江東区新築RCマンション：第4話　軟弱地盤でも杭を使わず2,000万円コストダウン！？（59

新築RCで軟弱な土地に建てるのに杭を使わない！？

さて、色々なハードルを越えてきたが、まだ課題はあった

杭

はい、出ました～軟弱地盤の土地で定番の金食い虫・・・

なんせ、ここは江東区！

今回の土地もN値（支持層を示す値）が50を超えるには

驚愕の42m

ええ・・・まぁ、はい江東区ですからわかってはいましたが
これはどうにかして安くならんかなあああああああ！
実は大阪梅田周辺も同じように基礎地盤が深いんですよね。
なんせ、杭の概算費用が

2,700万　
→こんなとこにお金かけるなら入居者の設備グレードアップしたい

ということで、色々な方法を探しました・・・すると？？おおっ？？

地盤改良方法の種類

地盤改良の方法は杭だけかと思って調べていると実は様々な方法があることがわかった
下記はその種類の一覧だが大きくは

• 表層改良工法
• 柱状改良工法
• 鉄管杭工法
• SG工法
• SST工法

に分かれる

表層改良工法とは

表層改良は主に2m程度の地盤改良で済む場合に使われる

セメントを基礎よりも少し深い位置（およそ２ｍ）まで流し込んで建物が建つ地盤を固める工法
少し深く掘ってそこにセメントを流し込むだけで簡単なため、コストもそこまでかからない

柱状改良工法とは

柱状改良工法とは主に8ｍ程度までの地盤改良で使う

名前の通り、柱状に穴を掘り、セメントミルクをその穴に流し込むことで地盤を安定させる
柱状に何か所も深くまで掘る必要があるため、表層改良よりは当然高いコストがかかる

鋼管杭工法

鋼管杭工法は主に30mなどの軟弱地盤で深く杭を指す必要がある場合に使う

炭素鋼管を支持層まで回転させながら打ち込み、建物の果汁を支える
上記の柱状改良工法では届かない深さの場合はこの工法を使って工事をする

SST工法

Soil Squeeze Technology

地盤を円柱状に掘削し、その土とセメントなどを混ぜ合わせ改良土を作製し、コラム状に締固めながら開けた穴に充填することで柱状改良と同じ効果を発揮させる地盤改良方法

コラム一本が負担できる長期荷重は220kN以下

RC7階までの構造物に対応可能とのこと

SG工法

Super Geo

建物の地盤にスーパージオ材という特殊な基礎を使用する

建物と同じだけの重量の土を掘りだし、そこにSG材を投下する
その上に建物を建てることで液状化にも自信にも耐えうる家が建てられる

イメージは船の浮力…船は沈んでいる分と上に出ている分でバランスを取っているが、SG工法も考え方は同じで上物の建物と基礎に埋まっているSG材がバランスをとっている

かつ、SG材は液状化してもその土から出た水を吸収して、液状化が収まったタイミングでそれを自然放出する力も持っているので液状化対策にもなるのだ

通常の杭よりも建物が浮いている分地震の振動を直に受けず免震にもなる

RC5階までの構造物では実績があるるとのこと

軟弱での新築RCの救世主「SG工法」

なんと杭よりも安くて、杭よりも安全な手法があると聞いた

その名は「SG工法」

なんとこのSG工法だと、杭代が従来工法と比べて・・・

2,700万

↓

↓

↓

700万円に！！！

約2000万円浮いて、無事にファミリーで6％後半から7%に乗りそう！

杭をスーパージオ工法で代替する

とはいえ、本当にこれは安全なのか？？

何個かの視点で見てみて、一応個人的には安全と判断した

・複数の建築会社、建築士に確認　
・5階建のRCまでは施工実績があること　
・最大1億までの補償がついていること

複数の建築会社、建築士に確認

知っている建築会社と設計士何人かに直接SG工法の運営元の「一般社団法人地盤対策協議会」に連絡を入れてもらい、内容の確認と工法としての確度の確認を行った

それぞれの会社・設計士からは「理論上は問題ない」という話になったが、全員当然施工実績や使用実績はないため、一旦机上では問題なさそうということはわかった

5階建のRCまでは施工実績があること

では、理論では問題なさそうであるという中で実際はどうなのか・・・

実際の施工実績に関して確認したところ「5階建てのRCはでは施工実績があります」ということになり、5階建てのRCまでは実際に使用しているところがあるとわかった
当然誰かが限界を攻めて使えるか使えないかのギリギリを試してみないといけないが・・・さすがに新築RCは高い買い物なので、実績があるのとないのとでは信頼度が違う

これで少し使用するハードルが下がった

最大1億までの補償がついていること

さらに、詳細を確認していくと最長30年、最大1億円の損害額の長期保証がある

この保証が何で補償されているのか確認しなければいけないが、少なくとも1億はカバーされていると考えると、万が一何が起きたとしても残りの金額は頑張って働いて補填しよう…笑

都内（江東区）新築RC不動産投資
第4話まとめ

• 地盤が緩いエリアは杭代で利回りが下がる
• 杭代を浮かすためにはSG工法が有効
• SG工法は在来工法と比べてコストだけでなく、免震や液状化に対しても有利
• 専門家でなければしっかりとセカンドオピニオンを聞く＋実績を調べる
• なんでも不満な点はより良くできないか調べる！

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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

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