老後資金2000万円問題が言われるようになってからしばらく・・・
最近では投資に興味を持つ方が非常に増えており、株式投資や不動産投資、仮想通貨に投資する若者も増えている
投資は資産を増やすことができるメリットがある一方で、
自己破産に追い込まれてしまう人も残念ながら一定数いるのが現実ではある
今回は
「不動産投資 自己破産」
をテーマに自己破産への注意点や実際の実例を見てみながらまとめていこう
この記事を読むことで、
・現在借金地獄に悩んでいる方や
・不動産投資で自己破産するか心配になっている方
・毎月の赤字返済が苦しい方
の悩みを解決する手助けになればと思う
不動産投資で自己破産する状況とは？
不動産投資で自己破産をしなければいけないケースは過去の事例から大体下記のいずれかが多い
・ケース１ 空室率が高く返済が追い付かない（物件選定からミスっている、修繕費の計算不足）
・ケース２ 毎月赤字を垂れ流しているが、売却をしたらもっと赤字（返済比率が高い、物件の高値掴み）
・ケース３ 黒字倒産（減価償却の計算不足）
・ケース４ 災害、事故（外的要因）
ケース１ 空室率が高く返済が追い付かない
このケースは下記2つが大きく当てはまる
・空室が埋まらないエリアの物件を購入したケース
・修繕費を読んでおらず、修繕できず、それによって空室が埋まらないケース
空室が埋まらないケース・・・
これは不動産賃貸事業において、最も初歩的かつ最大の致命傷になりうる
不動産は「不動」産というだけあり、場所を変えることができないため、
一度購入したらそのエリアで10年～数十年は商売をしなければいけない。
「事前にしっかりとエリアの賃貸需要を見極めること」
「客付の努力をする」
の2点に注力し、厳しい中でも可能な限り空室を抑えなければいけない。
賃貸需要の見極めに関しては下記を参照
修繕費を読んでおらず、修繕できず、それによって空室が埋まらないケース・・・
これはまだ対応方法が何個かある・・・具体的には
・修繕費用を追加借入する
・保険を適用する
・ノンバンクのキャッシングを使用する
などが方法として考えられる。
雨漏りやポンプ破損など致命的でお金のかかる修繕などは一撃で数百万円かかる可能性がある。
それらの修繕がいきなり来た場合、今までのキャッシュフローから現金を温存していないと
修繕したくてもできない・・・ということになりかねない。
例えばポンプの場合当然「水を送るポンプが壊れる=水が出ない」となるので、
ポンプを交換しないわけにいかないが、無い袖は振れないということで放置するとしよう・・・
そうすると当然住民からクレームが発生し、退去などに繋がり、さらに資金繰りが厳しくなる
ケース２ 毎月赤字を垂れ流しているが、売却をしたらもっと赤字
・そもそも返済比率が購入時から高すぎるケース
・物件を高値掴みしてしまっているケース
営業トークに乗せられて購入したが、購入した後に大変な思いをしているケース
大体が「毎月の赤字に耐えられない・耐えたくない」となって物件を売りに出すのだが、
業者からの買い取り価格・仲介価格査定が購入時の物件価格より数百万は
最低でも下がってしまい、そうなると数百万円を売却時の現金で用意しなければならず売るにも売れないケース
ケース３ 黒字倒産
黒字倒産は
「実際のお金の流れ」
と
「会計上のお金の流れ」
が違うことに起因することによって、会計上は黒字だが、手元にキャッシュがなく倒産する
ということである
結構複雑な話になるため、下記の「不動産デッドクロス」に関しての記事を参考にしていただければ
ケース４ 災害、事故
最近日本も異常気象が増え、災害の件数がより増加している
地震や火災による外的要因の災害で物件が消滅・甚大な被害を受けるケース
ほとんどの場合は保険などで保証されているが、自身の入っている保険の内容を確認し、
どこまで保証がかかっているのかを確認することで自分自身でリスクと思っている
災害にしっかりと保険が対応しているのかを理解するのが良い
不動産投資の自己破産率は実際にどれくらいなのか？！
では実際に自己破産する確率はどれくらいなのか？？？
スルガ銀行の不動産の延滞比率をひとつの目安にしながら考察しよう
スルガ銀行の決算書によると
・有担保ローン
・一棟収益ローン
延滞率3.5％となっている！
この数字が上限で、自己破産比率はこれよりも低いと言えるだろう
それよりもビックリしたのが
シェアハウスローンの延滞率が49.06％
これはびっくりする水準で、スルガのかぼちゃの馬車問題がどれくらい深刻だったか物語っている
不動産投資で自己破産した時の免責の詳細
不動産投資でできた借金は債務整理できないという話も出回っているが、
そんなことは無く、不動産投資で作った借金も債務整理は可能
自己破産や他の整理方法で借金が免除される場合がある
様々な不動産投資の借金の整理方法に関してはこれから記載していくので参考にしてほしい
不動産投資で借金地獄であれば自己破産を早くした方が良いのか？
不動産投資で借金地獄であれば自己破産を早くした方が良いのか？答えは
NOだ
自己破産にはメリットとデメリットがある
さらにそれを理解した上で最終手段として自己破産以外の手法もある
それらをすべて理解してうえで
何が自身にとってベストな道なのか
を判断する必要がある
不動産投資で自己破産する時のメリット・デメリット
自己破産とは財産、収入不足となり借金返済の見込みがないことを裁判所に認めてもらい、
法律上借金の支払い義務が免除される（借金がゼロになる）手続き
ただ、「現在の資産」「今後の収入」などから総合的に判断して借金返済が不可能とならなければ実行できない
自己破産するメリット
・借金が０になる
・手続き開始後、債権者は給料差し押さえなどの強制執行ができなくなる
・ある程度の財産を手元に残せる
自己破産するデメリット
・ブラックリストに載る →クレジットカードや各種ローンが使えなくなる
・免責決定まで警備員や士業など就けない仕事が出てくる
ワンルーム投資で自己破産した方の実際の事例を紹介！！
ワンルーム・・・特に新築ワンルームは
「手元資金０で不動産投資が始められる！」
という甘い謳い文句で近づいていてくるが、実際は買えば買えば買うほど赤字の幅が大きくなり、
首が回らなくなるというケースも多い
筆者も最大で区分は４つ持っていたが、すべて売却している
これは非常に危険で実際に一括返済などを求められたりとリスクが高い
詳細は下記の記事にも記載があるので読んでもらいたい
※出典：楽待
不動産投資で自己破産する前に出来る３つの最終手段
任意売却
返済が困難になった際に、債権者（銀行など）との協議によって
競売に頼らず売却を実施し、その売却金額を以て残債務を解消することで抵当権の抹消を行う方法
任意売却のメリット
・通常の販売と同じように売却されるため、所有者の経済事情が知れわたらない
（競売の場合は裁判所やネットに公告されてしまうので、知れわたるリスクがある）
・市場価格で売却できるので競売よりも高く売れる可能性が高い
・引っ越し費用を売却価格の中から控除してもらえる可能性があるなど金銭的な負担が減る
任意売却のデメリット
・売買価格と債権者の求める金額の差が大きすぎて折り合いがつかない可能性がある
・連帯保証人などの同意が必要で、近しい人に経済事情がバレてしまう
・ローンを3か月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性がある
任意整理
任意整理とは、弁護士・司法書士が債権者と交渉し、利息支払いの免除や月々の返済額の引き下げなど
和解を成立させ、債務者の支払いを楽にする手続き
任意整理のメリット
・利息カットに伴い元金のみの返済で済む
・毎月の返済額が減る
・督促や取り立てなどがなくなる
・完済に向けた道筋が立てられるため、将来への不安が減る
任意整理のデメリット
・ブラックリストに載る →クレジットカードや各種ローンが使えなくなる
個人再生
このままでは返済が困難で破産する・・・というのを裁判所に認めてもらい、
税金や養育費などの例外を除く債務の返済額を大幅に減額してもらい、分割して支払う手続き
1/5程度に圧縮されることもあり、その金額を最長5年で返済する手続き
個人再生のメリット
・債務が最大1/5にまで圧縮される
個人再生のデメリット
・ブラックリストに載る →クレジットカードや各種ローンが使えなくなる
まとめ
不動産で自己破産しないためには下記のポイントを押さえておこう
また、返済が厳しい状況に陥っている人はそのポイントと併せてどのような整理方法があるかを理解し、
何がベストかを選択しながら債権者と交渉を進めよう
- 空室率の見極めを物件購入時にしっかりする
- 物件が高値掴みになっていないか、比較して判断する
- 減価償却のデッドクロスを計算する
- 外的要因排除のために保険をかける
- 返済が厳しければどこからか借りるか返済の目処をつける
- それでも厳しければ、自己破産以外でも任意売却、任意整理、個人再生などの手段からベストな方法を考える
問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい！」
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などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください！
https://adventierra.jp/contact/
不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/