年収1000万円 サラリーマン 不動産投資

今回は年収1000万円の方が不動産投資を初めて、

実際にいくら稼ぐことが出来る可能性があるのか

シュミレーションしていく

シミュレーションだが、自身の運営してきた経費率等リアルな数字も反映しているので、かなり実態に近い数字だと思う

なので机上の計算ではあるが、これから不動産投資に挑戦したいと考えている方にとっては、1つ参考にしていただければ

年収1000万円の方がどれくらいの金額を銀行から融資として借りることが出来るのか、また節税の観点からもまとめて内容を大発表!

年収1000万円のサラリーマンは不動産投資でいくら利益を出せる?

年収1000万円のサラリーマンの場合、次の章で紹介するように

1つの借入の目安は1億~1億2000万円

私自身も1億円くらいの物件を持っており、購入した場合、どれくらいの手残りが毎年利益として出るか計算してみよう

(自分自身の所有している築浅のRCマンション1棟を参考にしている)

結論から書くと年間110万円だ!

※詳細は下記参照

1億円の借入 物件利回り8.5% 築浅のRCを想定 

→年間850万円の売上

空室率5%

→年間808万円の売上

経費率22%(筆者の昨年実績・・・管理費、退去後現状回復、広告費、固定資産税含む)

→178万円の経費

→経費を差引くと630万円

銀行借入1億円 金利2.5% 30年返済

→年間474万円の返済

→返済を差引くと156万円

税金支払い 30%

→110万円

大体これくらいが最終的に手残りに残る金額だ。

年収1000万円サラリーマンだと収入の10%くらいは上乗せになる

年収1000万円のサラリーマンが不動産投資をするにあたって借りることが出来る融資額は?

融資可能な上限額は金融機関によって目線が全然違うため、一概には言えないが

以下のリンクにそれぞれの金融機関の融資目線に関して記載をしてある。

一つの目安としてオリックス銀行であれば

年収1,000万円のサラリーマンは

年収の12倍

くらいは借り入れができるので、

1億2000万円の借入ができる。

具体的な融資金額は金融機関によって違うため、下記記事を参考にしてほしい

スルガ銀行の借入条件の目安

オリックス銀行の借入条件の目安(記事中に記載)

イオン銀行の借入条件の目安(記事中に記載)

SONY銀行の借入条件の目安(記事中に記載)

年収1000万円あれば不動産投資を始めるのには十分?不動産投資を始める適正な金額は?

不動産投資の形態は人さまざまで、

・2,000万円のボロアパートから始める人もいれば

・最初から億越えの新築マンションを建てる人もいれば

・戸建てを現金で買うひともいる

とにかく、最初区分投資から始めなければ個人的にはそれ以外は何から始めても良いと思う

不動産投資で自己資金がある場合とない場合の考え方!

自己資金があってもなくても、

レバレッジをかけて手元資金を使わない!

これが不動産投資の鉄則であり、醍醐味。
現金があるからと多額の現金を突っ込むとそれこそ不動産投資の期待リターンは

9%(市場によくある物件利回り)ー30%引き(経費率)=7.2%

不動産を現金買いし、経費支払い後の手残りが7%などであればもっと高いリターンを望める投資方法もある。

不動産投資の良い点はレバレッジをかけられるが、FXのような無茶なレバレッジのかけ方になりにくい点にあるため、

自己資金を持っていてもなるべく頭金は入れない方法がおすすめである。

年収1000万円のサラリーマンが不動産投資を始めるメリット・デメリット

メリット

・本業が忙しくても一度手法が確立してしまえば、運営は簡単

・本業が忙しくても、運営は簡単。賃貸運営は月に数回管理会社とやりとりする程度の工数しかかからない

・年収が高いため、金融機関からの信用を得て融資を引きやすい

・いきなり億越えの物件にもチャレンジできる可能性が高い

・(法人で購入する場合)サラリーマンだとなかなか経験しないスモールビジネスの会計、運営、税務の経験がつく

デメリット

・年収が高いがゆえに、クソ業者がたくさん寄ってきて変な物件を紹介してくる

・よって物件を見極める力をつけないで買うと危険がある

・「節税」という名目の不動産を持ってくる業者が多く、買うと損する可能性が高い

・年収1000万円サラリーマンをやっているよりも事業リスクは負う

年収1000万円のサラリーマンが不動産投資を始める手順

ダメゼッタイ

不動産投資で身をもってわかったのは絶対に見切り発車はNGということ。

「とりあえず頭金0でピカピカのマンションの区分オーナーになれるならばやっちゃえ!」

これがまさか、5年、10年自分自身の不動産投資の足かせに・・・・

となることをわかっていない人が多すぎる
特に年収の高いサラリーマンは不動産を持っていない人であれば1億、2億と簡単に融資がつくので業者のターゲットになりやすく、

買ってもらうためにあの手この手で営業をしてくるので注意!

年収1000万円のサラリーマンへ不動産投資と謳って節税を紹介してくる罠

不動産賃貸事業は儲かっていれば「必ず追加で税金がかかる」

不動産で節税(赤字)となるので本業のサラリーマン収入の節税になるというのは

確実に儲からないクソ物件を紹介します

という業者からの意思表示なので絶対に注意してほしい!!!

詳細は長くなるので以下を参照

絶税を謳う不動産投資商品の罠

年収1000万円サラリーマンの不動産投資の始め方10ステップ

を記載したので、順番に実行してみよう!

  1. どこまで拡大したいか/できるか 自分自身の中で考える
  2. 物件選定の基準を理解する
  3. 金融機関を当たりながらどれくらいの物件が買えるか確認
  4. 2で考えた物件の選定基準を元に物件を不動産ポータルサイトで探す
  5. 最低数百業者は不動産ポータルサイトで声をかける
  6. 良い物件が見つかれば買付を入れる
  7. 周辺の賃貸相場や物件の詳細シミュレーションを作る
  8. 元々開拓してあった金融機関+業者の紹介してくれる金融機関で融資打診をする
  9. 同時並行で周辺の対応がよさそうな管理会社を探す
  10. 融資可否の連絡後 金消、決済、登記が完了すれば不動産運用開始!

年収1000万円サラリーマンの不動産投資まとめ

・年収の10倍くらいの物件が購入できる

・一物件からの税引き後手残りは約100万円~多くて200万円くらい

・他の副業と比べると一旦運用が始まってしまえば手間はかかりにくい

・節税を謳う不動産投資は100回くらい疑ってから買った方がよい

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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

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