築古のリスクパート２
さて、先日の続き
③空室率
都内新築
都内で新築であれば賃貸需要が非常に高いため、高い稼働率（低い空室率）を確保できるでしょう。これは部屋が単純に「埋まる・埋まらない」だけの話ではなく「空いてから埋まるまでどれくらい時間がかかるか」も空室率に含まれます。
仮に都内では空いてもすぐに次の入居者が決まるため、空室率を95％としましょう。
地方築古
地方は都内と比べて相対的に賃貸需要が落ちます（当然地方でも埋まりやすい・埋まりにくい地区などがあります）その中で仮に空室率が80％で推移するとしましょう。
先ほどの利回りに与える影響はざっと下記の通りになります。
新築 7.5％×0.95=7.1％
築古 14.5%×0.8=11.6％
上記に先ほどの金利の差を考慮すると・・・・
新築 7.5％×0.95=7.1％-1.0％=6.1％
築古 14.5%×0.8=11.6％-3.5％=8.1％
→差分2.0％
あれれ・・・前の記事ではまだ5.5％差があったものの、2％まで縮まってきた・・・
④経費率
都内新築
当然新築なので修繕はほとんどかからない
また、都内新築・築浅は仲介業者がこぞって紹介したがるので、ADと呼ばれる広告費も少なく済む
基本的に入退去時の現状復帰の費用だけが新築の修繕にかかる費用になる
※大体家賃収入の5-10％くらい
地方中古
築年数が古いため、様々なところが壊れて経費が掛かる
私が所有している15年程度のRCでも修繕費用がちょこちょこ掛かってくる
築古の物件はそれよりもさらにかかる上に突発で大きな修繕（ポンプが壊れた、配管が爆発して水漏れが止まらない、雨漏りなど）などが発生すると数百万円単位でお金がかかる修繕となｒｙ
また、都心に比べて、客付会社に対して払う広告報酬（ADと言います）も地方の方が都心と比べて高いのが当たり前です。（物件数の供給に対して、入居者の需要が少ないため、選ばれるためには広告費(ＡＤ)を増やして積極的に紹介してもらわなければいけません）
一旦今回はそのような大きな修繕はない前提で計算しましょう！
私の物件（築20年弱）ではこのような運営上の修繕（現状復帰や突発の大型修繕を除く）だけでも
年間で家賃の20％くらい出費がある・・・
14.5％×0.8％×0.8=9.3％（稼働している部屋に対してかかるため、稼働収入にかける）
新築 7.5％×0.95(空室)=7.1％×90％(修繕ロス)=6.4％-1.0％(金利)=5.4％
築古 14.5%×0.8(空室)=11.6％×80％(修繕ロス)=9.3％-3.5％(金利)=5.8％
→差分0.4％
ついに差分が0.4％程度となってきた！！！
あれ、築古って新築の２倍くらい儲かるはずじゃかなったの！？！？
最後、デッドクロスはどれくらいの影響があるのでしょうか・・・
内容が専門的になるので次回の配信で丸々その点に関して解説します。
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/