サブリースに関しては最近大◯建託やレオパなど「営業がずっと家賃保証と言っていたのに減額要求がきた」と問題になっているケースが増えている
そもそもこの記事で書いたように、サブリースはおすすめしないが、
サブリース第2弾として
「どうしても、空室リスクが怖くてサブリースにしたい人」
のサブリース契約のチェックポイント
これらのポイントを読んで、サブリースのどういう点に注意しておくべきか理解しよう！
１．保証賃料
２．広告費・原状回復費等
３．賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）
４．免責期間
５．解約条件
６．不動産管理会社を信頼できるか
１．保証賃料
1つ目は保証賃料
サブリース契約でどれくらいの賃料が入ってくるのかをチェックしよう
サブリース契約では、家賃収入に対しておおよそ80～90%程度の家賃保証率が設定される
この家賃保証率は不動産管理会社、また物件の条件によって変化する
よって、例えば「家賃保証率80%だからあまりよくない」と早合点するのは得策ではない
・物件周辺の賃料相場と入居率
・不動産管理会社の入居率
・物件周辺のエリアに不動産管理会社が精通しているか
物件の情報やエリアの情報、不動産管理会社の情報からその家賃保証率が適切かどうか、そもそもサブリースが必要かどうかをあなた自身が判断する必要がある
物件の家賃保証率がどのような根拠で設定されているかはしっかりチェックする必要がある
また後述の通り、多くの場合賃料見直しによって家賃保証額は変化するため、将来的な家賃保証額の下落も見越して、家賃保証率が適正かどうか見極めよう
【まとめるとオーナーがすべきこと】
・契約において家賃保証率がどのくらいか確認する（80～90％が相場）
・提示された家賃保証率が物件の特性やエリア特性から見て適正か確認する
・将来的な家賃保証額の下落後も、アパート経営が黒字になるか確認する
周辺の家賃や、賃貸需要の見極めに関してはここに書いてあるので、参考にしてみてね！
２．広告費・原状回復費等
2つ目は広告費や原状回復費等をだれが負担するのかという点
広告費や原状回復費を不動産管理会社がもつことも多いと述べたが、すべてのサブリース契約がそうなっているわけではない
入居者の入居が決まった際には広告費を仲介業者に払うことになりますし、退去が出た際やアパートが古くなった際には原状回復費やリフォーム費などの修繕費用が発生する
これらの費用をオーナーが負担するのか、不動産管理会社が負担するのかを確認することが重要
どんな費用かによって負担者が異なる場合や、毎月定額で費用を積み立てる場合などがあるので、負担の詳細を確認し、思わぬ負担が発生しないかを判断する必要がある
・各種費用がそれぞれオーナー・不動産管理会社どちらの負担になるのか
・保証家賃や月々のローン返済を考慮すると、費用分担は適切かどうか
・想定外に発生する費用がないか
契約書等に記載されるこうしたポイントを確認しよう
できるだけオーナー負担でないほうがもちろんいいが、他の条件なども考慮し、総合的にその費用負担が適切かどうかを確認しよう
そして、その費用分担でアパートの収益が上がるかを確認しよう
３．賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）
3つ目は賃料をいつ見直すことになるのか、という点
先ほど述べた通り、多くの場合家賃保証率は更新時に変動する
そういった賃料見直しが何年ごとに見直されるのかについてはサブリースの契約書に記載されている
思わぬ保証家賃の下落を防ぐため、必ず契約書を確認しておこう
・賃料の見直し周期は何年ごとか
・賃料の固定期間はどれくらいか
・賃料の値下げ下限額はあるか
・過去の見直し額の実績
これらの点から、数年、数十年が経過した後にアパート経営が黒字になるかどうかを確認しよう
４．免責期間
4つ目は免責期間がどれくらいかという点
先ほどご説明した通り免責期間の間はサブリースであっても家賃収入を得ることはできない
この期間（通常1か月～半年の間）に家賃収入が得られないことを見越しておかないと想定したアパート経営計画を達成できない
この免責期間については
・アパート新築後（またはサブリース契約開始後）
・入居者の退去後
の2種類がある
それぞれ不動産管理会社が入居者探しを行うための期間として免責期間が設けられている
それぞれの免責期間を確認しておこう
・免責期間は何カ月か
・新築後、入居者退去後で免責期間に違いはあるか
・不動産管理会社が空室を埋めるスピードから判断して、その免責期間は適切か
これらを確認しよう
わからないことは、不動産管理会社に問い合わせて必ず確認しよう
免責期間が〇カ月ならダメ、ということではないが、入退去の回数や免責期間によって、どれくらい家賃保証の損失があるのかを計算できる
それにより、アパート経営において赤字になることがないかを確認する必要がある
５．解約
サブリース契約を解除する際の条件についても確認する必要がある
前提として、サブリース契約の場合建物の貸し借りに関する法律（借地借家法）上ではアパートを借り上げることになる不動産管理会社の方が保護されることが多くなる
そのため、何らかの事情でアパートを手放す場合やサブリース契約が不要な場合になり解約をしようにも、スムーズに解約をすることができない場合がある
・契約からどれくらいの期間解約ができないか
・解約予告を何カ月前に行わなければならないか
・いかなる場合に契約を解除できるか
これらの点を確認しよう
６．不動産管理会社を信頼できるか
最後のポイントは6つの中で最重要と言える
サブリース契約を行う場合、不動産管理会社と長期間にわたる付き合いをすることとなる
サブリースではないが、最近、姫路のトランプこと大川さんという方も管理会社から大川さんへの家賃返済が止まり、銀行返済がショートして倒産した
そういうことも、信頼できない管理会社だと起きうるので注意！
その不動産管理会社が信頼できるのかどうかを見極める必要があるが、具体的に見ておきたいポイントは
・物件周辺のエリアの賃貸需要に精通しているか
・不動産管理会社の提出する事業計画（賃貸シミュレーション）は実現可能か
・不動産管理会社の経営は安定しているか、倒産の恐れはないか
・実際にその不動産管理会社でサブリース契約を行っている人の「お客様の声」はあるか
・不動産管理会社の態度がオーナーに寄り添っているか
サブリースの確認点 まとめ
- サブリースの家賃保証率は80-90%
- 周辺の賃貸需要があるか、賃貸需要ヒートマップでしっかり確認しよう
- サブリースにしても広告費がオーナー持ちや、面積期間が長いと意味がない！注意しよう！
- 家賃の減額は基本的にくる、どのような条件かしっかり確認しておこう!
- 不動産会社はヒアリングなどもしてしっかり信頼のおけるところを選ばないと家賃が入って来なくなったら大変