住宅ローンは不動産投資に使うと違法
不動産投資に住宅ローンの利用がＮＧの理由
不動産投資に住宅ローンの利用ができない理由は以下の2つ
・そもそもの不動産の所有目的が異なる
・返済のための収入源が異なる
自分が住む家を買うために住宅ローンを利用する「はず」
一方で、不動産投資用物件は、収益を得ることが目的
住むためと収入を得るためとでは、目的が違う
毎月安定した給与収入から返済する住宅ローンと、家賃収入から返済する不動産投資ローン
返済のためのお金の出所が異なると言うのが最大の違い
このことから、契約内容に背いている点が2つもあるため、不動産投資に住宅ローンの利用が違法扱いされる
住宅ローンと不動産投資ローンの金利の違い
返済のためのお金の出どころが違っている…という違いは金利に現れている
- オリックスのアパートローン 2%
- 大手金融機関の住宅ローン 1％未満
このように、金利が倍以上アパートローンと住宅ローンでは違うが、この違いはどこからくるのか！？
それは、住宅ローンは「給料から返済される」ため、安定性が高い＝金利が安い
アパートローンは「賃貸事業の収益の中から返済が行われる」ため、ミニビジネスに貸してることになり、安定性が低い＝金利が高い
という、「サラ金」的な貸し方なのか、「事業融資」的なお金の貸し方なのかの違いだ
会社が倒産する昨今は実態として給与収入を返済原資にするのかは安全なのかどうかは置いておいて、銀行はそう評価してお金を貸しているから、住宅ローンの金利はこんなに低い。住む家を取られたら困るから人は必死に返済するはずだからだ
不動産投資に住宅ローンを利用したことがバレる原因
不動産投資に住宅ローンを不正利用したことがバレる主な理由は以下のとおり
・宛先不明となった郵便物の返送
・金融機関担当者の予定外の訪問
・管理を依頼している不動産会社への調査
金融機関から郵便物が送られてくることがある
その物件に契約者が住んでいなければ、宛先不明として郵便物が返送される
不審に思った金融機関の担当者から連絡が入り、契約者の住宅ではないことがバレてしまう
また、特に信金、信組、地銀などの地域密着型の金融機関の場合、担当者が「たまたま近くまで用事で来たからついでに立ち寄る」といったことが起こることもあり、そこからバレる
管理を依頼している不動産会社に、何らかの調査が入り、そこから発覚することも過去事例としてはあった…
ここで紹介した原因はあくまでも一例！
不正利用は発覚するので、十分に気を付けましょう
≪不動産投資で住宅ローンを利用したことがバレたらどうなる？≫
住宅ローンの不正利用が万が一、バレたらどのような事態になってしまうのか
どんなに借入残高があったとしても、一括返済を求められてしまう！
不正利用して融資を受けたがゆえ…当然といえば、当然…
しかし、一括返済を求められても、自己資金によほどの余裕がない限り対応するのは難しいのが実態
一度に返済できなければ、せっかく手に入れた不動産も抵当として取り上げられてしまう…汗
別の金融機関のローンに借り換える方法があるものの、これもあまり期待できるものではい
金融機関からの「信用」を失った状態では借り換えができず、最悪の場合は、自己破産の可能性もあり、過去に発覚した人の中では自己破産に追い込まれた人もいる
不動産投資で住宅ローンが認められるケース
賃貸併用住宅
住宅ローンの利用が認められるケースの一つが「賃貸兼用住宅」
これは、その名のとおり、一軒の住宅の中に自分が住む居住用スペースと賃貸用のスペースの両方があるものを指す
ただし、住宅ローンの適用には条件があり、居住スペースと賃貸スペースの割合が「1：9」のような状態ではダメ
建物の面積のうち、50%以上が居住スペースであることが条件
あくまでも、本人が住むための家であることが購入理由
住宅ローンが適用される賃貸併用住宅の購入を検討する際は、居住スペースの広さが条件をクリアしているかをしっかり確認しましょう
賃貸スペースからの家賃収入は住宅ローンの返済に充てられる！
転勤になった場合
どうしても、止むを得ず転勤になった場合は自身でその物件に住めなくなるため、売るか人に貸すかするしかない
空室のまま持っておくのは赤字の垂れ流しなので、それが合理的な判断だ
この場合は金融機関に説明して、しっかりと了承を取れた上で賃貸に貸すことになるので問題ない
信金や信組は信金法の中で商売しているため、エリア外に転居になると「返済してください」と言われるリスクはあるので、住宅ローンはなるべくメガバンクなど全国対応しているところから借りた方が良い
そう、あくまで「やむに止まれない理由で住宅として買ったが、賃貸に出さざるを得なかった…」これは仕方ないですよね？？？笑
住宅ローンを使って不動産投資をする方法のまとめ
- 基本的に、住宅ローンを使って不動産投資をするのはNG
- 理由はお金を貸している目的がそもそも違うから
- バレると一括返済を求められることもある
- 賃貸併用住宅、あるいは転勤による異動などの場合は金融機関も了承してくれる
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。