入居付の賃貸需要確認ポイント
地方物件も都心物件も物件取得後、最も大事になるのが入居率
いくら見た目の利回りが高くても借りてくれる人がいなければ実質の利回りは0%
しかし、住んでいる場所の近くはまだしも地方物件は自分の土地勘のない地区の物件を検討するというケースが多いのではないでしょうか？
私も一棟目の中古物件は土地勘どころか、縁もゆかりもない静岡で取得した
特に私自身も
「で、結局この地区は賃貸需要があるのか？」
というのをずっとわからないまま、試行錯誤して判断してきた。
今日はその試行錯誤した末、確認するべきポイントをまとめましたので、物件取得の際は確認してしっかりと表面利回りだけではなく、実質利回りも高い物件を購入するようにしましょう！
賃貸需要の確認は机上と現地確認に分かれる
物件確認は机上と現地確認に分かれる
・机上: ざっとまずふるいをかけて見に行くに値するかどうかを検証する
・現地: 現地で詳細確認する
という形で使い分けられる
机上確認
良さそうな物件が回ってきたら、まずはザクッと賃貸需要を机上で出そう
・賃貸需要
・人口
・ヒアリング
・周辺競合
・周辺施設
賃貸需要
HOMESやSUUMOなどで調べられます。HOME’Sは簡単に周辺の賃貸需要が色で分かり便利で、SUUMOは周辺の競合物件の設備などが載っており、自分の物件が有利なのか不利なのかわかりやすい
・SUUMO SUUMO経営サポート
・HOMES HOME’S 不動産投資
人口
Wikipediaで物件のある都市とその周辺の人口を簡単に調べられますよね？
田舎は今後人口が減ります。ただ、人が減ること自体は日本そのものがそうなのと、今後10年でいきなり半分になることもないのでそこまで恐れることではありません。
怖いのは、人口の絶対数があまりにも少ないエリアはそもそも人の動きも少なく、空室が出た後埋めにくくなるため避けます。目安としては、そのエリアでの人口が30万人くらいいるかが目安となります。
ヒアリング
近くの不動産会社にヒアリングをする
近くの不動産会社は地場で何十年もやっている会社も多く、そのエリアに詳しい
思わぬお宝情報が聞けることもあり、物件を検討する上で実施は必須！
賃貸会社へのヒアリングは色々と確認項目があるのでまた別の機会で詳細ポイントを伝えるが、物件の近くの管理会社に電話し「こういう間取だが、賃貸需要があるのか？家賃はいくらくらいであれば決められるか？どれくらいの期間で決められるか？」などを確認しましょう。
周辺競合
同じ条件で検索して、競合物件が多いか確認できます。これも賃貸ポータルサイトで簡単に確認できる
周辺施設
田舎の物件を買うにあたって最も気になるのは、そのエリアに人は住むのか？どうやって人が住むと判断できるのか？
私も土地勘がない中、地方物件を探していてここが一番気になった
これを調べる簡単な方法がある
それはズバリ！
「近くにあるライフラインとなる施設があるかどうか」
スーパー、薬局、ホームセンター、ショッピングモール…
これらの施設は綿密な周辺調査をした上でそこに出店しているため、ある程度近くに人の需要があると見込んで出店している。
なので、それらの施設のある近くはある程度安心できる
逆にこれらの施設が近くにない物件は賃貸需要があるか周辺の管理会社へのち密なヒアリングでよ〜く確認したほうが良い
以上、ここまでのことは慣れたら机上で簡単に調べられるはず！
是非物件情報を見ながらふるいにかけていきましょう！
問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい！」
「今困っているのですぐ教えてくれ！」
などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください！
https://adventierra.jp/contact/
不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/