具体的な手法

誰も教えてくれない、築古のリスク④ (15

築古のリスクパート４ さて、先ほどまでの記事で築古の衝撃の事実が露わになった・・・都内の新築と地方の築古では0.4％しか収益性に違いがない・・・ さらに忘れないでいただきたいのはこれは 「突発修繕」「大規模修繕」 を含めない収益性の差のため、築古特有の 「雨漏り」「配管の破損」「外壁の塗りなおし」 などが発生した時点ですぐに数百万の出費となり、0.4％の収益差は吹っ飛ぶ 当然新築・築浅はこのような […]

新築土地探し⑥一旦まとめ　(9

新築土地探しのまとめ 新築の土地探しに関して色々と書いてきた まだまだチェックする項目は無数にあるが、一旦主要な確認ポイントを網羅しましたのでまとめる ※前提条件：始める前に数十冊は本を読もう！ ①良い立地　×　安く買う　が大前提 ②たくさんの業者に問合せを入れて情報が集まるようにしておく ③容積率300％以上を基準に探す ④建蔽率・容積率・レンタブル比からその土地に建つ建物を想定する ⑤斜線など […]

新築土地探し⑤天敵　斜線　(8

新築土地探しの道路斜線 利回りを最大化するために、広い面積をそのまま上に上に伸ばしたいところですが、必ずしもそうはいきませんっ！！何故ならば、相当の件数の業者開拓をしていない限り良い土地は回ってこない どうしてそう断言できるか？それは買う量とスピードが業者と一般投資家では違うから 考えてみてください、、、 年間で月に一件ずつ現金で買ってくれる、ないし融資付の早い業者がいたとして、投資家はせいぜい年 […]

新築土地探し④利回り計算と北側斜線　(7

筆者が過去に設計依頼した物件。見ると屋根がいびつな形に・・・なぜ！？ 新築　不動産投資における利回り計算 さて、どれくらいの階層のどれくらいの延べ床面積の物件が建つかざっくり計算して分かったところで、 どれくらい儲かるのか！？の利回り計算をしたいですよね。 一番手っ取り早いのが購入検討している物件の周辺の賃料を ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥＳなどで検索して同じ条件の物件が どれくらいの家賃で掲載されている […]

新築土地探し③どういう土地を探すか　(6

新築の土地探しの方法 土地情報を探す場合はこのような土地図面と併せて物件概要書を確認して土地情報の詳細を見ていこう RCの場合、利回りを取るために土地の上にある程度の面積の建物を建てられる条件でなければいけない 木造のアパートの場合もそうなのですが、木造との一番の違いは上に高く建てられるか・建てられないかの違い 木造は一般的に3階（一部工務店などで4階と謳っているところも）、RCは大きく構造が壁式 […]

新築土地探し②業者mailを大公開！　(5

新築土地情報の探し方 筆者のメールボックス・・・多いときは1日に300件ほどの物件情報が来る さて、新築土地探し①では楽待・健美家に登録して なるべく多くの物件情報に触れよう！ 市場での販売価格の感覚をつかもう！ という話をしたが、もう少し突っ込んでどれくらいのボリュームをかけるべきかみていこう トップの写真で公開したように私の手元には多くて1日約300件の物件情報がくる昨日も確認してみたが156 […]