路線価とは？
路線価とは土地の評価の仕方のひとつで、公示価格や基準地を1とした場合0.8(80%)となる評価方法。
相続や贈与では大体この路線価が評価として使われており、前出の積算評価もこの路線価を基準に計算する。
なので、この路線価は既に公示価格から割引された価格になっているということである。
計算方法の概要は下記の通り
土地の接している道路の路線価 × 土地の広さ = 地価
具体的な計算方法は続く・・・
路線価はどうやって調べたらよいの？
路線価図は国税庁のホームページにあがっているので、見てみよう！
基本的に田舎過ぎない地区に関してはすべての道路に「路線価価格」が記載されている。
たとえば下記の通りだ。
※出典：国税庁
上記「4,380A」の道路は
4,380 × 1,000円 = 4,380,000円
の道路ということ。
一番最後の「A」は 借地権割合 だが、今回はそれは割愛する。
なので、この道に接道している100㎡の土地があった場合下記の計算式で土地の積算が計算できる
438万円 × 100㎡ = 4.38億円 となる
※ちなみにここは銀座なのでこんなに高い・・・・笑
倍率地域とは？
多くの道に路線価が設定されている日本の不動産だが、不動産投資をしている上でたまに田舎の物件で
「倍率地域」
というものに出くわすことがある。
なんだ！？倍率地域って！？
と最初はテンパるがしっかりと調べ方がわかっていればどうやって計算すれば良いかわかる。
ただ、そこそこの田舎でも路線価があるところがほとんどなので、
相当利回りが良いなど理由がなければあえて倍率指定地区のようなスーパー田舎を狙う必要も無さそうな…
倍率地域の場合の路線価の調べ方
※出典：国税庁
さて、話を戻して倍率地域の調べ方
上記が路線価のトップページの地域を選択した後の図である。
通常は一番上の
「路線価図」を選択するのだが
倍率地域の場合は「評価倍率表」から「一般の土地等用」を見ていく。
※出典：国税庁
上記の地区の場合は「宅地」は1.1倍なので固定資産税評価額×1.1が地価になる。
固定資産税評価額 × 倍率 = 相続税評価額
となる。
路線価と実勢価格の乖離
不動産は一物五価と言われている。
なぜならば不動産はざっとあげるだけでこれだけある。
・時価（実勢価格） その時に市場で取引されている価格
・路線価 国税庁発表で相続税・贈与税の目安となる。不動産投資でよく使われる指標。公示地価の８０％。
・固定資産税評価額 市町村発表。固定資産税を支払う基準となる価格。前年の公示地価の７０％。
・公示地価 国土交通省発表。土地売買の目安となる価格。
・基準地標準価格 都道府県発表。土地売買の目安となる価格。
不動産投資で良く使われるのは上の青字の３つ。
この３つを抑えておけば大体問題ない。
その中でも「時価」と「固定資産税評価額」はその時の価格を見るしかないため、あまり開設することがない。
積算の計算にも使われるのはほとんどのケースで「路線価」のため、路線価の見方をわかっていれば十分。
路線価まとめ
下記のポイントを押さえておけば不動産投資における路線価のキホンのキはクリア！
- 路線価は国税庁の路線価図から確認できる 国税庁の路線価図へ
- 路線価 × 土地の広さ が 土地の積算価格
- 倍率地域は評価倍率表から算出できる
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/