スルガ銀行 融資 日本橋支店
スルガ銀行が融資を不動産投資向けで再開した
スルガ銀行が一連の問題を起こした後、2020年頭より(知り得る限りは) 不動産に対する融資を再開！
以前の融資の審査基準から大幅に変更になっており、今まで活用するチャンスがなかったものの、
購入検討している物件で業者に紹介されたので面談してきた。
一連の問題を起こした結果
- 業者ブラックリストが作成された
- 融資の資料精査が厳重になった
- それによって審査期間も伸びた
という形で、業者は過去不正をしたことない優良業者のみ、かつ既存業者のみの取り扱いというのが現状。
また、金融資産のエビデンスの提出も厳格。
スルガ銀行の融資条件は？
まず、結論から！
現在の融資条件を確認していこう！
2021年3月段階
- 融資年数 ： 最大35年 【RC・鉄骨 60年－経過年数 木造、軽鉄 50年ー経過年数】
- 融資比率 ： 頭金2％、5％、10％目安
- 金利 ： 都心で1.5％～地方だと2.5％前後
- エリア ： 支店のある政令指定都市 （政令指定都市のある県でも政令指定都市以外は融資不可）
- 最大金額 ： 1案件10億円以内
- 借主住所 ： 法人や個人が首都圏にある必要あり
- 属性 ： 年収よりも金融資産が3,000万円以上あるかどうか
- 法人融資 ： 可能（むしろ推奨だが、新設法人は微妙な感触）
- 審査期間 ： 約1カ月
- 担保評価 ： 収益還元がメイン・・・も詳細は不明
- 融資手数料： 法人0.55％ 個人44万？（聞きましたが、詳細忘れました）
- 備考 ： つなぎ融資は土地決済と建物完成時の2回のみ、物件同行確認必須、半年分のエビデンスをその場で印刷し提出
スルガ銀行で融資してもらうための現場視察と面談
上記 12．備考にあるように、スルガ銀行で融資してもらうためにはスルガ銀行との「現場同行」が必須になった。
謎・・・・・
担当に聞いたところ、
「かぼちゃの馬車で現場を見ずに購入した人がおり、かぼちゃの馬車問題発生後実際購入した物件を見に行ったところ、思っていた物件と違う！」
などということが発生していたことが原因の様子。
※そんな状態で物件購入していたのであれば遅かれ早かれどうせ倒れていただろう・・・と思うが・・・・
そのため、物件購入前に現地にスルガ銀行と一緒に赴き、
スルガ銀行も写真を撮り「一緒に現場確認した」というエビデンスが審査上必要になりました。
スルガ銀行の融資が今後使いやすい物件
新生スルガは2021年3月現在、以前と比べて使いやすくなった印象。（以前は金利が4.5％だったため）
特に60年から経過年数を引いてくれるため、地方の築古物件は使いやすい。
なぜならば、現状地方の物件に融資してくれるのが「全国対応のメガバンク」以外だと
地場の信金や信組となってしまい、メガバンクはそもそも借りるハードルが非常に借りるハードルが高いため、
それよりもスルガ銀行から借りた方が借りやすいだろう。
一方新築なども収益還元で評価してくれるため使えそうだが、
土地決済と建物完成の2回しか融資してくれないため、中間金などを自分自身で出すか、
業者に最後まで負担してもらう必要があり、難易度が少し高そうだ。
スルガ銀行の融資の過去と不動産投資
ここは過去イケイケで融資していた状態から社会問題になり、
金融庁の指導が入り融資停止になるまでの経緯を記載。
2018年前半以前 ：イケイケで地方の物件に対してもドンドン融資をしていた
2018年5月15日 ：スマートデイズ倒産
2018年中盤 ：かぼちゃの馬車問題勃発
2018年10月5日 ：金融庁から行政処分発令
2019年4月12日 ：ここまでは新規の投資用不動産融資が行政処分により停止
2019年11月 ：かぼちゃの馬車のオーナーは投資物件を手離せば借金が棒引きになるとニュースになる
2020年頭 ：不動産投資に対しての融資が再開したと投資家の間で情報が回り始める
スルガ銀行は元々
・超高速融資審査
・頭金なし（オーバーローン）
・地方でも融資
・属性の高い人に優先的に融資
という金融機関で、審査結果が早い場合数日で出てくるのと、全国の物件を購入可能ということで2018年の前半、
不動産投資市場が過熱していた中で最もメジャーな金融機関のひとつだった。
スルガ銀行の融資で浮き彫りになった不動産業者の実態と闇
当時の不動産投資熱を加熱させたのは「スルガ銀行の責任」と言っても過言ではないくらい、
高速・頭金なしで・全国の物件に融資を出していた。
しかしかぼちゃの馬車のサブリースをしていたスマートデイズが倒産し、
入居率が大幅に低迷したシェアハウスオーナーが一気に増えたことで、
オーナーの返済が厳しくなったことでかぼちゃの馬車に一括で融資をしていたスルガ銀行がやり玉に挙がった。
「なぜそんなにたくさん融資していたのか・できたのか」という点にメスが入ると、
・借りる側の投資家の金融資産エビデンスに改ざんがあった
・投資家の年収に改ざんがあった
・スルガ銀行側が能動的にそのような不正に手を出していた
などということが次から次への明らかになったうえで、「そんなはずではなかった」「金融資産が改ざんされていると知らなかった」という投資家から不満と返済の減免や延期の抗議が起こり社会現象となった。
自体を重く見た金融庁から検査が入り、その年10月から「新規の不動産投資への融資禁止」という非常に厳しい行政処分が下った。
スルガ銀行の融資で倒れた不動産投資家はいるのか？
スルガ銀行の融資貸倒報告書を見るとこのあたりの内容が一目瞭然だ。
↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑
上記の「補足資料」の中にアパートローンの延滞率の記載があるが、
概ね現在は3％台前半になっている。
他の銀行も延滞率は出しているところがあるので、それと比べて高いか・低いか比較してみよう！
スルガ銀行が融資を再開したがどれくらい積極的なの？
なお、現在は下記のような宣伝をグーグルでしているくらい、不動産投資には再度積極姿勢だ
スルガ銀行のグーグルアドを開いたら・・・10億まで融資可能とのこと！
スルガ銀行の融資まとめ
結論、現状都内を起点としており、そこそこの金融資産がある人にとっては
・全国の政令指定都市の物件に融資してくれる
・そこそこの金利
・頭金少なく借りれる
という意味で昔の4.5%金利からは大幅に使いやすくなった銀行といえる。
・どこの金融機関に行っても頭金を求められる
・今使っている金融機関の金利が高すぎる
・金融資産はあるが、年収はそこまで高くない
という人にとっては今後利用価値の高い銀行になったのではないかというふうに思う。
是非合致するような物件があれば積極的に持ち込んでみよう！
スルガ銀行の中期経営計画も出ているので、
読んでみるとどういう目線で銀行が融資しているか勉強になると思う。
※出典
金融庁
https://www.fsa.go.jp/news/30/ginkou/20181005/20181005.html
消費者庁
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/other_001/
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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。