賃貸需要ヒートマップの使い方【不動産投資で賃貸需要をアナログとデジタルで見極める方法】
賃貸需要ヒートマップと需要の調べ方
収益物件を探す際に、都内の一等地ならばまだしも
地方都市の物件を購入する際、利回りは良いが
この盛岡の物件は賃貸需要のある地区かわからない・・・
という状況になるのはよくある話
グーグルマップなどで周辺の状態を見るのは当然としてこの
「賃貸需要ヒートマップ」
を使うことで簡単に賃貸需要の確認ができる
賃貸需要ヒートマップでまずはざっくり机上で需要を調べる
収益物件が出てくると筆者はすぐに賃貸需要ヒートマップで需要をまず確認する
この段階ではざっくりと周辺の賃貸需要含めて
そのエリアとして賃貸需要があるか
を見ることが主な目的になるため、参考情報とする
賃貸需要ヒートマップの使い方
賃貸需要ヒートマップは検索されている頻度に応じて10段階に分かれている
（検索されている頻度というのがポイント）
さて、賃貸需要ヒートマップの使い方は２つある
近隣駅名から直接調べる方法
まず、最初に物件の最寄り駅からすぐに賃貸需要ヒートマップに飛べる
「最寄り駅名」＋「賃貸需要」
とグーグルで入力するだけ
こんな感じ
賃貸需要ヒートマップのページから確認する方法
近くに駅がない物件などは上記の方法が使えないが、
賃貸需要ヒートマップトップから確認できる
https://toushi.homes.co.jp/owner/
手順に関しては下記3ステップを実施すれば近くに駅のない物件も確認できる
※右にスワイプするとSTEP1➡STEP3まで表示する
賃貸需要の間取りの確認
さらにはこの賃貸需要ヒートマップでは
そのエリアに賃貸需要があるかどうかだけではなく、
どの間取が一番需要があるか
などを確認することが可能である
例えば上記を見てみよう
左が検索条件 右が掲載物件 の比率だ
この例では
ワンルーム 検索：24.6％ 掲載：38.6％ 検索<掲載
1LDK 検索：27.1％ 掲載：27.3％ 検索≒掲載
2LDK 検索：35.0％ 掲載：25.4％ 検索>掲載
3LDK 検索：11.3％ 掲載：8.5％ 検索>掲載
ワンルームは供給過多
1LDKは需給均衡
2LDKは供給不足
3LDKは供給不足
ということで供給不足の2LDKか3LDKの物件を購入するのが良い
さらに下に行くとより細かい部屋の広さ別の需要がわかる
これで見ると同じワンルームでも
20-25㎡のワンルーム
30-35㎡のワンルーム
では大きく検索と掲載の需給バランスに差があることがわかる
これを見ながら2LDKでもどれくらいの広さの2LDKにするのが一番良いか決める
賃貸需要ヒートマップの落とし穴
さて、数値データで色々と見れて万能に見える賃貸需要ヒートマップだが
当然これだけで賃貸需要が完璧にわかるわけではない
賃貸需要ヒートマップは「検索回数」に応じて色分けしているため
・そもそも物件数が少ないエリア
・満室で検索する物件がないエリア
・物件のポテンシャルはあるが、管理会社の怠慢で検索されない物件
などに関しては賃貸需要があっても色が紫などの
「賃貸需要がない」
と判断される色になることがある
例えば下記は筆者の所有している物件に空きが出て
客付会社に一気に動いてもらった際のヒートマップである
画面左側の下の赤枠が筆者物件が賃貸募集時の色 右側が満室時の色
筆者の物件の近くには他の賃貸物件が少ないため、
・募集をかけている＝検索される確率が上がる＝色がオレンジになる
・募集をかけていない（満室）=検索されようがない=色が緑に落ちる
というふうになる
左：空室時(募集かけて検索多)←_→右：満室時(検索少)
※真ん中のバーを左右にスライドしてみてね！
賃貸需要の調べ方（詳細アナログでの確認）
さて、ここまでで賃貸需要ヒートマップの使いかたは説明したが
実際に収益物件の購入を決めるにはこれだけでは決め手に欠ける
他にも下記を確認しながら最終的に詳細の賃貸需要を確認しよう
管理会社へのヒアリング
近くの不動産会社にヒアリングをする
近くの不動産会社は地場で何十年もやっている会社も多く、そのエリアに詳しい
思わぬお宝情報が聞けることもあり、物件を検討する上で実施は必須！
賃貸会社へのヒアリングは色々と確認項目があるのでまた別の機会で詳細ポイントを伝えるが、
物件の近くの管理会社に電話し
こういう立地のこういう間取の物件だが、
・賃貸需要があるのか？
・家賃はいくらくらいであれば決められるか？
・どれくらいの期間で決められるか？
などを中心に確認しましょう。
周辺の生活施設
田舎の物件を買うにあたって最も気になるのは、そのエリアに人は住むのか？どうやって人が住むと判断できるのか？
私も土地勘がない中、地方物件を探していてここが一番気になった
これを調べる簡単な方法がある
それはズバリ！
「近くにあるライフラインとなる施設があるかどうか」
スーパー、薬局、ホームセンター、ショッピングモール…
これらの施設は綿密な周辺調査をした上でそこに出店しているため、ある程度近くに人の需要があると見込んで出店している。
なので、それらの施設のある近くはある程度安心できる
逆にこれらの施設が近くにない物件は賃貸需要があるか周辺の管理会社へのち
密なヒアリングでよ〜く確認したほうが良い
周辺物件が満室かどうか
最後に一番簡単でわかりやすいのは
その物件の周辺の物件が満室かどうか
その物件が満室でも周辺の物件が空室の場合
売却前に無理にADをつけて満室にした可能性もあり、
購入後賃貸経営に困る可能性がある
逆に購入対象物件が全空でも周辺の物件がほとんど満室であれば
購入後全空も満室まで持っていけるだろう
以上、ここまでのことは慣れたら机上で簡単に調べられるはず！
是非物件情報を見ながらふるいにかけていこう！
賃貸需要ヒートマップと需要の調べ方 まとめ
非常に便利なツールである「賃貸需要ヒートマップ」は
今までデジタルに測りにくい「賃貸需要」を見える化した画期的なツールである
・調べ方は「検討している物件の駅名＋賃貸需要」で調べるのが早い
・賃貸需要の間取りもしっかりと確認し、どの間取の需要が多いか確認しよう
・新築の場合はさらに詳細の「需要の多い平米数」まで確認すればベストな間取りが作れる
・需要レベルを示す色は「検索数」に応じて変動するので必ずしも万能ではない
・賃貸需要ヒートマップというデジタルツールの他にアナログので確認もしっかりとしよう
・アナログでの確認項目は「管理会社へのヒアリング「周辺の環境」「周辺物件が満室かどうか」
が調べられていれば一旦安全である
出典
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。