新築RCの建物の制限
さて、ここまででプランはたくさん練ってきたが、新築を建てる場合気にしなければいけない制限がたくさんある
今回の新築にあたり検討した斜線制限をそれぞれ見ていこう！
道路斜線によるもの
道路斜線は、道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制したルール
まず1番基本的なのは道路斜線だ 前面道路の幅員×1.25(住居系の場合) 幅員×1.5(住居系以外の場合) の高さまで建物が建てられる
なので、前面道路が6mの場合、住居系だと6×1.25＝7.5mまで 住居系以外(近隣商業など)だと6×1.5＝9mまで
の建物が建てられる！この1.5mの差は建物の高さで言うと1階分に相当するので、建てる用途地域によって前面道路と建つ建物の高さの検討は良くしなければいけない
さらに道路斜線はセットバックによる更なる緩和もあり、6mの道路に対して、3m後退させて建物を建てた場合は6＋(3×2)×1.5(商業)＝18mとなり先ほどの9mから比べて2倍の高さまで建つことになる！
これがセットバック緩和マジック ちなみに、セットバックの定義の基本は1.2m以上の構造分が建っていないこと なので1.2m未満の構造物は道路の目の前(建物の名前の看板や郵便受け)に作っても問題ない
なお、道路斜線は天空率を使うことで緩和を受けられる この物件を適用した
天空率とは？
道路斜線の制限にぶつかっても、その斜線よりも高く建てられるようにするための緩和が天空率！
天空率かかなーーーーーーり内容が難しく、専用ソフトがないと正確に求めるのが厳しい…
どういうものかというと…
建物を天空に投影して、平面上に正射影した場合の円の面積に対する空の面積の割合をいい、大きければ大きいほど空が多く見えていることを表す…
え？え？え？
なんて？笑笑
WHAT！？笑
まぁ、我々なんちゃってデベロッパーが知っておけばいいのは、
天空率とは建物を見上げて、見える空が大きければOK
・ペンシルビル → 天空率取りやすい
・横長に接道しているビル → 天空率取りにくい
という雰囲気だけ持っておいて、細長いビルだから、少し、道路斜線にかかっても大丈夫そうだなーと利回り計算できれば良い
絶対高さと高度地区による制限
高さ制限とは、前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために、建物の高さを制限するルール
今回の物件は第3種高度地区というものにあたる
第3種高度は隣地から10mまでは制限なく、そこから1.25の勾配で斜めに高さの制限がかかってくるもので絶対高さは20mとなっているため、この地区では20m以上の建物は何があっても建てられない
ただ、今回の場合縦長形状の土地だったのである程度この第3種高度地区の斜線は逃げられたが、それでも5階部分が少し削られた(反面、最上階は北側と南側の2面バルコニーになり住空間としては良くなった面もある)
高度地区の斜線は道路斜線と違い、絶対的で緩和措置はない
北側斜線と隣地斜線制限による制限
北側の隣人の日当たりを考慮し、日照の確保のために建築物の高さを規制したルール、北側斜線は真北(しんぼく)から見たものに対して適用される
北側斜線は第一種、二種低層住居専用地域と第一種、二種中高層住居専用地域に適用されるもの
今回の物件も適用され、一定の高さから先は1.25倍の勾配がかけられ、建物はそのラインを超えないように建てなければいけない
隣地制限は通常適用され始める一定の高さが20m〜になり、あまり影響がない
なお、この北側斜線も高度地区と同じで絶対に緩和が受けられない
日影規制による制限
冬至の日（12月22日ごろ）を基準として、全く日が当たらないことのないように建物の高さを制限するルール
日影も今までの斜線と比べると割り出しにくい…天空率同様、専用のソフトが必要
これも緩和は不可でそれによって周りの建物が日影の影響を受けるとなると、建物の形状が制限される…
新築の建物制限まとめ
- 道路斜線はセットバックと天空率をうまく使って、なるべく高く建つように考えよう！
- 天空率は縦長なビルなら大体受けられる、接道面が長い横長物件は受けにくい
- 北側斜線や高度斜線は絶対的で避けられない
- 日影斜線は感覚で判断するほかないが、商業や近隣商業は緩く、北側に一種住居などのある近隣商業は住居エリアに日影がかかって建物が削られがち
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https://adventierra.jp/know-the-unknown/
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/
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