不動産投資における、様々な金融機関の特徴~天国と地獄~(66

今日は銀行の種類に関して投資家目線での使い勝手やメリット・デメリットに関して解説していこう!

日本には様々な種類の銀行とたくさんの支店が存在する、それらを生かすも殺すもあなた次第!

最後の方まで読んでもらうと「使える金融機関の見つけ方」が見れるから読んでね!

◆普通銀行◆

普通銀行とは、銀行法に基づいて設立され、預金の受け入れ・貸付・手形割引や為替取引などを行なう銀行のこと

普通の銀行の種類とその違いについてご説明していこう!

【都市銀行】

都市銀行(メガバンク)とは、東京や大阪などの大都市に本店を置いて、全国規模の業務展開をしている普通銀行

三菱UFJ銀行、SMBC、みずほ銀行、りそな銀行が該当

預金者からお金を預かり、それを主に大企業などに貸付けることで利益を出している

≪メリット・デメリット≫

都市銀行の特徴は、全国規模でのサービス提供という点が最も大きいため、仕事で全国主要都市を飛び回る方には非常に便利な金融機関でありオススメ

不動産においては下記がメリット

・全国に支店があるため、物件の融資範囲が広い
・調達金利が低いため、物件融資の際の金利も低くなる

デメリット

・主要都市にしか店舗がないといった点には、不便を感じる場合がある
・メガバンクは大企業相手の商売がメインのため数千万円はおろか、数億でも金額が小さいと思われる・・・よって申込者の属性や資産背景が良くなければ「あえてやろう」となりにくい

【地方銀行】

地方銀行とは、各都道府県に本店を置いていて、各地方を中心に営業を展開している普通銀行

いわゆる地銀、きらぼし銀行(東京)、横浜銀行(神奈川)、千葉銀行(千葉)、武蔵野銀行(埼玉)、静岡銀行(静岡)などが該当

小口取引が主体で、取引対象を地元の中小企業や個人に置いている
資金量は全金融機関の1割程度の規模感

全国地方銀行協会に加盟する64行があり、それ以外に旧相互銀行であったところが主要となり組織する、第二地方銀行協会に加盟する45行がある

≪メリット・デメリット≫

地方銀行の特徴は、それぞれの本拠地に占めるきめ細かい支店やATMが用意されていることが多いため、エリア内での利便性が高いと言える

仕事や生活圏が地域に限定されている方には、非常に便利な金融機関でありオススメ

不動産においては下記がメリット

・地域密着型の銀行であるため、支店のあるエリアの物件・住所の人には優しい
・メガに次いで調達金利が低いため、物件融資の際の金利も相対的には低くなる
・金額も比較的数億円くらいまでに物件は融資を出す傾向が強い

デメリット

・地域密着型の銀行であるため、支店のあるエリアの物件・住所以外の物件には融資しない
・メガバンクほどではないが、組織が大きいため本部の意向が結構反映され、支店ではやりようがないこともある

◆信託銀行◆

信託銀行とは、資産管理を代行し、信託業務を行なう銀行

三井住友信託銀行など

お金、株、土地などの資産を預かり、本人に代わって資産を動かし、その管理・運用により利益を出していく

長期にわたって資金を調達・運用する長期金融機関としての性格を持っている

現在では、規制の緩和により大手銀行や銀行持株会社が信託銀行を設立し、銀行業務と信託業務の両方を営んでいる場合がほとんどで、「資産家の相続」を中心にビジネスモデルが成り立っている

≪メリット・デメリット≫

普通銀行と比較すると、金銭信託、有価証券信託、土地信託などの信託業務の他、不動産の売買仲介、証券代行業務、相続関係業務などをメインに行なう

よって、富裕層の方で資産管理の委託をお考えの人にオススメ

不動産においては下記がメリット

・相続関連が中心で、物件の融資範囲が広い
・金利はメガバンクと負けないくらい安い
・金額も比較的数億円くらいまでに物件は融資を出す傾向が強い

デメリット

・資産家相手の相続を中心としたビジネスのため、「資産形成」を目的とする融資にはあまり積極的ではなく「相続」を名目に融資をすることが中心となり、すでに資産がないと積極的には動いてくれない

◆協同組合型金融機関◆

協同組合型金融機関の種類についてご紹介していこう!

≪メリット・デメリット≫

都市銀行や地方銀行に比べ、大きな金額の借入などは難しいかもしれないが、地域に根ざした金融機関として、サービスを提供している

お客様の相談に対しても親身になって対応をしてくれる地域性が強い金融機関
仕事などで地域を離れることの少ない人にオススメ

不動産においては下記がメリット

・しっかりと事業性が評価されれば継続して融資を引っ張れる
・担当者との関係性を作ればしっかりと人間性を評価してくれる
・相対的に同じ金額を持っていてもメガバンクよりも信金・信組の方が顧客として大事にしてくれる

デメリット

・信金法の範囲内で事業を行っているため、その信金・信組が属しているエリア外になるとスパっと融資不可になることが多い
・金利が相対的に見ると2%前後~4%強と高い

【信用金庫】

信用金庫は、会員の出資による非営利法人で、営業エリアが一定範囲内に限定されている

西武信金、大阪信用金庫、播州信用金庫など

会員は営業エリア内の従業員が300人以下または資本金9億円以下の中小企業・個人事業主とそのエリア内で働く人とされている
預金・貸付・手形割引・国内為替・外国為替などの業務を行なっており、 預金は会員以外からも受入れているが、融資は原則として各信用金庫の会員を対象としている

特例で会員以外に融資も可能ですが、総貸出額の20%を超えてはいけないという制約がある

【信用組合】

信用組合は、組合員の出資による非営利法人で、営業エリアが一定範囲内に限定されている

あすか信組、ひまわり信用組合、イオ信組など

組合員は営業エリア内の従業員が300人(商業サービスは50人)以下または資本金3億円以下の中小企業・個人事業主とそのエリア内で働く人とされている

預金・貸付・手形割引・国内為替・外国為替などの業務を行なっており、預金は組合員以外からも受入れていますが、融資は原則として各信用組合の組合員を対象としている

特例で組合員以外に融資も可能ですが、総貸出額の20%を超えてはいけないという制約がある

☆信用金庫と信用組合の違い☆

「信用組合」も「信用金庫」とよく似ているが、会員条件として従業員300人(商業サービスは50人)以下、または、資本金3億円以下というところが異なる

また、「信用金庫」は預金の制約はありませんが、「信用組合」の場合は、預金も組合員に限定されている

ただし、組合員以外の預金は、総預金額の20%までは受け入れて良いと許されている

【農協(JA)】

農協とは、正式には「農業協同組合」と呼ぶように、農業に従事する人たちが助け合う協同組合で、金融事業も行なっているという位置づけとなる

原則、預金・貸付は組合員を対象としているが、それ以外の方(準会員)でも受けることができ、 同様にJF(漁業共同組合)も存在する

◆ノンバンク◆

ノンバンクとはいわゆる不動産事業に対しての貸方は「サラ金」に近い業態のことを言う

事業として回るかというよりも現状収入で返せる範囲かを見る

オリックス銀行、ジャックス、セゾンファンデックス、三井住友ローンアンドファイナンス、アサックスなど

<<メリット・デメリット≫

基本的にノンバンクの融資対象物件や属性の評価の仕方は通常の銀行と大きく異なる

不動産においては下記がメリット

・借入が多くなければ比較的簡単に融資してくれる(目安年収の10倍まで)
・審査スピードがそこそこ速い

デメリット

・金利はリスクを取ってノンバンクが貸し出している分、少し高くなりがち
・すでにたくさん借り入れがあると個信などを叩いて、貸出不可と言われるリスクがある
・事業実績として見てくれない、あくまで1コマ

さて・・・ここまでが一般的に「不動産投資」に融資をしてくれる銀行・・・
もう少し具体的に銀行の見つけ方に関しては下記の記事を過去に書いたことがあるから読んでみてね!

ネットバンク

ネットバンクとは、都市銀行や地方銀行、信託銀行などの従来の伝統的な銀行にはない業務を行なう銀行を指す金融庁の分類用語

住信SBIネット銀行、楽天銀行、GMOあおぞらネット銀行など

実際の店舗を持たずにインターネットを介してサービスのほとんどを提供するインターネット専業銀行

人件費や不動産費用が少なくてすむため、高金利の預金や低い手数料でサービスを提供できるなどの特徴がある

≪メリット・デメリット≫

ネットバンクのメリットは、インターネットを使ったサービスの便利さと手数料の安さにある

また、預金金利も都市銀行や地方銀行に比べても高めに設定されることが多いため、資産運用の面からも有利

デメリットとして挙げるとするならば、実際の店舗がないことに対する不安という点

あとは公庫から融資を受ける場合、自動引き落としが出来ず、使えない

PCや携帯電話を使ったインターネット利用に抵抗がなく、効率の良い資産運用やできるだけ手数料を安く抑えたい人にオススメ

不動産においては下記がメリット

・物理的な支店がなく、物件の融資範囲が広い
・人がいない分金利は安い
・1億円までの不動産担保ローンなどは結構取り扱いがある

デメリット

・対面で話すことがなく、審査基準がわからない・基準が決まっており交渉の余地がない
・法人でのプロパーローンは対応していないところが多い

◆ゆうちょ銀行◆

ゆうちょ銀行とは、2007年に郵政民営化に伴い、日本郵政公社から主に郵便貯金事業等を引き継ぎ設立された「株式会社ゆうちょ銀行」のこと

総資産は、約226兆円で、発足前まで業界トップだった三菱UFJフィナンシャル・グループの約198兆円を抜き、2008年末時点で日本最大の預金金融機関となった

≪メリット・デメリット≫

ゆうちょ銀行のメリットは、やはり全国に設置された店舗の多さと言える

サービスは全国で2万4千箇所余りに上る郵便局内で受けることができる反面、ゆうちょ銀行は、郵便貯金を引き継いだ担保貸付以外の融資業務は行なうことができないため、高額の融資については、他の金融機関に比べ利用しにくいのが現状

結論、郵貯を使っている人は多いが、不動産をやる人からすると他の銀行に預けて信用を築いたほうが得策と考えている

不動産においては下記がメリット

・振替手数料が無料(ちなみに、ネット銀行でも同行の振込ならタダなところもある)
例えば、個人の所有物件を法人が管理する場合、個人立替払い、出張旅費など多頻度で個人への支払いが必要な場合には使える

デメリット

・不動産投資に融資したという話を聞いたことがない
・預入残高が多いということは、自分自身が預け入れている数百万、数千万円ですらゆうちょからしたら口を悪く言うと「どうでもいいお金」

不動産投資における金融機関の特徴のまとめ

  • 属性によって使える金融機関が違う
  • 最初は地銀や信金、信組などが使いやすい
  • 相続資産などある場合は「資産形成」ではなく「資産継承」で信託銀行は融資してくれるかも
  • ネットバンクやゆうちょから不動産投資名目での融資を引っ張れることはあまりない
  • メガバンクなどは属性が相当良いか資産などを見せられないと使いにくいので最初は避けよう

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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

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