◆サブリース契約とは◆
サブリース契約は不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートをまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）をするアパート管理形態である
そもそも、アパートの管理には3つの形態
１．自主管理
２．一般的な管理委託
３．サブリース
１．自己管理…アパートのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態
管理費用などが抑えられますが、自分ですべてのアパート管理業務を行わなければならず、負担が大きくなる
国土交通省の調査では、すべてのアパート管理業務を自身で行っているオーナーは2割にとどまるようだ
２．一般的な管理委託…アパート管理業務を不動産管理会社に依頼するもの
アパート管理業務の一部を依頼する場合やその全部を依頼する場合もある
３．サブリース…不動産管理会社がオーナーからまるごと借り上げ、それを入居者へ貸す形態
不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証する
保証される賃料は実際の家賃収入のおおよそ80～90%
不動産管理会社にとってもメリットはある
一般的な管理委託では不動産管理会社に入る報酬は家賃収入のせいぜい3～5%だが、サブリースを行う場合不動産管理会社に入る報酬が家賃収入のおおよそ10%ほどにUPする
◆サブリース契約◆
その中でもサブリース契約に関して今日はフォーカスして話をしていくが結論から言うと
・そもそもサブリースする段階で10-20％の利益が減少する
・免責期間はさらにサブリース賃料が入らないリスクがある
・将来減額の要求をされる可能性が非常に高い
・そもそもサブリースする側も「勝算のあるエリアでしか契約を受けない」
ということからサブリースはオススメできない。
◆サブリース契約のメリット◆
サブリース契約を結ぶことで、アパートのオーナーは以下のようなメリットを受けられる
１．管理事務はすべて任せられる
２．空室・滞納リスクの回避 安定収入
３．広告料・原状回復費の負担軽減
４．相続税対策
１．管理事務はすべて任せられる
アパート経営においては、さまざまな管理事務が発生する
・入居者募集
・集金
・契約更新
・退去
・建物メンテナンス
等々
そのすべてをオーナー一人で行うのは、アパート経営を専門で行っているようなオーナーでなければ難しいだろう
サブリース契約では不動産管理会社がそうした管理事務をすべて行うため、オーナーはそうした事務の手間から解放される
オーナーは、毎月不動産管理会社から送られてくる送金の明細を確認するだけでよくなる
２．空室・滞納リスクを回避し安定収入を得られる
一般的な管理契約では、アパートに空室があればその分オーナーの収入は減少する
一方、サブリース契約は不動産管理会社がアパートをまるごと借り上げ、オーナーに賃料を支払う
このため、オーナーはアパートにある空室数に限らず、一定の家賃収入を得ることができる
相場としては、満室時の家賃収入の80~90%ほどを保証してくれるところが多い
また、アパート経営においては入居者が家賃を払えない状況になってしまうことがある
一般的な管理契約では家賃が滞納された分当然家賃収入は減るが、サブリース契約においてはこの場合でも一定の家賃が支払われる
空室や滞納がどれだけあっても家賃収入を安定して得られることは、サブリース契約の最大のメリット
３．広告料・原状回復費の負担軽減
アパート経営において、入居者の方が入居・退去を行うと多くの費用が発生する
入居者の入居が決まった際に仲介業者（エイブルさんやアパマンさんなど）に支払うことになる広告料や、退去後に部屋をキレイにする際の原状回復費がその代表
入退去が発生するたびに生じるこれらの費用はオーナーにとって大きな負担となる
サブリース契約においては、これらも不動産管理会社が負担することが（100%ではないが）多いため、入退去の際に発生する費用を抑えることができ安心だ
４．相続税対策に有効
サブリースには、相続税を抑える効果もある
アパートオーナーの方が亡くなり、相続が発生するとアパートに対して相続税が発生する
アパートの「入居率」が高ければ高いほど、アパートの相続税額は低くなる
これは、税金の世界では「人に部屋を貸している」ことが資産価値を下げると考えられているためだ
サブリース契約においては、この入居率が100%である、つまり満室であるとして相続税が計算されるため、相続税を抑えることが期待できる
実は知られていないが、逆に空室だらけだと相続税が上がる
国税庁はこの件に関しては次のような公式の見解を出している
・各独立した部分が相続時より前に継続的に賃貸されてきたものであること
・賃借人の退去後、新たな賃借人の募集がおこなれ、空室期間中、他の用途に使われていないこと
・賃貸されていない時期が、相続前後の1カ月程度等一時的な機関であること
・相続後の賃貸が一時的なものではないこと
など
◆サブリース契約のデメリット◆
サブリース契約もメリットばかりではなく、デメリットも存在する
特に、直近レオパレスなどの賃料の見直しが原因となり、トラブルが発生している
１．収益性が下がる
２．一定期間ごとの賃料見直し
３．免責期間の存在
４．入居者を選べない
１．収益性が下がる
サブリース契約の場合、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入る
そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではない
家賃保証率は80〜90%が相場といわれている
これにより、物件の利回り（投資効率）もサブリースを行わない場合に比べて低くなる
「この物件なら絶対満室になる！」という自信がある場合は、サブリースはしない方がいいと言えるしかし、そう言い切れる方は中々少ないのではないだろうか
そこで、結局は空室というリスクを背負う代わりに収益性を高めるか、それとも収益性を下げる代わりに空室というリスクを避けるかという2択になる
オーナー自身が、どちらを取るか考えて選択することになる
また、入居付けの際に入居者から受け取る礼金なども不動産管理会社のものになることがある
２．一定期間ごとの賃料見直し
安定して家賃収入を得ることができるサブリースだが、同額の家賃保証がずっと続くわけではない
多くの場合、保証家賃の見直しが2年ごとに行われる
この見直しによって賃料が下がることがほとんど
かつ、減額を飲まなければサブリースを解約するなど、もともと契約している人からすると困ったことになることがある
この賃料見直しによってトラブルが発生し、問題視されている
とある会社では「10年間家賃を下げない」と言いながら、その会社の経営悪化を理由にオーナーに賃料減額を求めたことで訴訟にまで発展したことがある
３．免責期間の存在
サブリース契約においては、アパート新築後や入居者の退去後に免責期間が設けられていることがある
この免責期間の間は、入居付けを行うための期間として、不動産管理会社は家賃保証を行ってくれない
通常、この期間は1か月～半年程度で設定されている
この間はサブリース契約でも家賃収入を得ることができないので注意する必要がある
でも結局、10-20％をサブリース保証でとられて退去後も1カ月程度家賃が支払われないとなると、一棟物の年間経費率が10-25％程度であることを考えると、わざわざサブリースにする意味がない
４．入居者を選べない
サブリース契約では入居付けも不動産管理会社で行うため、入居者を選べないことがデメリットとなる
一般的な管理委託の形態であれば、不動産管理会社が探してきた入居希望者の入居可否をオーナーに確認する
一方、サブリースの場合は不動産管理会社からのオーナー確認がない場合がある
その場合、
・高齢者が入居し、自然死が発生してしまった
・外国人が入居し、入居者マナーが低下してしまった
等の問題が発生する可能性がある（もちろん、上記の入居者が必ずしもこのようなトラブル・事件を起こすわけではない）
その場合でも家賃保証には影響はありませんが、オーナーとして自分の物件に好ましくない入居者が入ってしまうことを避けられないのは、精神的にはマイナスになるだろう
また、サブリースが終了した後は、サブリース期間中に入居付けされた入居者とオーナーは付き合いをしなければならない
◆不動産投資家としてのサブリースの活用◆
メリットとデメリットを話したが、不動産投資家がサブリース契約を活用する方法はある
それは「全空物件にサブリース契約をつけて、すぐに転売する」パターンだ
全空物件は銀行の融資がつかないため、買える人は安く取得することができる
その安く取得した物件にサブリースをつけることで賃貸募集の期間と費用をかけずに「満室物件」に
生まれ変わらせることができる
そうすると次の人が融資がつき、買いやすくなるためそのような使い方であれば「賢い使い方」と言えるだろう
サブリースのメリットとデメリット まとめ
サブリースはこのサイトとしてはしっかりと運用ができるのであればオススメしない
契約解除がややこしかったり、減額の交渉が入ったり、賃借人の属性が大家自身で判断できないからだ
基本的にサブリースをやる会社側も「ある程度儲かる勝算」がなければサブリースしてくれないが、そのような物件であれば自分で運営すればよいだけの話。
・メリット：色々な面で丸投げの手間がかからない状態になるため、楽
・メリット：家賃滞納なども気にせず、毎月定期的に同じ金額が入ってくる（減額されない限りは）
・デメリット：収益性が下がる、管理費3-5％程度で済んだものが、10-20％取られてしまう
・デメリット：入居者の属性を選べないため、変な属性の店子ばかりになる可能性がある
・デメリット：サブリース側の思惑で勝手に家賃の値下げを強要され、不可ならサブリース解約される
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。