築古のリスクを計算する、基本的なパラメーターは下記
①利回り
②銀行金利
③空室率(空室期間)
④修繕費
⑤耐用年数切れによるデッドクロス
結論:新築RCと地方築古物件は買う物件を間違える手残りが変わらなくなるどころか、
築古高利回りのはずの地方物件の方が儲からない可能性がある
シミュレーションではわからない、築古と新築の利回り計算式
①利回り
・新築RC 7.5%
・地方築古14.5%
上記が2020年現在の購入の１つの目安。この時点では見かけの利回りは倍違う
②銀行金利
・新築RC 1%
・地方築古3.5%
金利の安いメガや第一地銀は耐用年数切れの築古には融資してくれないため、自ずと地方築古物件の借入はノンバンクや信金など金利の高いところに
③空室率
・新築RC 5%
・地方築古20%
地方は表面利回りが良くても客付が難しいエリアだと空室率が高く、なかなか稼働率が上がらない
④経費率
・新築RC 10%
・地方築古 20%
最初は「そんなにお金がかかるのか？」と思っていましたが、実際持ってみると色々とお金がかかります
⑤耐用年数切れによるデッドクロス
・新築RC 47年減価償却が取れる
・地方築古 最速で4年(木造)で減価償却のメリットが使えなくなる
減価償却が取れない、かつ元本返済比率が高くなると税金の支払いが想像以上にかさんでくる
都内新築
14.5%×0.8(空室)=11.6％×80％(修繕・経費)=9.3％-3.5％(金利)=5.8％-1.9%(元本分)=3.9%(税引き前CF)-((3.9%-0%(償却)+1.9%)×30%(税金)=2.1%の最終手残り
よって、下手な物件を掴むと地方築古は思うように利益が出ない
※注 筆者は決して地方築古を否定しているわけではない
この手法している人もたくさんいる
ただ、地方築古を購入する場合は、こういうリスクがあるというのを事前に知っている、知っていないで物件の見方が変わるので、築古のリスクとして記載してきた
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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