Lesson 2-2 なぜ区分より一棟物不動産投資のメリットが大きいか

JREITとは
modern geometric apartment building in city

さて、前のレッスンでは一棟物・区分それぞれの新築・中古のメリット デメリットを説明してきた

結論、不動産投資は一棟物一択で、区分は事業規模を拡大するのに適していない
ではこの章ではもう少し詳しくその違いを掘り下げていこう!

このレッスンで学べること

  • 事業規模に拡大する 一棟物のメリット
  • なぜ一棟物は拡大しやすく、区分はしにくいか
  • 一棟物と区分の拡大シミュレーション

事業規模に拡大する 一棟物のメリット

不動産は金額が大きい分リスクが大きいと考える人もいる
基本的に下記の記事で書いたように不動産の場合ほとんどのリスクはリスク回避可能なことが多いが、やはり人間なので心理的な抵抗があることもある

https://adventierra.jp/lesson-3-why-is-real-estate-the-most-suitable-asset/

もしも金額が大きいことがリスクだと思うのであれば、個人的にお勧めするのは「都心の一等地の区分(2021年現在2,000~3,000万円前後)と同じ値段で買える一棟の築古アパートなど。3,000万円くらいでも5,6世帯のアパートが実は買えてしまう!!(結構知らない人も多い)

なぜ、事業規模に拡大するのであれば一棟物一択なのか?

1

ではなぜ、事業規模に拡大するのであれば一棟物一択なのか?

それは上の章で解説したように、「基本的に不動産は銀行の力を借りて、レバレッジをかけて買うもの」だからである

要は、実態がどうであれ「銀行が評価しないものは悪、銀行が評価するものは善」となるのが不動産の世界

左に銀行の評価基準を記載した。これを見るとなぜ一棟物が「銀行評価に向いているか」よくわかる

上記項目1つ1つに関して説明していきましょう。

なぜ一棟物は拡大しやすく、区分はしにくいか?メリットは?

・担保力

金融機関は「もしこの人が破綻したら、お金を回収できるのか?」ということを最優先に考えます。その観点で物件の担保力というのは非常に大事になってきます。
別の機会に説明しますが、一棟物の方が「積算評価」が出やすいため、不動産としての担保評価が高く、金融機関としても「たくさんお金を貸しても、担保力の高い物件を人質に取っているから万が一この人が破綻しても大丈夫」と判断します。
よって担保力の観点で金融機関は一棟物の方を好む

・事業実態

その人が「不動産賃貸業を営んでいるかどうか」というのは大まかに目安として決まっており、その目安というのが「5棟以上ないし10室以上」というのが目安となっています。
よって、区分の場合は10室買うだけでも都心の場合3,000万円×10室=3億円 と「不動産賃貸業としての事業実態規模」になるためには物件購入の回数を必要ですし、上記担保評価が出ない状態で3億まで買い進めるのは相当属性が良くなければ無理です。(年収の10倍まで貸すと言われているオリックスの場合、年収3,000万円必要)
また、この事業実態規模まで物件数を増やさなければ「不動産賃貸業を営んでいる」と評価されないため、事業実態の観点でも金融機関は一棟物を好む

・制御性

制御性というのは簡単に言うと「その物件全体にどこまで自分一人の意思で手を入れて収益性を追求できるか」ということです。
極端な例を出すと、「この物件は都心にあるため、利回りが低いが、ホテルに転換したら収益性が10倍になる」と判断できたとしても「区分所有」しかしていない場合はその建物全部をホテルに転換するという判断は自分一人ではできない
一棟所有の場合はそのような判断を自分自身でできるため、一棟物の方が自由度が高い

・規模の経済

「区分の方が金額が小さくて安全」という話をよく区分業者は言いますが、逆に客付会社の立場に立ってみましょう。「一棟ビル所有のオーナー」と「一部屋所有のオーナー」が現れた場合どちらを優遇するでしょうか?
もちろん今後取引量が増えそうな「一棟ビルオーナー」ですよね?
区分所有は金額が小さい=一部屋しか所有していないため、客付会社にも無理をお願いにくくなります。(優先的に客付をしてもらう・・・など)

・安定性

上記の規模の経済とも連動していますが、区分は一部屋なのでALL or NOTHING
家賃収入がある(100%)か家賃収入がない(0%)なので0%の時は返済原資は自分自身の給料からになる
半面一棟物は10部屋ある物件から2部屋人が抜けても残りの8部屋が返済をカバーしてくれる
どちらの方が安定性が高いか一目瞭然ですよね?

・貸出金額

金融機関の法人営業部(融資部)は「安全な先になるべく大きな融資をすること」が必須命題です。よって、金融機関としても「安全な貸出先」と判断できれば「金額が大きいほうが嬉しい」のです。


・手間

上記の反面、手間は間違いなく一棟物の方がかかります。これは事業規模で運営していくうえで仕方がないですが、先日の記事に記載した通り、ほとんどの業務はルーチンでこなせるため、高い専門性のスキルなどは必要ありません。
https://adventierra.jp/lesson-3-why-is-real-estate-the-most-suitable-asset/

一棟物と区分の拡大シミュレーション

今までの内容から一棟物の方が良いというのが分かってきましたが、具体的にシミュレーションした場合どうなるのかを下記のグラフに示しています。

1
1
実際は土地に対しての掛け目や建物に対しての掛け目が入るためのこの通りにならないがわかりやすように比較

ご覧の通り、

区分は買うたびに 購入金額 > 評価額 の差分がドンドン開き、どこかで「信用棄損」(その個人の属性以上の融資となり、金融機関としては破綻した場合回収不能と判断されること)してしまいます。

一棟物はもちろん買う物件にもよりますが 購入金額 ≦ 評価額 となりやすく、この場合はその人が極端な話、10棟、20棟と買い進めたとしても金融機関からすると「万が一破綻した場合はこの人の持っている物件を全て処分すれば回収できる」と判断されるためドンドン継続して融資が出ます。

【無料登録】政府系金融機関認定 新感覚不動産オンラインスクール

政府系金融機関が認めて、融資した不動産オンラインスクール
・高額塾のようなところで種銭を消費することなく・・・
・Youtubeなどの無料の情報の海に溺れることもなく・・・
・デジタルとアナログを融合したスクール
億超えの資産を作った人の行動ステップをコピーして、実践するだけであなたも不動産オーナーに

>>ここから見てみる<<

問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい!」
「今困っているのですぐ教えてくれ!」
などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください!
ホームページの一番下にメルマガやTwitterのリンクを貼ってあります!
登録していただき、DMなどからよろしくお願いします!
>>とりあえずホセヒデに連絡してみたい<<

不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

>不動産の知識と最新の情報を学ぶ

不動産の知識と最新の情報を学ぶ