新築区分業者の話を聞きながらお金をもらう
「新築区分業者に会えば、お金がもらえる！」ということで普段は絶対に会わない新築区分業者に久しぶりに会うという時給15,000円の仕事をしてきました 笑
皆さん「絶対に何を言われても買わない」という自信があるのであれば紹介で紹介料もらって新築クソ区分業者に会うのオススメです、時間効率の良い仕事
今日の話でわかること
- 最新の区分マンションの融資情勢（MAX45年ローン！！）
- 新築区分業者の話し口
- 新築区分業者の物件の売り方の基準（４％の利回りでフルローン！！）
- 逃げ方（撃退の仕方）
久しぶりに新築区分業者に会ってみた！
友達から「不動産業者の話を聞くと3万円紹介料もらえるから折半して1.5万円ずつで話を聞いてみない！？」
という連絡をもらい、
「え！時給1.5万円ならいいやん！」
という軽い気持ちで新築区分業者に5年ぶりくらいに会ってきました・・・
特にこういう新築区分業者は「紹介料」名目でバックすることが多い文化。
ついでにせっかく最新の区分不動産情報を仕入れたので皆さんに共有～
本当に「銀行が融資するなら安全」という考え方だと破綻するな～と思った
最新の区分マンション融資事情
まず最新の区分マンションへの融資情勢、最も有利な３社を紹介！
（新築区分は※絶っっっ対に買うな！※）
SONY銀行
- 融資上限金額：1億円
- 金利：1.64％ （2年固定優遇金利1.49％）
- 融資年数：最大35年（60年ー建物経過年数 ＆ 返済時の年齢84歳から逆算）
- ローン比率：フルローン
- 融資基準：年収の8.5倍以内（1億円以下）
- 備考：保証会社JACCS
- 備考2：優遇金利1.49％を使う場合、頭金で40万円ON
イオン銀行
- 融資上限金額：年収の8.5倍まで
- 金利：1.65％ （短プラに連動）
- ローン比率：フルローン
- 融資年数：最大45年（60年ー建物経過年数 ＆ 返済時の年齢84歳から逆算）
- 融資基準：年収の8.5倍以内
- 備考：保証会社JACCS
- 備考2：45年ローンの場合は金利0.5％上乗せ、だが、45年も融資引ける・・・
オリックス銀行
- 融資上限金額：年収に依存
- 金利：1.9％ （一番優遇のS金利）
- ローン比率：フルローン
- 融資年数：最大35年
- 融資基準：年収800万以上→10倍 1,000万以上→12倍 1,500万以上→14倍
- 備考：年収が高いほど使いやすい
新築区分業者の営業トーク
新築区分業者の話の流れを書いていきます・・・大体どこもおんなじです。
この王道の営業フローをわかっておけば何が来るかわかるので怖くない。
- アンケートを記入
→年金目的？保険目的？資産形成？ - 会社案内（実績のある会社、長期に渡る資産形成を手助けする会社を謳う）
- 今後東京一極集中になる
- それに関連する日経新聞や政府統計その他記事を見せてくる
→人口はピークアウトした後減るが、単身やDINKSの需要が増え、世帯数は増える - 資産になると謳う
→賃上げの可能性、土地の価格上昇の可能性、毎年数万手出しで都内に資産 - 節税になると謳う
→減価償却と諸費用を活用した節税 - 具体的な物件紹介
→必ず複数見せる（松竹梅の中から選ばせる営業手法） - 団信がつくので保険代わりになると謳う
- キャンペーンでクロージングしてくる
→「今ならば」「〇月末までは諸費用をキャンペーンしています」
大体こんな感じです、10年以上前からまっっったく変わってない 笑
今日はこのそれぞれのポイントに関して会話していた流れに沿って僕自身の伝えた内容や心の声を元に１つ１つのPRポイントをぶった切りながら、手短に再現していこうとおもう
新築区分業者との会話の流れの再現とPRポイントの嘘
業者：こんにちは、〇不動産の△と申します、よろしくお願いします。
業者：弊社は宅建業（４）の免許で入れ替わり立ち代わりの多い業種の中でも長く続いている数少ない会社です。弊社管理の物件は最新の情報で入居率も99.6％となっていますので空室率の心配はありません！安心して不動産周りを全てお任せください！
僕：よろしくお願いします。
（どうせそうやって丸投げにすることでぼったくるだけぼったくろうという魂胆）
業者：ご存知のように今後は東京一極集中、日経にもこのように書いてありますし、政府の統計データにもこのような記載があります。東京は世帯数は増えていきます。
僕：そうですね、今後も東京に集中する流れは変わらなそうですね。
業者：他の地方は今後人口が減少していくため、資産を持つのであれば間違いなく東京で区分マンションを買うのが良いです！地価もこのように年々上昇しているため、今買えば将来は値上がりしている可能性が高いです！
僕：値上がりはあくまで可能性の話ですよね。
業者：はい、私個人としては今後も「絶対に値上がりすると思います！」
僕：（絶対に値上がりするって言っちゃったよ・・・・）
業者：また、〇様は年収が◎万円と非常にお高いので、税金も馬鹿にならないですよね？区分マンションを持つことで節税し、払った税金が返ってくるんです！
僕：でも「税金が返ってくる」というのは要は赤字なので返ってくるわけで、このシミュレーションでも初年度の諸費用を除いたら2年目以降は税金返還後でも毎年18万円の赤字ですよね？物理的に赤字では意味がないのでは？
業者：はい、赤字です。なのでそれを売却益で補填します。中長期のシミュレーションを見てください。出口で７％で売れれば、これだけ売却益が出ます。
僕：では具体的にこの金額で売れた実績を見せてもらえますか？
業者：はい、こちらが売り出している築35年の物件情報です！
僕：ふーん、わかりました。
（これは成約事例じゃなくて、売り出しているだけだから売れてないだろ・・・）
→実際に売れていたとしても1つだけ高く売れている実績を紹介しているので注意
業者：しかも、団信（団体信用生命保険）がついてくるので高い保険料を払っているのと同じような保険に入ることができ、それが金利の中に含まれています！なので、万が一ご自身に何かあった場合はローンが全額返済され、残されたご家族も安心です。
僕：（がん保険で100％保証というものもある・・・ステージ1以上で全額返済・・・あとで医者の友達に「癌」と診断される可能性があるのか聞いてみよう～笑）
業者：いかがでしょうか！？
僕：いや～やはり利回りがこの新築で3.9％というのはどうしても低い気がして・・・
業者：であれば、中古もご用意していますよ！（資料見せる）
僕：あ～まぁこっちの方がもう少し利回り高くて、シミュレーションも黒字ですね
（中古築20年で利回り4.4％！！！ヤバすぎ・・・）
業者：もう1つありまして・・・いかがでしょう3つの中だとどれがよさそうですか？
僕：いや～やっぱりちょっと利回りが気になりますね・・・ずっと赤字なのも気になります。
業者：正直利回りはこれ以上上がりません・・・というのも現在銀行評価が4％前後でフルローンという評価になっているため、そこから大きく乖離して販売している業者がいないため、そういうマーケットになってしまっています。可能性があるとすれば、周辺相場よりも現在割安な家賃の物件を見つけて、退去の段階で利回りを上げるかですね！
僕：（売る業者も業者だけど、利回り4％でフルローンつける銀行も銀行・・・）
業者：その観点ではこの物件が割安なので良いのではないかと思います！
ここで伝家の宝刀発動！！！
僕：ちなみに最近1棟物業者さんから都内のもっと良い立地で利回り７％の物件のご紹介を受けたのですが、なんでこんなに利回りの乖離があるんですか？？？？
業者：・・・・・・
そのあと、沈黙20秒ほど 笑
業者：1棟物はリスクが高い上に設備が弱いことがあります。かつ手間もかかりますので、本業に支障をきたさないように区分で安定的に回す方が良いです。
僕：ふ～ん、そうなんですね。
（本来7％で建てられるものを3.9％で買う方がリスクが高いわ）
（設備が弱いかどうかは自分自身で企画して建てるから自分で選べるだろ）
（区分を10戸持つのと、1棟物10戸のマンション持つの管理の手間は変わらない）
業者：あ、今まさに本部長から新築キャンペーンのラインが入っておりまして、3月末までに購入いただけた方にはイオンの金利優遇のための上乗せになる40万円と諸費用約50万円をサービスさせていただいただ上に、弊社管理であれば最初の5年は毎月1,000円の管理費で管理させていただきます！いかがでしょうか！？
僕：（今までずっと面と向かって話しているのにどうやってライン確認したんだよ）
（それだけサービスできるなら最初からしろよ、甘いんだよ）
（というか、それだけサービスしても御社は儲かるってことですよね）
業者：この物件も残り1つですし、キャンペーンも実施していますので是非いかがでしょうか！
僕：まぁ、個人での節税は考えないといけないので、検討しますが・・・やはり先ほどの利回り感だと周辺相場よりも賃料が安い物件が出てきたら・・・ですかね。とりあえず物件情報今後も送ってもらえれば私の方でも周辺との賃料差調べて、良いものがあれば検討しますよ。（個人の節税は別の方法でやっているから絶対検討しないけど）
業者：わかりました！ぜひ今後ともよろしくお願いします！物件情報送ります！
新築区分業者の物件の売り方の基準
いかがでしたでしょうか？笑
新築区分業者は物件の販売価格をこのように算出していると思いますか？
※物件建築にかかる総費用＋少しの利益＝販売価格
違います、このような計算式で区分の販売価格は決まっています。
※銀行の評価可能利回りから逆算した価格＝物件建築にかかる総費用＋暴利
もう少し具体的に先ほどの新築の物件を見ていきましょうか。
以下に図でまとめました。
このように、区分（新築に限らず）の価格情勢は形成されていくため、めちゃくちゃ業者の利益が乗りに乗りまくっていま
絶対に購入しないのが得策です！
新築区分業者からの逃げ方（撃退の仕方）
筆者のように1棟物が建てられる属性（年収）であれば上記と全く同じ営業トークで逃げられると思いますが、そうでない場合は
「利回りが高いものを買いたいので一度待ちます。物件情報だけメールください」
で逃げればいいですよ！
あとはガチ無視
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。