Lesson 2-3 新築区分マンションは投資か?リスクと注意点

apartment contemporary couch curtains
新築区分マンション投資のリスクと注意点

!新築区分マンションは絶対に買わない!

このレッスンではこのことだけについて書

新築区分マンションは落とし穴が

非常にたくさんある割に、販売業者も多く、

融資も付きやすいため購入してしまう人が非常に多い

でも購入してからではあとの祭り、負債となり規模拡大が止まる

このレッスンで学べること

  • なぜ新築区分がダメかのおさらい
  • 新築区分業者の営業トークとその嘘

なぜ新築区分がダメかのおさらい

まだ読んでいない方は前の章で一棟物と区分の違いの説明をしていますので、まずそこをご覧ください。

レッスン2-2へ

さて、上記ご覧いただいた上で「資産としての担保力」「事業実態」「規模の経済」など諸々書きましたが新築区分マンションが端的にダメは理由が2つあります。

①儲からないから
②今後の不動産投資拡大の足かせになるから

投資をしているのに儲からなかったら意味が分からない

また、最近は悪質な高値での販売と無理な融資付けなどから購入後破綻する人も出てきている

そして新築区分マンションは何もより銀行からの評価が出ずらいため、レッスン2-2で記載したようにすぐに負債が総資産を上回ってしまい、追加で不動産を購入できなくなる

※筆者もこの壁にぶちあたり、区分マンションはすべて売り払った

①儲からない

新築区分マンションは以下の要素から儲かりません
・購入して入居者がついた瞬間に価値が下落する!?
・新築を建てた業者の利益が載っていて、市場の価格よりも高値掴みになる
・市場価格より高い→利回りが低いということになり、キャッシュフローが出ない
「節税になる」という謳い文句で販売してくるが、実際そんなこともない
・何よりも「毎月手出し」という人が多い

それぞれ解説していこうと思います。

1
新築での売り出し

1
中古での5年後の価格のイメージ

それぞれ下記サイトで検索、引用
https://toushi.homes.co.jp/bukkensearch/

まず上の2つの物件を見てみよう!

両方とも神戸の一等地「元町」に建つマンション

最初の方が「新築区分」

後の方が「5年落ちの中古区分」

この情報だけですでに新築区分を購入してはいけない理由が2つ見えてくる

皆さんはわかりましたか?

①価格の下落
新築:2,100万円 → 中古:1,790万円

ー310万円

5年しか持っていないにも関わらず、310万円も価格が下落している・・・
ちなみにこの物件を新築区分業者がよく提案してくるような内容で購入した場合
・2,100万円
・フルローン
・35年ローン
・金利2%

の条件で購入した場合、元金は5年でいくら減っていると思いますか?
返済額:4,173,900円 元金返済:2,179,245円

310万円ー217万円=93万円
5年かけて赤字を作ることに成功しました!

しかも、利回りが5.14%だとすると年間賃料が108万円ということになりますが、支出をまとめると・・・
年間の銀行への返済は83.4万円
固定資産税が5-6万円
管理費年間3万円
修繕積立年(月1万円)12万円
客付広告費(家賃一か月分)9万円

を引くとどうなるでしょうか!?

(収入)108-(支出)83.4-5-3-12-9 = -4.4万円/年

よって、この物件を購入するとざっくり-4.4万×5年-93万=115万円損ができる(^^)


②賃料の下落
もう1つ気づかなければいけないのは家賃が大きく下落していること

新築:2,100万×5.14%=月家賃9万円
中古:1,790万×4.95%=月家賃7.4万円

-17.8%の下落!!!

となるとこの段階での中古の人の資金繰りがどうなっているのか計算してみましょう。

(収入)88-(支出)83.4-5-2.6-12-7.4 = -22.4万円/年



→さらに家賃下落して手出しが増える中で30年返済(5年すでに返済しているとして)を続けるということは・・・今の‐22.4万円で維持できたとしても、総額‐672万円のCF

→実質は途中から修繕積立が倍、家賃も6.9万円まで下落するとなると年間の手出しはー40.4万円くらいに広がります・・・

5年-4.4万 15年-22.4万 15年-40.4万で合計30年保有すると

-964万円

実際は空室リスク、退去時の現状復帰、部屋の突発修繕など含めるとこんなんでは全然利かない

→おそらくこの所有者は購入後ようやくそれに気付き、売りに出したのでしょうが、見た目上新築よりも利回りの低い区分なんて買う人はいないのでまだまだ売れ残り、赤字を垂れ流し続けるでしょう・・・・・・

では売れずに35年仮に持ち続けた場合、金融機関への借入がなくなり、満を持して市場で再販した場合、いくらで売れるのでしょうか!?

1

35年かけて資産になると思って1000万円手出しして

売ろうとしたら売れる金額は650万円!

絶対に新築区分投資はやめてください!!!!!

新築区分業者の営業トークとその裏の意味

金額が安いので不動産は区分投資から始めがちなのですが、新築区分業者がよく使う営業トークとその嘘を暴いていきましょう。

相手もプロですから、こちらの不安、疑問、不満には基本的に打ち返してくると思いますが、よく使われる営業トークは下記です。

・ピカピカの新築物件のオーナーになれますよ!
・節税になります!
・月々1万円の手出しで最後は物件のオーナーになれます!
・弊社でサブリースさせていただきますので、空室リスクはありません!
・年金代わりになります!
・団体信用生命保険に入るので、保険代わりになります!

完返後は毎月家賃収入が入ってきます!

今までの記事を読んだ中ではもうこれらがデタラメの塊だとわかりますよね!

・ピカピカの新築物件のオーナーになれますよ!
 →要は御社の利益のたんまり載ったオーバープライスな物件ということ
・節税になります!
 →赤字を垂れ流してそれを給料と相殺しているだけ
・月々1万円の手出しで最後は物件のオーナーになれます!
 →修繕や家賃下落を考えたらそんなもんじゃ済まないですよね?
・弊社でサブリースさせていただきますので、空室リスクはありません!
 →サブリースをした分そもそも実入りが減るので同じですよね?
・年金代わりになります!
 →毎年赤字で35年返済し、手元に残るのはボロボロの入居付けしにくいマンション
・団体信用生命保険に入るので、保険代わりになります!
 →その保険代分が金利に含まれているだけですよね?
・完返後は毎月家賃収入が入ってきます!
 →完済までの損失を何年かけて家賃で取り戻すのか・・・
  そのうえで残ったボロボロの区分の入居付けは難易度が高い。

上記を使って新築クソ区分業者を撃退しましょう!

政府系金融機関認定 新感覚不動産オンラインスクール

政府系金融機関が認めて、融資したデジタルとアナログを融合した不動産オンラインスクール
高額塾のようなところで種銭を消費することなく・・・
Youtubeなどの無料の情報の海に溺れることもなく・・・
億超えの資産を作った資産家の行動ステップをコピーして、実践するだけであなたも不動産オーナーに

https://www.fudosanonline.com/bootcamp1

問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい!」
「今困っているのですぐ教えてくれ!」
などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください!
ホームページの一番下にメルマガやTwitterのリンクを貼ってあります!
登録していただき、DMなどからよろしくお願いします!
https://lit.link/en/josehide

不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

>不動産の知識と最新の情報を学ぶ

不動産の知識と最新の情報を学ぶ