築古のリスクパート４
さて、先ほどまでの記事で築古の衝撃の事実が露わになった・・・
都内の新築と地方の築古では0.4％しか収益性に違いがない・・・
さらに忘れないでいただきたいのはこれは
「突発修繕」「大規模修繕」
を含めない収益性の差のため、築古特有の
「雨漏り」「配管の破損」「外壁の塗りなおし」
などが発生した時点ですぐに数百万の出費となり、0.4％の収益差は吹っ飛ぶ
当然新築・築浅はこのようなトラブルは起きない
そうなるとわざわざ利回りの高さを目的に地方の物件を買っているのに、
「都内の物件を買っておけばよかった」となりかねない
さらに、経年するにつれてもっと怖いことが起きる
通常融資で使用される元利均等返済ですが経年につれて金利部分が減っていく
ということは元金部分が増えていきます。これが何を意味するかわかりますか？？
答え：法人としての純利益、純資産が増える(CFは変わらないのに)＝納税額が増える
ということ
これが不動産の築古で言われるデッドクロス
築古不動産のデッドクロス
ですが、今回の例としてあげている2物件のCFが10年後どうなっているか見ていきましょう。
新築 元金返済部分 2.6%
築古 元金返済部分 2.7%
となっているとしよう
これは元利均等返済が徐々に金利比率が下がり、元本比率が上がるから
家賃下落がないものとして、これを今の式に当てはめていくと…
新築
300万円(税引き前手残り)-127万(減価償却)＋260万(2.6%)＝433万×30%(税金)＝130万円
300-130=170万←税引き後手残り
築古
390万円(税引き前手残り)-0万(減価償却)＋270万(2.7%)＝660万×30%(税金)＝198万円
390-198=192万←税引き後手残り
このように購入してから10年経つと 新築手残り 1.7% 築古手残り 1.9% と0.2%の差
1億の物件でその差分わずか20万円
例えば、雨漏りなどで200万円の修理が発生すると2％分の利益が飛ぶため、新築RCと築古の間で儲かった利益の10年分となる
築古のリスクまとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は新築RC利回り7.5%と築古14.5%を基準に話をしているので、両方ともしっかりと税引き後も手残りがある
しかし5000本ノックをする途中にくる物件はもっともっと利回りの低いものだらけ
この例よりも低い利回りで買うともっと手残りは厳しくなっていく
よって私はこれくらいの基準の物件よりも良いものしか買わないようにしている
(今は極端な新築と築古の間での話をしているため、その中間の物件が出てきたら都度判断)
特に最初は「早く買いたい！買いたい！」と買いたい病になりますが(私もそうでした 笑)
不動産投資は「不動産賃貸事業」
最初の一棟目がうまく回らずコケると事業運営能力がないというレッテルを貼られ、次の融資は受けられず、規模拡大ができませんので、特に最初の一棟目は慎重に買いましょう。
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参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/