新築区分業者の裏を暴く(29
新築区分の裏を暴く
CATEGORY
不動産基礎知識
元某地銀銀行員から見た不動産賃貸業の【良い】決算書の基準（27
以前の投稿では「不動産投資にとって銀行は非常に大事なパートナー」というのを記載しました。 融資には銀行の活用が必須！ では、具体的にどういう点を銀行は見ているの！？法人の何が重視されるの！？などを某地銀銀行員にインタビューした内容をまとめました！ このページで学べること 継続して融資を引くための決算書とは？ 銀行員は決算書のココを見ている！ 良くしていかなければいけない決算項目 良く […]
不動産投資におけるデッドクロスとは？図で分かりやすい数字のマジックと回避方法 (25
不動産投資におけるデッドクロスとは？ デッドクロスといえば、株取引をやっている人であれば一般的な用語とした聞いたことがある人が多いかもしれませんね？ 実は不動産でもこのデッドクロスというものが存在していて 「一見、高利回りの物件も実はデッドクロスで利益がでない」 ということがある 不動産投資のデッドクロスに関して、このページで学べること デッドクロスとは？なんで起きるの？ 具体例を元にデッドクロス […]
売買契約書 ローン特約の注意点と回避方法 (24
売買契約書の怖い落とし穴と回避方法 売買契約書の注意点 さて、先日締結した売買契約書ですが、最近裁判沙汰になりかけました。 実は売買契約書は誰でも 「ここを間違えると一撃で数百万円損する」 可能性を秘めている条項があります。 そんな超重要な注意点を伝えます！ その注意点とは… 売買契約書のローン特約が ①解除条件型になっているか ②解除権留保型になっているか そもそも売買契約書のローン特約とは？ […]
新築RC 駒込 売買契約完了 (23
売買契約直後の写真 新年あけましておめでとうございます！今日は2021年の正月ですが、今年は金融機関が閉まってきている中、着実に１，２棟増やしていきたいと考えています。 さて、前回の続きですが現地確認後は金融機関に当たりをつけ、融資が出そうな金融機関があれば売買契約を結ぶというのが一般的融資のあたりをつけてから売買契約する理由は 売主からすると売買契約を結んでしまうとその人の購入が確定するまで、物 […]
住宅ローンで買った不動産は売る？賃貸する？判断基準は？② (21
マイホームは夢があるが…どっちの方がお金になるか？ 住宅ローンの家を売るべきか賃貸に出すべきか・・・ さて、前の記事で 「住宅ローンで買った不動産を売るべきか、賃貸するべきか」 に関して書いたが、そこで「10年分の利益を取れるのであれば売るべき」と話したのには理由がある その理由とは・・・・ 「再投資をかけたらより利益が出る可能性が高いから」 具体例を元に検証 例えば前回の中野の区分を例にした場合 […]
入居付で失敗しない、最低限の確認ポイント② (19
筆者が見に行った鎌倉の物件…あなたならこの物件、どこを確認しますか？ 入居付けで失敗しない確認ポイント２ さて、前の記事では机上で物件をふるいにかける方法に関して説明したが 今回は現地確認をする際の確認項目 現地での主な確認ポイント 現地確認では主に下記の点を確認します ・物件の状態・周りの物件・周辺環境・賃貸会社 物件の状態 確認項目は人によって違いますが、私は下記を調べる・基礎のクラック […]
入居付で失敗しない、最低限の確認ポイント① (18
入居付の賃貸需要確認ポイント 地方物件も都心物件も物件取得後、最も大事になるのが入居率いくら見た目の利回りが高くても借りてくれる人がいなければ実質の利回りは0% しかし、住んでいる場所の近くはまだしも地方物件は自分の土地勘のない地区の物件を検討するというケースが多いのではないでしょうか？ 私も一棟目の中古物件は土地勘どころか、縁もゆかりもない静岡で取得した 特に私自身も 「で、結局この地区は賃貸需 […]
築古物件で適正な利回りを得る注意点 (17
築古物件のリスク ここまでは地方築古高利回り物件のリスクを話しましたが、どうやったらそのリスクを低減できるでしょうか。 答えは・入居率の見極め・修繕の確認です！この2つにだけ注視しましょうなぜならば、銀行金利は使える銀行の制限からおのずと高くなってしまうよって築古高利回り物件購入時、銀行金利を下げるには限界があります。 築古物件の賃貸需要 入居率と修繕の確認の中でも大事なのが「入居率」です！地方高 […]
誰も教えてくれない、築古のリスク⑤一旦まとめ (16
築古のリスクを計算する、基本的なパラメーターは下記 ①利回り②銀行金利③空室率(空室期間) ④修繕費⑤耐用年数切れによるデッドクロス 結論:新築RCと地方築古物件は買う物件を間違える手残りが変わらなくなるどころか、 築古高利回りのはずの地方物件の方が儲からない可能性がある シミュレーションではわからない、築古と新築の利回り計算式 ①利回り・新築RC 7.5% ・地方築古14.5% 上記が2020年 […]