新築RCの融資付
9月末の段階で支店レベルではイケる また、今までの経験からも本店も通せるとなったため、
10月中旬 建築会社の物件視察し、併せて売買契約も実施
ただ、11月頭ローン特約解除期限なのだが…11/1になっても、まだ融資降りない
銀行に連絡したところ…
11月中旬～末になりそうです
え！？11月中旬のローン特約期限に間に合わんやん！！！
→すぐさま売主に相談して
「もう口頭での融資承認は出ているのでもう半月だけ伸ばして欲しい」旨を説明し11月末まで延長
僕のやり取りしている売主との間だけではなくAB間にも説明が必要だったため、少しややこしかったが、先方も理解してくれてなんとか延長・・・
そこまでの間に本店から何点か質問があり
- なぜ資産があるのに不動産をやろうと思ったか
- 確定申告上の経費の内容
などの内容だった
11月末に本店から融資の方針の報告あり、融資本審査を通ったとのこと！！！
久しぶりの融資承認で結構嬉しかった
ただ、ここでも少し不安が…
ローン特約期限、違約金、決済タイミングの注意点
口頭では融資の本審査を通ったという話だったが、あくまで口頭。金消契約はまだ
ローン特約は11月末で切れてしまっているが、12月頭金消をするまでの間に万が一銀行から
「やっぱりやーめた」
と言われるとローン特約が切れてるのに、融資がやはり出ないとなり、
１．こちらが違約金を払って解除するか（違約金は物件価格の２０％など）
２．どうにか現金を決済日まで用意する
必要が出てくる
これを食らうとどうしようもない、ただ、契約と決済をするまでどうなるかわからないのが不動産…
担当に「本当に出るんだよね、大丈夫だよね」と何度も念押しした
結果12月頭に有給を取って、金消となった
金消契約書を契約内容確認するので先に送れと銀行にいうも…
「それは出来ない」と…
いつも思うが、契約書なのに先に内容確認できないのおかしくないか？？
12月頭に金消したのち、12月中旬に立ち会わない形でオートマチック決済が行われて無事に所有権移転完了
一安心…
新築RC決済後の今後のスケジュール
さーてここから本腰
融資をおろすところがゴールになりがちで、確かに融資のハードルは高いが、実際はようやくスタートラインに立ったところ
1月末 現入居者退去、基本設計完了
2月3週目 解体完了
3月2週目 ボーリング完了
そもそもまだ前の入居者がまだ現況の建物に住んでおり、事前に弁護士を入れて1月末までに退去となっているがどうなることやら…
退去後すぐに解体とボーリングまでを3月中旬までに終わらせる段取りを先にしておかなければいけない
さらにはそれまでの間に工程的には1月末までに基本プランのコンセプトとと大枠での間取りを完成させていかないといけない…
今回はまだ更地でもなく、水面下物件のため、入居者が住んでいる段階で物件を売買することになった…故にやること盛り沢山…
周辺ヒアリングとプラン変更
さて、融資の目処が立ってきたところでよりプランの詳細を検討していくために周辺業者に改めてヒアリングをかけ始めた
プロジェクトが始まる頃に一度簡単にはヒアリングをかけていたが、より細かく考えるために探している人の層や間取りなどを検討するためだ
しかし、5業者くらいに電話・訪問ヒアリングしていると、今回のヒアリング時と前回の4ヶ月前くらいの簡易ヒアリング時と結構大きく市況が変わってきていることに気付いた。
都内の新築RCでもワンルームは都心部に寄れば寄るほど客付が厳しくなっており、新築なのにAD3を付けても数ヶ月埋まらない状況になっている…
江東区はワンルーム条例で総戸数が15戸以上の物件は25平米以上の規制を設けている。
融資が降りた本物件は駅から14分と少し遠く、バス便では数分で駅まで行けるものの、このワンルームゾーンで勝負したくない…と直感的に感じてきた。
元々のプランが14戸のため、ワンルーム条例にギリギリ引っかからずあえて20平米にすることもできたが、それはそれで元々設定していた広い住居を提供するという理念にも反しているためやりたくない…値段勝負には持ち込みたくなかった
さぁ、どうする…！？！？
都内(江東区)新築RC不動産投資第ニ話まとめ
- 主導権を持ってこちらから全てのスケジュールの確認をしていこう。丸投げだと仲介も銀行も「契約のうちの一つ」でしかないため、抜け漏れの可能性はある
- ローン特約期日と金消日などはなるべく不要な心配を避けるために日程を合わせよう
- 所有権移転まで何があるかわからないのが不動産…油断はできない
- 竣工が遅れないようにスケジュール調整は念密に
- プランニングの段階では事前に周辺の賃貸需要の間取りをアナログとデジタル両方で判断するように。丸投げNG！
・・・・第三話に続く
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。