不動産投資一棟と区分メリットとデメリット どっちがいいの?

不動産投資は大きく分けて一棟と区分があるがどっちの方がいいの? 

という質問をよくもらうので、それぞれのメリット・デメリットを解説! 

結論、その人の資産背景や目指したいところによって違う

区分投資種類

区分投資には新築区分と中古区分の大きく分けて2種類の区分投資がある

区分投資のメリット・デメリット

区分投資のメリットとデメリットについてまとめてみた 
ホセヒデ個人の見解としては、区分投資は始めるハードルは低いものの、業者任せだと割安な物件を見つける難易度は高いためオススメしない…

区分投資のメリット

とはいえ、区分も完全に悪いところばかりではないので、まずは区分投資のメリットについて書いていこう!

区分投資は金融資産がなくても、試しにはじめやすい

区分投資はノンバンクのオリックス、ジャックスなどをはじめとして、金融資産がなくとも年収があれは「年収の◯倍」という基準でお金を貸してくれるため、試しに不動産投資を始めるという人はこの入り口が1番多いのではないかと思う

区分投資は金額が小さいので現金化しやすい

株取引の簡単さとはいかないが、区分は数千万円程度の物件が多く、現金で売買されることもある
換金性の高さでは一棟ものに勝るため区分投資の方が有利!

区分投資は保険代わりになる

区分投資をする際は団信に入らされるため、区分を保有中は保険、万が一死亡したら残金を団信が返済してくれるという優れものである

ただ、そもそもの区分投資そのものが毎月赤字だと、ただ単に生命保険に入るなら、区分投資と併せて団信に入ってた方が有利…というくらい

金額が小さく、場所を分散させ、リスク分散できる

これは当然一棟では最低数室〜何十室も同じエリアにあるのに対して、区分は1つ1つの部屋を分散できるため、その分リスク分散になり得る

区分投資のデメリット

さてここからは、甘い区分投資の謳い文句の裏に隠された区分のデメリットを包み隠さず書いていこう!

資産拡大がすぐ頭打ちになる

銀行は事業ではなく、借金として見るため、そうなると与信以上に借金は借りることができず、年収に●倍という倍率で不動産投資の購入可能な上限金額が頭打ちになる

節税効果はほぼ「ない」

区分投資は節税になるとよく言われているが、実は初回にかかる諸費用以外の節税の大部分が建物の減価償却 

減価償却で単年では節税したように見えるが、累積では最後売却するときに課税されて意味がなくなる

不動産事業としての損益分岐点が高すぎる

不動産=賃貸事業と考えると区分投資の損益分岐点がありえないくらい高いケースが沢山ある

自分自身が焼肉の店長だと思って欲しい…
店の家賃が月に50万円する物件なのに、席を満席にしても毎月最大45万円しか売り上げが上がらない事業を誰がやりたいと思うだろうか?

区分投資はそれと何が違うのか考えて欲しい

保有中のキャッシュフローが薄いことが多い

上記とも関連しているが、固定費が高い(ないし売上を拡大できる要素が少ない)

となると、そもそもキャッシュフローがトントンか赤字の状態が継続するだけで、キャッシュフローは保有中ほとんどでないまま儲からない

客付が弱くなるリスクが高い

一部屋しか持ってない場合と一棟100室の物件を持ってる人がいた場合、客付会社はどちらを管理会社は優先するだろうか?

当然後者だ

一室しか持っていない人は相対的に地場の地主などと比べてどうしても力関係は弱くなるので、担当と仲良くなるか、広告費を積み増して優先的に客付をしてもらう努力が必要

空室リスクが高い

区分は一室しか持っていない場合、入居率は1/1なので0%か100%

一棟ものは10部屋あって退去が1部屋出ても入居率は90%

当然区分も数が増えればそれだけ空室リスクは少ないが、売買契約も融資付も一棟なら10室で1回で済むのに対して、区分は10回同じ手間がかかる

一棟投資の種類

一棟物投資は主に下記3つのジャンルに分かれる

新築一棟
中古一棟
戸建て

一棟のメリット・デメリット

一棟投資のメリットとデメリットについてまとめてみた 

ホセヒデ個人の見解としては、基本的には一棟ものから入ることをオススメする

収益性も資産としての安定性も割安な物件が出てくる確率も一棟ものの方が確率が高い

一棟投資のメリット

一棟投資のメリットについて書いていこう!

資産拡大しやすい

一棟ものは区分と比べて事業としての融資になるため、しっかりと満室が続いていれば事業実績として認めてくれる

それ故にしっかりと結果を出し続けていればそのうち銀行が事業として判断してくれるので、そこから先の資産拡大がしやすい

キャッシュフローが区分より出やすい

区分は4%ギリギリ(今の融資市況だと)で売買されることが多いため、キャッシュフローが出にくいが、一棟ものはこの利回りだと事業として破綻しかしないので、融資は出ない

相続対策などでない限り利回りがそこそこ出ている物件でなければ銀行も融資をつけないため、その点キャッシュフローは区分よりも一棟のほうが出やすいと言える

事業実態として評価されやすい

一般的に大家として「事業規模」と評価されるためには10室以上ないし3棟以上というのが判断基準となる 

区分だけでこれを達成しようとすると10回も物件を買わなければいけないが、一棟であれば一棟で10室くらいの物件はゴロゴロある 

手間や回数なども考えると一棟は事業実態として評価されるまでが早く、区分は修繕積立金程度の支払いをしているだけでまともにビル全体のメンテナンスなどもしていない人が事業実態として不動産をやっていると言えるかというと言いにくい

空室リスクが分散される

区分の真逆で、一棟あたりの部屋数が多い一棟ものは一部屋抜けても10戸の物件であれば満室率90%は維持できる 

0か1の世界ではなく、少し部屋が空いてもまだ余裕がある 

区分はそもそも毎月赤字なケースが多いので、部屋が空いてしまうと大赤字になる

一棟投資のデメリット

さて、これだけ見ると一棟ものの方が良さそうで、個人的にも一棟もの推しではあるが当然一棟は一棟のデメリットやリスクもある

それも包み隠さず書いていこう!

融資付けが難しい

一棟ものに取り組む最も高いハードル…それは融資 間違いなく一棟はこれが圧倒的に難しい

なぜ難しいかというと事業性の融資になり、事業として融資しても大丈夫かの審査が住宅ローンや区分投資と比べて圧倒的に難易度が上がる

当然といえば当然で、区分ならば銀行としても一部屋数千万円のロスで済んでいたのが一棟になると億単位の貸し出しも必要になるケースが多い それだけのお金を融資希望者に貸して良いのか…貸倒れされないか…銀行目線に立てば当然考えることだ

一棟目から下手な物件を買うとリカバリーが効きにくい

区分は例えば新築区分を最初に間違って買ってしまっても(僕自身がそうだったように…)まだ、個人としての信用の枠があるため、そこから収益性のある一棟ものに移行できる可能性が高い(特に年収が高ければ)

区分より売るのに時間がかかる

一棟のは一番最初に書いたように、区分よりも融資に時間がかかる…ということは売る時もたまたま現金で買ってくれる人がいない限りは買い手が融資をつけるまで待たなければならず時間がかかる…

なので、比較的区分は現金化しようとしても値段次第ですぐに売れやすいが、一棟は資産としてはじっくり持たざるを得ない傾向がある

修繕なども全て自分の責任で行わなければいけない

一棟投資は建物と土地全体が全て自分のものである

区分と違って建物全体の中の部屋を一つ管理すれば良いわけではないため建物に関連するすべてのこと…雨漏りした、建物の外観が汚い、共用部が破損したなど をすべて自身で対応しなければならない

もちろん管理会社に任せる場合が多いので、細かい対応まで全てやる必要はないが、そういう問題が起きた時の対応は管理会社と話しながら自分で決める

不動産投資 一棟ものと区分 メリット・デメリット まとめ

  • 一棟ものが買えるなら、一棟ものからはじめたほうがよい

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不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう!
https://adventierra.jp/know-the-unknown/

不動産融資データベースは下記から!

融資情報データベースを見るにはココから!

参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/

※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。

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