建築と同列に語られる。
「既存不適格建築物」は建築時には問題がなかったが、あとの法改正によって法令違反の建物になってしまった建築物のことを指す。
既存不適格建築物の場合は、違法建築とは区別され改修や増築などを行わない限りは不適格状態でも問題ない。しかし、回収や増築の時には不適格な部分を法律や条例に基づいて変更する必要がある。
さて、それぞれ違法建築と既存不適格建築についてさらに詳しくまとめていこう。
違法建築だと不動産投資にどのような影響が出るのか？
違法建築だと不動産投資をしている方や入居者にどのような影響があるのかについてまとめていく。
- 銀行からの融資を受けづらくなる
- 建築物の売却が困難
- 行政による指導や刑事責任を負う可能性も
- 実際に住んでいる方の安全性を確保出来ない場合も
さて、上記についてそれぞれ詳しく解説！
銀行からの融資を受けづらくなる
違法建築の場合、不動産投資をしている方にとっての１番の影響は融資が出づらくなること。
銀行の融資が主にそうだが、公的資金導入後の銀行は基本的には違法建築には融資には消極的な姿勢になっている。
ノンバンクと言われる、大手消費者金融などからは融資を受けることが違法建築でも可能な場合もありますが、その場合のデメリットとしては金利が高くなる。
もしくは、自己資金を多く投入しないといけなくなるので、当初の予定が狂ってしまう可能性が高い。
違法建築は価格が安い場合が多く、利回りが良く見えるのですが自己資金以外で運用している場合は、金利が高くキャッシュフローが悪化する傾向になる。
不動産投資の魅力である、自己資金が少なく始めることが出来る恩恵を受けることが出来ないので、融資が受けづらくなるのは大きなデメリット。
融資が受けることが難しくなることは、建築物の売却が困難になることにつながる。
建築物の売却が困難
違法建築の場合の続いての難点は、建築物の売却が困難になる点。
違法建築をわざわざ購入したくないと考えている方も多くいるので、適法の建築物よりも売却するのが難しい。
また、売却する際にはいくつか守らなければならない点がある。
違法建築物を売る場合は、
- 違法建築であること
- 違法建築についてどのような点が違法なのか
上記の2点について、売却の際に買い主へ伝える必要がある。
購入後1年以内に隠れた瑕疵(欠陥や問題点)が見つかった場合は、売主は修理等の費用や責任を負担する義務がある。(瑕疵担保責任)
もし、違法建築であることを隠蔽して家を売ると、買い主から損害賠償を求められたり、解約解除や売却額の返金を求められる可能性がある。
必ず、違法建築であることを伝えなければならないので、一般的な優良物件よりは嫌悪される可能性が非常に高い。
また、不動産投資はレバレッジをかけるためにローンを組んで始める方が多い。
もし、違法建築を買おうと思っても、銀行からの融資の許可がおりないので、買いたいと思った方が現れても融資が受けれないので資金不足で諦めてしまう可能性がある。
行政による指導や刑事責任を負う可能性も
今回は神戸市を例にさせていただきますが、違法建築物を建てると次のようなことが待っている。
- 行政指導を受けて自らの責任と直さなければならない
- 工事の施工停止・除却・使用禁止などの行政命令は市広報に掲載され市役所に掲示される。
- 水道・ガス・電気の供給保留を要請される可能せあり
- 命令に従わない場合は罰則の適用可能性があり(3年以下の懲役300万円以下の罰金)
以上のことが一連の流れとしておこなりますので、違法建築はデメリットばかり。
では次に違法建築の代表的なパターンについてみていこう！
違法建築物の代表的な5つのパターン
さて、実際に違法建築の代表的な5つのパターンについて次に解説していく。
代表的な5つのパターンについてですが、以下の5つ。
- 建ぺい率及び容積率オーバー物件
- 採光不良物件
- 違法増築物件
- 確認申請とは異なる建物を建築してしまった
- 実際に許可を受けた用途とは別の用途で利用してしまった
建ぺい率及び容積率オーバー物件
不動産の重要な規制の要素の1つに「建ぺい率」と「容積率」がある。
簡単に言うと、あなたの所有している土地にはどのようなサイズの建物を立てていいのか決められている。
建ぺい率の計算方法だが、
建築面積÷敷地面積×100
例えば50坪(約165平米)の敷地面積に82.5平米の建築面積の建物を立てた場合の建ぺい率は50%になる。
せっかく買った土地なので、無駄なく建物に使いたいと考える方も多いですが、建ペい率が高すぎると風通しや防災の観点からあまり好ましくないとされている。
そのため、建ぺい率を設けることで安全性の観点などを担保する目的がある。
建ぺい率については、地域によって%が異なっており、低層住居専用地域なのか高層住居専用地域などかによって大きく変わる。
また、緩和条件などもあり、建ぺい率の上乗せなども特定の条件によっては可能。
次に容積率について詳しく解説していこう！
容積率とは？
容積率は敷地面積対する延べ床面積の割合。
例えば2階建ての家の場合、1階床面積が50㎡で2階床面積が30㎡の場合は延べ床面積が80㎡。
容積率は延べ床面積÷敷地面積×100で計算することが可能で、建物のスケールを制限するために設けている割合である。
こちらの割合も地域によって差がある。
以上の2つの基準が設けられているのにも関わらず、それぞれの割合をオーバーした物件が、違法建築物になる。
採光不良物件
採光とは実害の光を窓などを通して室内に採り入れることを意味する。
建築基準法では床面積の7分の1以上の面積の採光に有効な開口部が必要であると規定されている。
したがって、極端な話窓が1つもない家を建築することは、建築基準法の観点からは認められていない。
この採光の基準に適応していないのが、採光不良物件になる。
違法増築物件
10㎡を超える面積の増築には、建築確認申請が必要。
もし、確認申請を行わずに増築を行ってしまった場合は違法増築に該当する。
最悪の場合は行政から取り壊しの命令をされるリスクがあり、そのまま放置していると行政代執行によって強制的に取り壊されてしまう。
そして、その取り壊し費用も請求されてしまうので不利益しか被らない…
確認申請とは異なる建物を建築してしまった！
「建築確認」とは、家を建てる工事をする前に建物や地盤が建築基準法に適合しているか確認することを意味する。
建蔽率（建ぺい率）や容積率、北側斜線規制などが守られているか、シックハウス対策は行われているか、居室は十分採光が確保されているかなどが確認される。
建築確認を申請したら、間取りも設備も基本的に変更はできない。
間取りを変えれば耐震性能を改めて計算し直さなければなりませんし、窓を増やしたり減らしたりすれば採光も再計算が必要。
建築確認が行われた後に、判断の基になる住宅の性能が異なることになりますから、申請内容が虚偽になってしまう。
どうしても変更したい場合は「計画変更の申請」を行うことになるが、その場合、建築基準法に適合しているか改めて確認してもらうことになるため、確認が終わるまでは工事をすることができません。完成が遅くなるのはもちろん、工期が延びることによって人件費等余計な費用もかかる。
こうした変更が面倒と感じてしまい、変更したのに再度の確認申請を行わずに違法建築になってしまった場合が存在する。
実際に許可を受けた用途とは別の用途での利用！
例えば住居として申請した建物を店舗として使用した場合は、届け出が実際の用途と異なるので違法となる。
もし、途中で利用用途が変わったのであれば、再度の申請が必要になる。
基本的に建築物に関しては、事前に確認をとった内容をもとに進めなければならないのです。もし、変更点があった場合は建築基準法に基づいた数値に合致しているのか再計算する必要があるので、再度手続きなどを行わなければならない。
違法建築を買わないために注意すべきことは？
違法建築を買わないために注意すべきことを解説していく。
まず、現在の新築マンションや建売住宅には違反建築物はほとんがないのが現状。
平成14年ごろから国や自治体で違反建築物の取締りが強化されており、完了検査に基づく検査済証のない建物への住宅ローンを控えるようにといった要請がされている。
もし、これから購入を考えている建築物が平成14年よりも前の場合は違反建築物の可能性がグッと上がるので注意が必要。
まとめ
違法建築は建蔽率や容積率の基準からの逸脱や、確認申請とは違った内容での建築物を建ててしまったなどの状態のことをいう。
平成14年以降は新築マンションなどは違法建築物はほとんどないのが現状で、住宅ローンなどローンを組むことができなくなっているので、最近の物件に関してはかなり安心感がある。
そして、売買契約の前に違法建築物または既存不適格物件の事実があれば、重要事項説明でその内容を説明しなければならない義務がある。
しかし、建築に対する専門知識がないと明らかにならないケースもありのできちんとした、建築に対する知識も不動産投資を行うには必要なためしっかりと勉強していこう！