久しぶりに決済したので概要報告します！
年内で多分、新築RC 20トライ目くらい 笑
4年ぶり6回目…ようやく…
折れない心とはこのことおおおお！笑
(いや、そんなこと言ってないでさっさと1発で融資付しろ…笑)
都内新築RCの利回りや融資期間の結果から
- 都内23区 新築RC
- 5階EVあり ファミリー
- 総額 2.5億
- 金利 1.6%
- 融資年数 30年
- 金融機関 K銀行(過去私が融資情勢記事で面談しているところです)
- 頭金15%
- 新設法人 プロパー
- 融資手数料 1.1% (高っ)
- つなぎ融資、竣工後3ヶ月元金猶予 (手数料高いからせめてもの交渉をして引き出した・・・)
- 早期に売却しても手数料なし（そのための融資手数料・・・と自分を納得させる）
新築RCの一棟もの物件を見つけた経緯
最初に物件を紹介されたのが8月中旬・・・（こうやって見返してみると遠い昔・・・）
仲の良い仲介と今使える銀行に関して話していた際に直近で融資を下した「K銀行」がある
という話を仲介から聞いた
ただ、その銀行が結構エリアによって融資目線が厳しかったりして
なかなか目線に合う物件が見つからない・・・
その日はその銀行に合う物件を探してほしいと依頼して終わった
1週間後くらい経った時・・・
「ちょうどエリア的にいい物件出てきましたよ！ちょっと利回り弱いんで交渉していますが」
と仲介が持ってきてくれたのが参考プラン付の新築用地(建築条件無)
・都内（江東区）
・ワンルーム（20-30㎡）14戸 エレなし5階
・利回り6.8％
正直乗り気ではなかった・・・
なぜならば、
・ワンルームが都内飽和している感覚がある
・5階エレ無しはそもそも5階が埋まらないイメージしかない
・20㎡超えてるとはいえ、利回りが6％台
だからだ・・・
U〇MやH塾などが大量に狭小5階エレ無しRCを建てている・・・
※批判ではなく、どういう物件を目指すかのスタンスの違い
物件の利回り計算と買付
ただ、色々と検討していく中で何点か解決策が見えてきた
・江東区で地盤がゆるく、杭が深く杭代が高かったが、別工法でコストダウン兼耐震性UPできそうなこと
・躯体の建築コストも下げる余地がそもそもあったこと
・物件概要を見ている限り容積を現プランが食い切っていないこと
から、まだ伸びしろがあると思い、買付を入れた
（もう1年半くらい物件を買えていなかったのでウズウズしていた・・・という裏の理由は内緒 笑）
元々表に出していない物件で仲介が僕にしか紹介しない形で持ってきてくれていたので、
しっかりとグリップが効いており、本当にありがたかった（余裕をもって進められる）
新築RC不動産投資の融資付
8月下旬くらいから詳細資料を随時準備しながら進めていった
一応バックアップとしてK銀行以外にも簡単に打診したが、なかなかうまくいかない・・・
例えば
・S京信金・・・ハザードマップNG
・S京銀行・・・施工業者がS京銀行と付き合いがないとNG
・Y梨中央・・・そもそも今は士業にしか出していない
・C興銀行・・・徒歩10分を超えると掛け目が厳しくなりNG
・Y興銀行・・・専業大家を中心に出しておりNG
・C葉銀行・・・今はエレ無し5階は否決される
・K知銀行・・・初回は審査に時間がかかる
・K銀行・・・ギリギリいけるかもしれない！
上記色々と検討した結果K銀行がいけるかもという反応だったので、9月頭に有給を取って面談をセッティングした
(勤めている会社が3か月に1度しか有給を取れないので平日の時間作る場合の難易度MAX）
面談後、支店としては出したいとなったので、その後、本審査は9月末くらいに開始
法人も本審査の前に確定した法人名が必要とのこと早速同時に法人設立開始
今回の新築RC物件のどうしても気に入らなかったこと、追加検討
ただ、買い付けは入れたものの、やはりどうしてもエレベーターなしの5階は将来厳しいイメージしかない・・・
仲介に相談したところ、
「エレベーター入れたら部屋数減るし、狭くなるからやめておけ」と売主から言われたとのこと
売主側もすでに固まっているプランなので、確かに変更したくないのだろう
さらに仲介は不動産は詳しくてもさすがに建築などはそこまでちゃんと見れない・・・
プランを変更する場合は売主側の設計士に再度プランを出してもらわないといけないため別途お金がかかるとのこと
こういう時に助かるのがこちらの抱えている設計士！
今回検討している土地の確定測量や現行のプランを提示して、ベストそうなプランを検討してもらった（以前から相談している仲なので無料で）
お抱えの設計士さんいるとすぐに相談できるので非常にありがたい
結果、容積をまだ食い切っていないこともあり、
EVを入れることが可能です！
という返事があった
土地から新築RC不動産投資の契約から決済まで
その目処が立ったところで安心して法人設立を加速して審査も進められた
エレベーター追加の案をK銀行にもプラン変更の連絡を入れて、
本審査を進める上で図面が欲しいとなったので、こちらの設計士に数日で書き上げてもらった
元々想定していたプランと変更があると、こういうプラン変更による再審査や期間の延長などがあるので仲介や売主はプラン変更を嫌った可能性が高いが、ここまではやっておきたかった(当然建築費も上がるため、それを先に融資金額に織り込んでおきたかったため)
※後日談として聞いた話によると、元々のプランと、エレベータ付きのプランと途中で設計変更をしたので銀行の担当者は稟議を書き直ししてくれたらしい・・・スマヌ・・・が許せ
9月末段階で支店では取り組みたい案件と連絡を頂き
10月中旬には建築会社面談と物件視察をし、売買契約を締結した
都内(江東区)新築RC不動産投資第一話まとめ
- 常に仲のよい仲介を作れ！よい情報はそこからがメインになる
- 銀行融資は一度金額が決まると動かしにくい、最初に最大額をしっかり考えて抑えておこう
- 事前に建築士など信頼できる人を見つけておこう！そうでないと土地が出てきても適切なプランが素人ではわからないし、変更もできない
- とはいえ、土地が出てきたら自分でどれくらいの建物が入りそうかすぐさまざっくりわかるように事前勉強は必要
・・・・第二話に続く
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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