人気の不動産投資９種類の仕組みとメリット・デメリット
◆区分マンション◆
区分マンション投資とは、マンション1部屋単位から投資し、賃貸として運用する方法です。
≪メリット≫
・少額から始められる
・管理の手間がかからない
・売却しやすい
区分マンション投資は、マンション1部屋から投資できるため、不動産投資の分野においては比較的少額から始められることに加え、マンションは立地の良い物件が多く金融機関のローンが通りやすいです。自己資金が少ない人でも始めやすい投資といえるでしょう。
また、管理会社をつけることで管理の手間もかかりません。多くの人が検討しやすい投資手法であり、その分売却しやすいメリットもあります。
≪デメリット≫
・空室リスクがある
・管理の自由度が低い
・新築は利回りは低い
区分マンション1部屋のみへの投資の場合、入居者が退去してしまうと収入が0になる！すぐに次の入居者が決まれば問題ありませんが、時期によってはすぐに決まらないこともあるでしょう。空室期間は賃料が入らず、自己資金からローンを返済しなければならない…必ず数ヶ月分の余裕資金は準備しておきましょう！
また、マンションは他の所有者・入居者がいるため、協力して管理しなければいけない。なかには非協力的な人や、ゴミ問題などを起こしてしまう人もいるでしょう。あまりにも酷い場合は、マンション全体の資産価値に影響を及ぼすことも。このように自分1人で管理できない不自由さもある
不動産投資を検討している方の中には、新築と中古であれば新築を購入したいと考える方が多いのではないでしょうか。新築マンションは価格が高く、利回りが低い物件が多い…なぜなら、賃料相場においては新築と中古に大きな差はないからだ
ローン完済までは月々数万円の支出が必要なケースも。しかしながら、資産価値は高く、継続した賃料収入が見込めることから、年金対策、インフレ対策、相続税対策として検討する方が多い
◆戸建て◆
戸建て投資とは、戸建てを購入し賃貸として運用する方法で、主なターゲットはファミリー層となる
≪メリット≫
・長期的な運用が見込める
・利回りが高いことが多い
・土地活用できる
戸建て投資では長期的な運用が見込めます。主なターゲットがファミリー層であり、単身者と比較し、長期間住み続けることが期待できるでしょう
また、エリアや物件によっては格安で戸建てを購入できるため、高い利回りが期待できます。日々のキャッシュフローを改善したい方にとってはおすすめの投資手法といえるでしょう
さらに、築年数が経過し将来的に建物を解体することになったとしても、土地があるため建物を建築する以外にも土地を売却したり、駐車場やトランクルーム、事業用地といった他の方法で活用したりと、用途は幅広い
≪デメリット≫
・目利きが重要
・管理の手間がかかる
→戸建て投資には以下を判断できる目利きが重要
・戸建ての賃貸需要が高いエリアか
・価格は適正か
・家賃相場はどの程度か
戸建ては一般に都心部より郊外や地方に多いため、いわゆる「土地勘」がないと良い物件を見極めるのが難しい！
購入したものの入居者が決まらないとなっては、支出だけが増えてしまい、表面利回りは想定で終わってしまう
また、区分マンションと比較し、建物や庭などメンテナンスが必要な箇所が多く、管理に手間がかかる
規模にもよるが、遠方の物件の場合、管理会社に管理を委託するなどの対策が必要
◆一棟アパート・マンション◆
一棟アパート・マンション投資とは、一棟まるごと購入し賃貸として運用する方法
≪メリット≫
・空室リスクが低い
・家賃収入が多い
・管理を自分の裁量で行える
一棟アパート・マンションは複数の部屋から家賃収入を得られるため、1部屋で退去が発生したとしても他の部屋の家賃収入でカバーできる！
区分マンションや戸建てのように急に収入が0になることは避けられるでしょう
また、部屋数が多い分得られる家賃収入も多くなる
入居者の数も多いが、一棟の所有権はオーナーにあるため、管理のルールや、修繕の頻度などについてもオーナーが決定できるメリットがある
≪デメリット≫
・リスクが高い
・管理の手間がかかる
一棟アパート・マンションでは得られる収入が多いですが、投資金額が大きくなり、その分リスクは高くなる
可能性は低いものの、天災地変等で物件に被害が出てしまったら、損失額も大きくなってしまう
ただ、この辺りは保険である程度カバーはできる
また、部屋の階数や広さによって家賃も異なる
全ての入居者から異なる金額の家賃を回収するなど、自己管理は専業大家でない限り厳しいでしょう
一棟アパート・マンションのように規模が大きくなる場合は、管理委託が現実的！
◆一棟ビル◆
一棟ビル投資とは、ビルを購入して事業者に向けた賃貸として運用する方法
≪メリット≫
・借主が事業者
・長期的な運用が見込める
一棟ビル投資の場合、住宅ではなく店舗やオフィスのように事業者に向けた賃貸を行う
住宅のように24時間使用することは少ないため、夜間に入居者からトラブルの連絡が入るようなことは少ないでしょう
また、店舗やオフィスは一度構えることで、長期間その場でビジネスをすることが考えられる
そうすることで、オーナー側も長期間の安定収入が見込める
≪デメリット≫
・リスクが高い
・今後の市場が不透明
一棟アパート・マンション投資同様に、得られるリターンが大きい分、投資額も大きくなりリスクは必然的に高くなる
また、テレワークや在宅勤務の流れが加速することで、将来的なオフィス需要にも変化があるでしょう。オフィスを必要としない企業が増えることで、需要が下がり、賃料にも影響が出てしまうエリアも出てきているのが現状
◆シェアハウス・民泊◆
シェアハウス・民泊投資とは、1つの不動産を複数人に貸したり、観光客などをターゲットに宿泊施設として貸したりする運用方法
≪メリット≫
・利回りが高い
シェアハウス・民泊投資は複数の入居者から家賃収入を得られたり、宿泊施設として貸すため通常よりも高い賃料を得られたりと利回りが高いのが特徴
また、シェアハウスの場合、1人の入居者が退去したとしても他の入居者がいるため、家賃収入は0にはならない
≪デメリット≫
・物件の制限がある
・トラブルが発生しやすい
・時期によって収入が変動しやすい
シェアハウス・民泊投資には、物件の制限がある
戸建ての場合は複数人が生活しやすいようにリノベーションする手間と費用がかかることに加え、マンションの場合はそもそも民泊を禁止にしているマンションも
また、日本のマナーに疎い外国人観光客が宿泊施設として利用したり、他人同士が共同生活したりと、トラブルが発生することは大いに予想できるでしょう
さらに、時期によって収入が変動しやすいのもデメリット
特に民泊は大型連休などの旅行シーズン以外は収入がないような物件もある
◆駐車場・駐輪場◆
駐車場・駐輪場投資とは、土地を駐車場や駐輪場として利用できるように整備したうえで運用する方法
≪メリット≫
・初期費用が安い
・管理に手間がかからない
・売却しやすい
駐車場や駐輪場は建物を建てる必要がなく、初期費用を抑えた投資が可能
また、メンテナンス項目も少なく、管理に手間がかかりません。将来的に売却する際も、建物の解体費用が不要であることや、買い手側の使用用途が豊富なことから売却もしやすいでしょう。物価によって変動する土地が主な資産になり、インフレ対策として有効
≪デメリット≫
・エリア選びが重要
・税制面で不利
駐車場・駐輪場は立地によって収入が大きく異なる
戸建てエリアのように、各家庭に駐車場・駐輪場スペースがある場合、需要は高くないでしょう。駐車場・駐輪場需要の高いエリアを調べて検討しなければならない
また、駐車場や駐輪場のような土地は、固定資産税・都市計画税の優遇を受けられません。建物があることで優遇を受けられますが、更地では優遇を受けられないため、年間コストが割高となり収益性が下がってしまう
◆トランクルーム◆
トランクルーム投資とは、土地の上にコンテナを設置し、トランクルームとして運用する方法
≪メリット≫
・初期費用が安い
・賃料が下がりにくい
・トラブルが少ない
トランクルーム投資は、土地の上にコンテナを設置するだけで始められるため、初期費用が安く済む
また、建物と異なり老朽化による賃料への影響はあまりないといえるでしょう。さらに、荷物置き場として利用することから、トラブルが少なく、管理の手間がかからない
≪デメリット≫
・エリア選びが重要
・収入は多くない
トランクルーム投資は収納需要の見極めが超重要！
自宅の収納スペースが少ない人が利用するため、エリア選びによって収入は変わってしまうでしょう。
また、トランクルームは月に数千円〜数万円が相場となり、マンションや戸建てと比較すると多くの収入は期待できない
◆REIT◆
REIT（不動産投資信託）とは、投資法人が投資家から資金を集め、複数の不動産に投資する方法のこと
現物の不動産を保有する訳ではないが、REITを通して間接的に不動産オーナーになっているということになる
≪メリット≫
・少額から始められる
・手間がかからない
・売却しやすい
REITは数十万円程度から始められるため、他の不動産投資と比べ少額から始められる
また、パソコンやスマホから購入・売却でき、管理の手間がかからない
さらに、売却しやすいのがREITの最大のメリットといえるでしょう。不動産は高額かつ取引に手間がかかることもあり、売却を開始してから買い手が見つかり売買契約するまでに数ヶ月間かかるのが一般的
不動産投資は売りたい時に売れないリスクを常に抱えているが、それがREITであれば証券化された不動産を取引するため、取引に時間はかからない
これまでの不動産投資のデメリットを解消した商品とも言える！
≪デメリット≫
・配当金の減少
・運営法人の倒産
REITは株式同様に金利変動や物件価格の低下による配当金の減少リスクがある
また、運営法人の倒産リスクもあるため投資先は慎重に検討したほうがよい
◆小口化不動産◆
小口化不動産投資とは、ある特定の不動産に対して複数の人々が資金を出し合い、得られた利益を出資割合に応じて分配する投資方法
≪メリット≫
・管理の手間がかからない
・リスクを分散できる
・相続税対策になる
小口化不動産投資では、投資を管理する会社があるため、自分で不動産を管理する手間がかからない
また、資産を小分けにして投資することで、1つの不動産ではなく、複数の不動産に投資できリスク分散になるといえばなる
さらに、小口化不動産投資は、相続の際に有価証券ではなく不動産として評価され、相続税評価額の圧縮効果がある
≪デメリット≫
・選択肢がまだ少ない
・ローンは利用できない
小口化不動産投資は比較的新しい投資商品であり、現在のところ投資先の選択肢が絞られてしまう
また、小口化不動産の購入はローンを利用できないため、現金で投資するしかなく、レバレッジを本来利かせられる不動産の旨みが少ない
まとめ
どうだっただろうか！？
不動産と一口に言っても、切り口や投資手法は実は沢山ある。自分に一番合った方法を模索しながら探していこう！
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。