元々業者から来た物件概要書。指値をして買付。
今日は、今まさに買付けを入れており、融資付けしようとしてる物件目線を公開していきます！
非常に良いと思った物件のため、どんな目線で中古を検討しているか見てください。
◆概要は以下の通り
- 金額 9,100万円
- エリア 西東京
- 利回り 9.0%
- 築年数 18年
- 構造 S造(重鉄)
- 積算比 116.2% (土地積算比92.6%)
- 間取り 広めのワンルーム
- 路線価 18.5万円
- 駅徒歩 20分
- 駐車場 世帯に対して70%
こういうスペックの物件です！なぜこれが良いと思ったのか解説していきましょう。
1. 土地積算比率が高い
とにかくこの物件は東京なのに、土地積算が出ています！
相続税路線価 : 18.5万円×460.8平米＝8,524万円
実勢価格 : 89.8万円/坪×139.4坪＝12,518万円
要は買って、解体してすぐに戸建て用地として売り出しても12,518万円ー9,200万円＝3,318万円 儲かります！
ここから解体費用を鉄骨なので坪4万円で引いたとして
4×77.4坪＝309万円
なので、解体費用を除いても3,000万円くらい儲かります！
2. 金額が手頃
1億弱と融資が付けやすい価格帯(銀行によっては支店で決済できるのが1億以下などよくあります)かつ、出口で売却するにしても買える人が多い価格帯なので良いです。
また、二階建てなので修繕時もめちゃくちゃお金のかかるような足場の修繕などがいらなくなります。
3. 築年と利回りのバランス
通常土地積算の出ている物件(土地値といいます)は築30年を超えているケースが多いです。そうなると、何かと修繕なども必要でお金がかかるのですが、この物件はまだ18年と耐用年数もしっかりと残っています！
マイナスポイント
最寄駅から徒歩20分と遠いことですが、以下の理由から問題ないと考えました。
1. 客付会社へのヒアリング結果が良好
近くの客付会社に物件の概要を伝え、エリアの賃貸需要を確認したところ「客付は全く問題ない」という回答がありました。
この客付会社へのヒアリングに関しては別のタイミングで確認項目などもう少し詳しく説明していきます。
2. 賃貸需要マップが赤い
以前も記事で書きました、HOMESの賃貸需要ヒートマップも客付業者のヒアリング結果を裏付けるように赤くなっています。
赤いということはそのエリアで物件検索がされているということなので良い傾向です。
「賃貸需要ヒートマップ」
https://toushi.homes.co.jp/owner/
赤いところが賃貸需要が高くて、紫のところが賃貸需要が低い地区と一目でわかる。
3. 間取りと駐車場が最適
まず、間取りは広めのワンルームとそのエリアで需給バランスの崩れていない間取りのため、退去が出ても客付に苦戦はしないだろうなと想定しています。
また、駅から遠い分車を使う人がいる可能性もあります。この物件は駐車場もそこそこあるため、その点もクリアしています。
(田舎では一世帯2台くらい駐車場がないと厳しい築地区も多いので、この世帯に対しての駐車場のバランスもあくまで客付会社へのヒアリングの結果を元にしてます)
どうでしたか？HIDE’s EYEによる物件の目線、参考になりましたか？
次は利回りを計算した場合の収支に関しても説明していきます！
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/