築古物件のリスク
ここまでは地方築古高利回り物件のリスクを話しましたが、どうやったらそのリスクを低減できるでしょうか。
答えは
・入居率の見極め
・修繕の確認
です！この2つにだけ注視しましょう
なぜならば、銀行金利は使える銀行の制限からおのずと高くなってしまう
よって築古高利回り物件購入時、銀行金利を下げるには限界があります。
築古物件の賃貸需要
入居率と修繕の確認の中でも大事なのが「入居率」です！
地方高利回り物件は「表面上の数字は15%の利回り」などの案件が流れてくることがありますが、
あくまで「表面上と実態は違うことが多々ある」ということを肝に銘じてください
また、利回りが15%の物件でも実際の稼働率が75%だと、実質利回りは11.2%・・・これであれば築数年の木造アパートとほぼ利回りが変わらない状態になってしまいます・・・
であれば満室で運用できて、修繕費のかかりにくい築浅アパートの方がよいですよね？
表面的な利回りだけに惑わされないように賃貸需要ヒートマップなどで
しっかりとそのエリアに賃貸需要があるか確認しましょう！
Googleで
”最寄りの駅名” ”賃貸需要”
とタイプすれば下記のようなヒートマップで
最初の入口の段階での簡単な賃貸需要は確認することができるでしょう！
築古物件の修繕
また、修繕に関しては築年が古い分、運営上新築よりも経費が掛かってしまうのはどうしようもありません。ただ、購入時に
「修繕が今までされてきている物件なのか」
「なにも修繕されてきておらず、放置されてきたのか」
を確認しておくだけで取得した後にかかる費用・経費が大きく変わります。
屋上防水 300万円
外壁塗装 700万円
雨漏り 100万円
配管工事 1,000万円
これらの費用は実際に過去筆者が自分自身で修繕依頼をかけた際に提示された金額、あるいは見たことのある修繕費用です・・・
今まで物件が20年ほったらかしになっていた状態の場合、修繕時期すでに迎えており、取得した瞬間にこれくらいの費用が順繰りに掛かってくる可能性があります。
300万+700万+100万+1,000万＝2,100万円！！！！
この修繕費を家賃から投資回収しようと思ったら何年かかりますか？？
計算したらぞっとしますよね。
築古はこういう大規模修繕のリスクが常に付きまとうので、しっかりと修繕履歴を確認し、時期的に修繕費用がかかりそうであればその分安くなるよう交渉してから購入する、あるいは売主責任でそれらを実施した上で引き渡しとしてもらいましょう。
そうでないともしかすると3,4年分の収益が一気に吹き飛ぶかもしれません・・・
次はこれらの注意点を改善するための方法を解説していきましょう！