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不動産基礎知識

誰も教えてくれない、築古のリスク④ (15

築古のリスクパート4 さて、先ほどまでの記事で築古の衝撃の事実が露わになった・・・都内の新築と地方の築古では0.4%しか収益性に違いがない・・・ さらに忘れないでいただきたいのはこれは 「突発修繕」「大規模修繕」 を含めない収益性の差のため、築古特有の 「雨漏り」「配管の破損」「外壁の塗りなおし」 などが発生した時点ですぐに数百万の出費となり、0.4%の収益差は吹っ飛ぶ 当然新築・築浅はこのような […]

誰も教えてくれない、築古のリスク③ (14

築古のリスクパート3 さて、先日の続きで一番わかりにくい項目を説明していこう! ⑤耐用年数によるデットクロス 法人で物件購入する場合、耐用年数によるデッドクロスとは建物の耐用年数が切れることで、減価償却が止まり、減税できていた分も支払い税金が増えることをいう 少しわかりにくいので要素を分解して説明しよう ①建物の耐用年数  まず、建物は何年使えるかというのが税法上定義されている耐用年数は・木造 2 […]

誰も教えてくれない、築古のリスク② (13

築古のリスクパート2 さて、先日の続き ③空室率 都内新築 都内で新築であれば賃貸需要が非常に高いため、高い稼働率(低い空室率)を確保できるでしょう。これは部屋が単純に「埋まる・埋まらない」だけの話ではなく「空いてから埋まるまでどれくらい時間がかかるか」も空室率に含まれます。 仮に都内では空いてもすぐに次の入居者が決まるため、空室率を95%としましょう。 地方築古 地方は都内と比べて相対的に賃貸需 […]

誰も教えてくれない、築古のリスク① (12

変な築古を掴まされると都心の物件と利回りが変わらない・・・ さて、前回間違った物件を購入すると 「地方築古」と「都内新築」 の手残りベースの収入が同じになる可能性があると書いた 「収益が倍も違うのだから、そんなはずないじゃないか!!」 とおっしゃる方もいると思いますが、一度冷静に読み進めてみてください※現に筆者は「地方の築浅」を運営してみた結果「都内新築」と利回りが変わらないじゃないか!となって都 […]

誰も教えてくれない、地方築古のメリットデメリット (11

さて、前の記事で築古におけるポイントは下記の点であると記載しました。 ・地方築古メリット→高利回り→家賃は既存の家賃から大きく下落しないデメリット→ランニングコストが高い→耐用年数は残っていない(デッドクロスする) これらを一つ一つ解説していきましょう。 まず、上記で目を引くのは高利回りかつ家賃がそれ以上大きく下落をしない!と言う点です。利回りが高くて、その利回りが維持されるなら最高じゃん!と思わ […]

新築土地探し⑥一旦まとめ (9

新築土地探しのまとめ 新築の土地探しに関して色々と書いてきた まだまだチェックする項目は無数にあるが、一旦主要な確認ポイントを網羅しましたのでまとめる ※前提条件:始める前に数十冊は本を読もう! ①良い立地 × 安く買う が大前提 ②たくさんの業者に問合せを入れて情報が集まるようにしておく ③容積率300%以上を基準に探す ④建蔽率・容積率・レンタブル比からその土地に建つ建物を想定する ⑤斜線など […]

新築土地探し⑤天敵 斜線 (8

新築土地探しの道路斜線 利回りを最大化するために、広い面積をそのまま上に上に伸ばしたいところですが、必ずしもそうはいきませんっ!!何故ならば、相当の件数の業者開拓をしていない限り良い土地は回ってこない どうしてそう断言できるか?それは買う量とスピードが業者と一般投資家では違うから 考えてみてください、、、 年間で月に一件ずつ現金で買ってくれる、ないし融資付の早い業者がいたとして、投資家はせいぜい年 […]

新築土地探し④利回り計算と北側斜線 (7

筆者が過去に設計依頼した物件。見ると屋根がいびつな形に・・・なぜ!? 新築 不動産投資における利回り計算 さて、どれくらいの階層のどれくらいの延べ床面積の物件が建つかざっくり計算して分かったところで、 どれくらい儲かるのか!?の利回り計算をしたいですよね。 一番手っ取り早いのが購入検討している物件の周辺の賃料を SUUMOやHOMESなどで検索して同じ条件の物件が どれくらいの家賃で掲載されている […]

新築土地探し②業者mailを大公開! (5

新築土地情報の探し方 筆者のメールボックス・・・多いときは1日に300件ほどの物件情報が来る さて、新築土地探し①では楽待・健美家に登録して なるべく多くの物件情報に触れよう! 市場での販売価格の感覚をつかもう! という話をしたが、もう少し突っ込んでどれくらいのボリュームをかけるべきかみていこう トップの写真で公開したように私の手元には多くて1日約300件の物件情報がくる昨日も確認してみたが156 […]

新築土地探し①心構え (4

新築で重要な要素は大きく2つ 土地×建築会社 どちらかが弱いと良い物件が出来上がりませんが、この2つの中でも圧倒的に「土地のポテンシャル」が大事 「良い立地を」を「安く買えれば」 新築の仕事の7割くらいは終わったと言っても過言ではない それだけ土地選びは大事で、土地は一度決めてしまうと代替ができないため、慎重に選びましょう。 ただ、「良い立地」が「安く」出た場合、たくさんの投資家や業者が狙っている […]

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