Lesson 3 資産形成はなぜ不動産が良いか?

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筆者の所有しているマンション

さて、ここまでで現金を貯金口座に眠らせておくことが、その価値を下げてしまい、過去20年では40%くらいの価値の下落を起こしていることがわかりました。ではどのように収入を増やすのが良いのか?

このレッスンで学べること

  • 収入を得るための様々な手法のマトリックス
  • 不動産の事業としてのメリット
  • 不動産の事業としてのデメリット

収入を得るための様々な手法のマトリックス

さて、下記に関してそれぞれ自分で実施してみた結果の良し悪しをマトリックスチャートにまとめました。なお、筆者はやりこみの緩急はあれど下記を全て経験済みです。
(大体の場合サラリーマンの収入以外の収入を得ようとした場合、ほとんどのケースは下記に当てはまると思います)

  • ビジネスオーナー
  • 不動産
  • 株式
  • FX
  • 仮想通貨
  • 債券
  • 投資信託
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筆者作成

上記からわかるように結論、

不動産はミドルリスク・ハイリターンの事業と言えます。

(おおよその収支計算ができて、株のような「大当たり」した際の爆発力はないため、スーパーハイリターンにはなりません)

それぞれの手法の評価に関しては賛否両論があるのと、細かく解説していくとそれだけで1つのホームページができてしまうので、必要に応じてスポットで別途説明ないし口頭で説明しますが、今回は上記マトリックスで見た不動産のメリットとデメリットにだけ絞って説明をしていきます。

不動産の事業としてのメリット

「不動産投資」という言葉が巷では使われることが多いですが、不動産は「不動産賃貸事業である」ということが大前提です。その中で不動産経営のメリットは主に大きく下記の4つです。

  1. 融資を受けてレバレッジをかけることができるので大きな利益に繋がりやすい
  2. キャピタルゲインとインカムゲインの両方が取れる
  3. 事業規模を徐々にだが着実に拡大していくことができる
  4. 物件選定以外の実務はルーチン化しており、外注することで手間がかかりにくい

では上記について1つ1つ解説していきましょう。

①融資を受けてレバレッジをかけることができるので大きな利益に繋がりやすい

株などをやる人はわかると思いますが、不動産賃貸業は株でいう「返済期限のない信用取引がかかった状態」です。
また、レバレッジがかかっているので少ない元手で大きなリターンが得られます。
これが私が不動産賃貸業を「ミドルリスク・ハイリターン」という所以です。

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なぜ最終手残りが200万円なのかなどは後日解説

では、もう少し具体的に説明していきましょう。

不動産は利回りが7%だの、9%だの、15%だのと株をしている人からすると利回りが低いように感じる数字ですが、果たしてそうでしょうか!?

銀行融資のレバレッジがかかったことで手出しの投下資金に対しての最終利回りがどうなっているかが左の図です。
この場合、頭金に対しての年間利回りは

実は40%です!

40%であれば結構年利回りとして優秀ではないでしょうか!?

また、この「銀行から融資を受けられる」というのが賃貸事業が「事業」である何よりの証拠です。どの銀行も
「株取引をやりたいので1,000万円貸してください」
と相談にこられてもお金を貸してくれる(融資してくれる)銀行はありませんよね?
しかし不動産投資では
「不動産賃貸事業を始めたいので1億円貸してください」
と相談すると銀行がお金を貸してくれます。

また貸した銀行も返済されずに焦げ付くとため、融資実行前に「ある程度」の審査はするため、融資が実行できると銀行が判断すれば一定の安全性は担保されます。

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②キャピタルゲインとインカムゲインの両方が取れる

不動産は家賃収入である「インカムゲイン」に目が行きがちですが、
実は売却時の「キャピタルゲイン」も併せて取れる仕組みになっています。
それを可能にしているのが銀行からの融資を受けたことによる元金返済です。

少しイメージしにくいので1億円の物件を下記条件で購入した結果を見てみましょう
物件金額:1億円
頭金  :500万円
金利  :1%
融資期間:30年

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※これらのシミュレーションは一部わかりやすいように数式や数字を丸めています

上記のシミュレーションの結果、銀行への返済も加味した20年後の最終ROIは頭金500万円の12倍の6,000万円。売却価格から毎年の純資産の積み上がりを計算すると平均して60%の利回りとなります。

毎年株などで200%コンスタントに勝ち続けている・・・
という人はこのホームページにたどり着いていないと思いますので、かなり初期費用に対してリターンが高いと言えるのではないでしょうか?

不動産事業は大原則として
「物件を安く買わなければいけません」
これは商売上の超超超基本で、そうすることで少し値段を載せても他の人へ売却し出口を迎えることもできます。

③事業規模を徐々にだが着実に拡大していくことができる

ビジネスには大きく「ストック型」と「フロー型」の2種類があります。
不動産賃貸業は前者のストック型に入ります。

ストック型のビジネスは単発契約のフロー型(美容室、医者、工務店などはこちら)と比べて安定的に、継続した収益をもたらしてくれます。そして物件を買い進めることでストックがドンドン積みあがっていくため、事業規模が拡大できます。

通常ストック型のビジネスの代表例は携帯電話、電気、スポーツジムなど通常仕組みを作るのが大変なものが多いのですが、それが簡単に構築できるということが不動産の強みです。

④物件選定以外の実務はルーチン化しており、外注することで手間がかかりにくい


「事業」である理由は株やFXのように、自分1人で完結する内容ではないからです。
下記が大まかな賃貸事業としての流れですが、これだけ運営の流れがマニュアル化されており、かつどの賃貸事業オーナーも全く同じルーチンで回せている事業を他に知りません。それだけビジネスモデルがシンプルなのです。

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オレンジが経営者の判断領域、青の領域はルーチンで自動的に回る領域

賃貸事業は圧倒的に競合が弱いのでしっかりと運営をできる事業者は競争に勝てます。
なぜならば賃貸事業は例えば、「元々代々土地を持っており、お金に困っていない事業者(=空室を気にしない)」や「親から資産を継いだが、賃貸経営に興味のない跡取り」など他の飲食、サービス、IT、製造業など死に物狂いでしのぎを削っている業種と大きく業界の競合の構造が異なります。

・事業のフローがほぼ固定化していること
→部屋を貸すにあたり複雑な仕組みは必要ない
・下記の作業のほとんどを「管理会社」を使うことで仕組化し、効率よく回せること

→オーナーが決定しなければいけない最も重要な決断は「どの物件を購入するか」
購入後は大きなトラブルがない限り管理会社に対応を一任することが多い。
・いきなり新規業態が生まれることで淘汰されることがないこと

→他の事業では例えば「スマホ」が登場したことでカメラ業界が衰退したなど
イノベーションで大きな経営の舵取りを迫られることがあるが、賃貸事業は無い。
・お金の流れが非常に読みやすいこと

→部屋を借りたらすぐに出ていく人は少なく、毎月の収支が読みやすい。

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不動産の事業としてのデメリット

さて、ここまでは不動産賃貸業のメリットのみを伝えてきましたが、今度は逆に不動産のデメリットを説明していきましょう。

  1. 事業なので様々なリスクが伴う
  2. 着実な利益はもたらすが、爆発的な利益はもたらされにくい
  3. 融資付けが大変なことが多い(特に今の2021年の市況下)

①事業なので様々なリスクが伴う

冒頭に話したように「不動産投資」は「不動産賃貸事業」です。
よって、ノーリスクで収益を上げたいという人は国債を買った方が良いです。
(※正確には国債もノーリスクではありませんが、極小リスクという意味で)

事業なので当然リスクはありますが、他のビジネスと比べた場合のリスクは圧倒的に少ないです(賃貸に自分自身が住んでいて年に何回トラブルが起きますか?ほとんど起きないですよね?そういうことです)

実はほとんどのリスクが下記の図に可視化されています。
というくらい本当に起きる可能性のあることは予測可能であり、先にリスクに対する対策を打っておくことでほとんどのリスクを回避することもできます。
このリスクをコントロールできるというのも不動産賃貸業の良い点です。
(株では会社の粉飾決算や不祥事など不可抗力でどうしようもないリスクが発生する)

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筆者の経験に基づく

1.空室リスク→地方都市でも人口が多い地区を選ぶ、広告料の増加で回避可能
2.滞納リスク→家賃保証会社にて保証されるため回避可能
3.家賃下落リスク→家賃が下落しにくい築古物件を購入することで回避可能
4.管理会社リスク→管理会社変更で回避可能
5.金利上昇リスク→固定金利で融資を受けることで回避可能
6.災害リスク→火災保険・地震保険を使うことで回避可能
7.建物リスク→購入前に検査する、購入後も2年は瑕疵担保責任保証で回避可能
8.修繕リスク→購入前に検査する、最悪必要な修繕は実施すれば回避可能

②着実な利益はもたらすが、爆発的な利益はもたらされにくい

これもすでに今まで何度か出てきていることですか、株のように「1年で100倍になった!」というような爆発的な利益にはなりません。
※厳密には不動産事業として可能性としてはあるのですがそれはまた追々

理由としてはストック型のビジネスなので、安定的な収益の見通しができる反面、その収益性には上限があります。

③融資付けが大変なことが多い(特に今の2021年の市況下)

不動産賃貸事業は 

良い物件 ✖ 銀行融資 

が大前提で成り立っています。しかし、ご存知の通り、
「スマートデイズによるかぼちゃの馬車問題」
「タテルによる不正融資問題」
「ARUHIなどに代表される住宅ローンの投資用ローンへの悪用」

など様々な問題が立て続けに起きたことで2021年現在融資が相当閉まっています。
(閉まっているというのは融資に消極的、大きな頭金なしでは融資してくれないこと)

よって、「この物件は絶対に良い!」という物件が出てきたとしても銀行の融資をつけるために1,2行だけでなく5~10行、あるいはそれ以上の銀行を回っても融資がつかない可能性があります。

また、同じ銀行でも××支店と▲▲支店は融資を出さないと言っていたにもかかわらず、●●支店に持ち込んだら融資に積極的などピンポイントで良い支店や担当者というのは存在しており、その人を見つけるためには様々な情報網を駆使して融資に積極的な支店・担当者を開拓していかなければいけないのは、金融機関が平日しか空いていないのを考えるとサラリーマンをやりながらだと相当な労力ではあります。

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次はレッスン4「サラリーマン✖不動産 実は相性が良い」へ
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

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