不動産投資するには先に銀行を探せ
不動産投資をするにあたって融資してくれる金融機関（銀行）よりも物件を先に探していませんか？
それでは物件が買えない！
実は融資してくれる金融機関を探すのが先な件。
理由は、2つあり、
１．いくら良い物件を見つけても、融資してくれる金融機関がなければ買えないため。
２．特によい物件であればあるほど競合も多く、購入するためにはスピードが重要になるため、物件が出てきてから銀行を探すのでは動き出しが遅すぎるため
では、詳細を徹底解剖！
今日の内容でわかること
- 近くの金融機関を電話する あるいはすでに知り合いで投資している人がいれば紹介してもらう
- 電話で不動産購入にあたり融資を受けたい旨伝える
- サラリーマンに融資を出しているか、出している場合どういう目線か確認する
- 店舗へ訪問ないし、メールで先に自分自身の情報を教える
- 具体的な物件を持って面談し、審査
それぞれについて具体的な方法を一つ一つ解説していこう！
近くの金融機関を電話する あるいはすでに知り合いで投資している人がいれば紹介してもらう
いきなり、銀行開拓しろと言われてもどうすれば…きっと路頭に迷っていると思うが、方法は沢山ある
1.知り合いの不動産投資家に紹介してもらう
2.知り合いの経営者に紹介してもらう
3.家や職場の近くにある金融機関に連絡する ・・・など
銀行は「融資貸出」をするのが銀行業務の一つだ。
「いきなり銀行に融資をお願いするなんて気が引ける…」という人はこう考えてみよう
街の携帯電話会社に行って「携帯電話買いたいですと言うのが怖い・気が引ける」と言っているのと変わらない。
携帯会社は携帯を売るのを業務にしている。消費者(自分)はそれを買いに行っている。それは抵抗なくできる。
携帯会社は携帯が売れて儲かって、買った人は携帯を使って生活を便利にできる。
WIN WINだ。
じゃあ銀行は？
銀行は融資を業務の一つとしている。投資家(自分)は融資を受けに行く。
銀行は利子で儲かり、投資家は購入した物件の賃貸収入で儲かる。
WIN WINだ。
銀行開拓は積極的にやって、銀行から煙たがれることは一切ない、遠慮なくやっていこう！！
ただ、いきなり飛び込みするよりもすでに融資を受けている実績のある人から紹介してもらった方が信用があるのは間違いない。
知り合いに大家さんや不動産投資家がいなければ、会社経営者の知り合いにも聞いてみよう。経営者は大抵なにかしら銀行と付き合いがあり、紹介してもらえる可能性が高い。
もしも、両方ともツテがない人は家や職場の近くにある銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンク(オリックスなど)を電話して融資を受けたいと伝えてみよう。
きっと最初は断られ続ける。5件、10件、20件断られたからってクヨクヨしてはいけない。
いきなりあなたの目の前に
「1,000万円貸してください」
という人が現れたとする。貴方は貸すか？貸さないだろう…そういうことだ。
毎月定期収入が入るという強い気持ちを持って、根気よく金融機関に当たろう！
電話で不動産購入にあたり融資を受けたい旨伝える
電話した時の大体の流れはこんな感じだ
窓口: ◯銀行でございます！
自分: お世話になっております、△と申します。不動産融資のご相談でご連絡しました。
窓口: 担当にお繋ぎしますので、少々お待ちください。
ピロロロ〜ン
営業: お電話変わりました、□です。◯銀行で融資担当をしております。
自分: お世話になります、△と申します。不動産賃貸事業を開始するにあたり、融資のご相談でご連絡しました。
※ここで不動産「投資」とは絶っっっっ対に言わないこと。
理由は銀行は「投資」に融資するわけではない、「不動産賃貸業」に融資するため。
営業: 不動産のご融資ですね、では何点かお伺いしたいのですが…
と続く。
サラリーマンに融資を出しているか、出している場合どういう目線か確認する
その会話の中で「そもそもサラリーマンに対して不動産融資をしているか」聞こう。
これは最初に聞いた方が良い。
理由はあーだこうだ話した挙句「サラリーマンには不動産融資はしていない」となると時間の無駄だからだ。
そもそもサラリーマンは今不動産融資の土台に上がらないとわかったら、さっさと次の銀行に連絡しよう。
2021年頭現在、サラリーマンの不動産融資情勢は厳しい。
イチ担当の裁量ではどうにもならない、本店がそもそも強く制限をかけてい場合はそこで粘るよりもまた再度融資が緩くなるまでは別銀行を使ったほうが得策。
逆に融資を受付ている場合、僕が基本的に聞く項目はこのような内容だ。なるべく一回で全ての情報を取るようにしよう！
- 融資物件のエリア
- 融資比率
- 収益還元か積算か
- 金額帯の目安
- 融資年数
- 金利
- 融資審査にかかる期間
- 既存所有物件の評価方法
- 法人での融資が可能か、個人のみか
店舗へ訪問ないし、メールで先に自分自身の情報を教える
店舗に事前に渡すものに関してはこの資料をひとまず参考にして欲しい。
物件資料はこれを準備すると基本的な事前審査はできるケースが多い。
・個人資料
個人資料の必要な情報は過去に下記にまとめてあるため、参考にしてほしい
・物件資料
物件資料は下記のようなものをまず求められる
（審査時に必要な資料はもっとあるが、一旦仮審査はこれくらいあればできる）
- 物件概要書
（住所、物件金額、利回り、築年、構造、土地・建物面積、が載った資料） - 物件謄本
- レントロール
- 課税評価証明書
具体的な物件を持って面談し、審査
銀行に訪問する場合は具体的な物件を持って行った方が良い。
買う気がない物件でも正直良い
とにかく自分の情報だけ持って行くのだと銀行員としても真剣に検討ができないので、何かしら物件を持っていき、それが買えるのか？買えないのか？を聞いた方が良い。
・持っていかなかった場合：「物件次第ですね〜」という回答にしかならないが、
・持っていった場合：「◯◯が合わないのでその条件がもっと良い物件を持ってきてください」と教えてもらえるからだ。
→この情報を元にどういう物件を探さないといけないか考え、楽待などでフィルターして物件を探したほうが圧倒的に効率が良い
問合せ希望の方
もしも、
「今具体的な内容で●●が早く知りたい！」
「今困っているのですぐ教えてくれ！」
などの要望がありましたら下記の問合せフォームからお気軽に直接お問合せください！
https://adventierra.jp/contact/
不動産投資が初めての方
下記に不動産投資の基礎知識一覧があるので
ここから少しずつ勉強していこう！
https://adventierra.jp/know-the-unknown/
参考
賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/