Lesson 4 サラリーマン×不動産 実は相性が良い

cutout paper composition of bank with dollar bills
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さて、ここまでで、サラリーマンにとっての現状の社会情勢やなぜ不動産投資が良いかについて書いてきました。
「なぜ不動産なのか?」の最終章として、不動産投資に向いている人と向いていない人を整理していきたいと思います。

このレッスンで学べること

  • 不動産投資に向いている人/向いていない人
  • 銀行融資にあたり確認される項目
  • 【番外編】株式投資に関しての考察と比較

不動産投資に向いている人/いない人

基本的に不動産投資に向いている人は「銀行が好む属性の人」です。
※もちろん現金で戸建てを購入して拡大する人などもいますが、一般論です。

不動産投資は向いている人と向いていない人がハッキリと別れます。
一般的に不動産は金額が大きい分融資を使って購入することが多いですし、個人的にも前のレッスンで話したように自己資金が少なければ少ないほどレバレッジがかかり、投下した資金に対する利回りは上がると考えています。

では、金融機関が好む属性の人とはどういう人でしょうか?
下記にまとめました。

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銀行は「安定して、返済をしてくれる人」を好みます。
なので、現金の多い人・安定的に大きな給与収入を得られる人を好みます。
公務員を好む理由も同じで、絶対に国は潰れないため取りっぱぐれがないと金融機関は考えます(年収は飛びぬけて高くないにも関わらず)

金融機関からすると「中小企業の経営者」よりも「安定的に給与収入を得られるサラリーマン」を好む傾向にあるというのは少しびっくりしませんか??さらに東証一部上場などその勤めている会社が安定していればしているほど評価されやすいです。 資産家などお金が有り余っていて誰もがお金を借りて欲しいと言われるような人には敵いませんが…

銀行融資にあたり確認される項目

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金融機関は融資を実施するにあたり物件と併せて下記の情報を確認します。

筆者も金融機関提出用に左の図にあるような「属性シート」を作成しまとめてあります。

  1. 個人情報
  2. 個人の信用情報
  3. 資産状況
  4. 勤務先の情報
  5. 収入
  6. 住居状況
  7. 家族構成

それではこれらについて1つ1つ解説していきましょう。

1.個人情報
  氏名、住所、生年月日、電話番号など

2.個人の信用情報
  過去の支払いの遅延情報、借入履歴や返済履歴

銀行は支払いの遅延を極端に嫌います。その金融機関が貸したお金の返済も遅れる可能性があるからです。クレジットカードの支払ないが遅れたなどで審査が通らない人は残念ながら銀行融資はおりませんし、サラ金などからの借入がある人も良い評価はされません。主にCICやJICCという調査機関に登録されている情報を使い確認します。
これらの調査機関には基本的に5年分の履歴が載っているため、万が一クレジットヒストリーに事故がある人はその事象から5年経ってから試してみましょう。
https://www.cic.co.jp/
https://www.jicc.co.jp/

3.資産状況
  預金、株式、債券、確定拠出年金など

Cash is Kingで流動資産が多い方が好まれます(返済延滞のリスクが低いため)
一般的に
年収2,000万円、金融資産500万円の人
年収500万円、金融資産2,000万円の人

であれば後者が好まれます。
理由は簡単で、年収が高い割に金融資産が少ない人(金遣いが荒い)よりも年収が低くてもしっかりと金融資産が積みあがっている人(預金管理がしっかりできている)の方が金融機関としては安心してお金を貸せるからです。

4.勤務先の情報
  勤務先会社名、資本金、勤務地、上場しているかどうか、勤続年数、職種

金融機関としては
・上場しているかどうか→安定度が高いかどうか
・勤続年数→安定してその給与が稼げているか、金融機関は極端に多い転職を嫌う
・勤務地→場合によっては金融機関の融資対象なエリアかどうか
・職種→危険が伴う仕事についていないか

などを勤務先の情報から確認します。

5.収入
  直近3年分の給与所得

安定してその給与が稼げているかを見るために3年分を見る。
妻の給与も世帯収入として合算してみてくれる場合が多い。

6.住居情報
  持ち家なのか賃貸なのか

持ち家の場合はその借入を「負債」とみなし、賃貸の場合は「賃料が年収のどれくらいの比率を占めるか」を見て年間の収入から必要経費とみなし差し引きます。

7.家族構成
  配偶者はいるのか?子供はいるのか?

場合によっては配偶者や子供がいない独身者は後に残す人がいないため融資不可となることもあります。

【番外編】株式投資に関しての考察と比較

さて、最後に私が別途収入を生む上でベストだと思う二大巨頭、不動産と株の比較に特化して説明しましょう。

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筆者作成 偏見あったらスマソ

株式は「爆発的な利益をもたらす可能性があります」
可能性があると書いているのは株をやったことがある人であればわかると思いますが、実際にそうなるかと可能性は別物だということです。

ただ、不動産は「爆発的な利益」なないものの「安定して非常に高い利益」を上げることはできます。これが不動産と株式の大きな違いです。

特に上記で「株式のパッシブ」「株式のアクティブ」を分けている理由は運用の安全性が全然違うので同じ株式の中でも分けて記載しています。

まず、ノーベル章も受賞しており、もっとも安全と言われるのが
「現代ポートフォリオ理論」

で実証されたETF(インデックス)投資です。

株式は売買をするたびに売買手数料がかかります
(2021年1月4日現在 SBI証券の場100万円まで487円

SBI証券の国内株式取引手数料一覧(2021年1月4日現在、SBI証券HPより抜粋)

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SBI証券の国内株式手数料 2020年1月4日現在

株も基本的にはゼロサムゲーム(誰かが負ければ誰かが同じだけ負ける)なので、アクティブ(積極的)に運用すると売買回数が増え、その回数分だけ支払う手数料が増え、負ける確率が上がります。

考えてみてください。100万円をベットしてコインをトスして表か裏を当てるゲームがあったとしたら、勝つ確率が50:50のゲームがです。ただ、参加するために毎回100円払わないといけないとなった場合勝てる期待値は・・・
(勝)100万×50%-(負)100万×50%-(手数料)100円×n=0万円-100円×n

手数料×n回数分の金額負けるというのがゼロサムゲームの平均期待利回りです。

一般的に株式の割高・割安・成長可能性を正確に読めない場合はETFで市場の成長と連動する形での運用がおすすめです。


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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

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融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

出典
CICホームページ 割賦販売法および貸金業法に基づく指定信用情報機関
https://www.cic.co.jp/
JICCホームページ 日本信用情報機構
https://www.jicc.co.jp/
SBI証券 国内株式売買手数料
https://faq.sbisec.co.jp/answer/5ef44cbcd46ae80016c2af11

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