新築RCの間取り変更検討
まず、今までの内容を簡単に振り返ると・・・
元々は5階建てワンルームエレベーター無しRC
↓
エレベーターが入るか検討 ＝容積率から確認
↓
エレベーターあり5階RCに改変し融資付け
↓
決済後ヒアリングした際、需要の変化からワンルーム危険と感じた
↓
プラン変更検討中 ←イマココ！
考えうる、間取り変更パターン
どういうプランが考えうるかを間取りを真っサラにして検討
結果、考えうるプランは5つ
プラン1：オールワンルーム
プラン2：オール1LDK
プラン3：ワンルームと1LDK混合
プラン4：1LDKとファミリー混合
プラン5：オールファミリー
具体的にどういうことか、実際に検討したプランと併せてみていこう
プラン1：オールワンルーム ワンルーム×14戸
プラン2：オール1LDK １LDK×10戸
プラン3：ワンルームと1LDK混合 ワンルーム×9戸、1LDK×5戸
プラン4：1LDKとファミリー混合 1LDK×2戸、3LDK×4戸
プラン5：オールファミリー 3LDK×5戸
新築間取り変更パターンでどれがベストかの具体的な検討方法
どれがベストか、それぞれ賃貸需要と賃料を計算した
賃料相場はデジタルに周辺のSUUMOなどの物件情報とアナログで賃貸会社へのヒアリングから考察
20㎡・・・8万円 （坪13,200円）
25㎡・・・8.5万円 （坪11,200円）
30㎡・・・10.5万円 （坪11,500円）
40㎡・・・14万円 （坪11,600円）
70㎡・・・24万円 （坪11,300円）
これを見てピンときますか？？
おやおやおや？？？
20㎡・・・8万円 （坪13,200円） ※当然坪単価は一番高いが、ココはリスクと感じた
25㎡・・・8.5万円 （坪11,200円） ※検討した中で一番安い！ファミリーよりも安い！？
30㎡・・・10.5万円 （坪11,500円）
40㎡・・・14万円 （坪11,600円）
70㎡・・・24万円 （坪11,300円） ※おっ？おおおっ？・・・案外高いぞ・・・
そうなんです・・・
なんと物件の供給不足でファミリーの坪単価が25㎡のワンルームよりも高い 笑
このエリア、ワンルーム条例が25㎡以上なので、25平米以上の供給が多すぎて単価が下落している
こりゃ、入居期間の短いシングルよりもファミリーにするべさ！！
そして・・・さらに巨大ファミリーにするメリットをもうひとつ見つけてしまった・・・
間取り変更中に発見した裏技
更に見つけた裏技が、みんなが狭小ワンルームで悩まされる問題
「窓先空地」
気付いてしまったのだ・・・
ファミリーだとこの窓先空地がいらないことに！
※窓先空地に関しては別途詳細書く・・・かも・・・気が向いたら・・・笑
簡単に言うと、そのビルすべての部屋の人が避難できるように道路にすぐに出れる経路を確保するための空間
ワンルームだと避難のための窓先空地が必要だが、ファミリーだと不要になり…
その分延べ床面積が大きく取れる＝坪単価が落ちたとしても、総賃料は同じくらいになる
さらにさらに・・・洗面やユニットバスなどの数が減るため、
躯体コストは仮にUPしても
設備コストはDOWNして
トータルコストも大きくは変わらない！！！
我ながら・・・天才なんじゃないか！！笑 （誰でも思いつくわボケっ 笑）
新築すべてのプランでの利回りの計算
利回りは5プランを下記のように計算して算出
| プラン別 | ワンルーム | １LDK | ファミリー | 月賃料 |
| P1:ワンルーム | 8万×14=112万 | 112万円 | ||
| P2:1LDKのみ | 10.5万×10=105万 | 105万円 | ||
| P3:1K+1LDK | 8万×9=72万 | 10.5万×5=52.5万 | 124.5万円 | |
| P4:1LDK+ファミリ | 10.5万×2=21万 | 24万×4=96万 | 117万円 | |
| P5:ファミリーのみ | 24万×5=120万 | 120万円 |
こうやって計算していくと
すべてワンルームの場合は
年間 1,344万円
すべてファミリーの場合は
年間 1,440万円！
ワンルームにして細切れにすることで一見利回りが高くなりそうに見えるが、
なんとファミリーにした方が利回りが上がるという・・・盲点
みんな、建ててるそのワンルームRC…ちゃんと検討しました？笑
固定概念は悪👿
業者に任せずにここまでしっかりと自分で検証してベストなプランを練りこむのが大事！
都内（江東区）新築RC不動産投資
第３話まとめ
- 間取りは１つだけじゃない！色々な可能性を探求できるのが新築の楽しさ！楽しもう！
- 固定観念だけではなく、しっかりと周辺の賃料価格から計算しよう！
- 色々なプランと賃料単価を掛け算してみよう！
- ワンルームの窓先空地はデッドスペース・・・無くしたら貸し出せる面積は増える！
- 固定概念を取り除いて考えてみよう！みんな勝手にワンルームの方が利回り高いと思ってない！？
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下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
不動産融資データベースは下記から！
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
※この記事に書いてあることはあくまで筆者の経験を元にした内容であり、本ウェブサイトに掲載している情報は、情報提供を目的としております。当ウェブサイトへの情報の掲載は、投資勧誘を目的にしたものではありません。実際に投資を行う際は、投資に関するご決定は自身の判断で行うようお願いいたします。本ウェブサイトの情報を元に行った投資で損失を出した場合も筆者は一切の責任を負いません。