不動産投資の成功率はどれくらいなの？
不動産投資の成功率はとある調査によると69％！
不動産投資に成功したかどうかは人によっても体感が違うため正確に把握しづらいですが、
下記が「不動産のいろは」というサイトで実施したアンケートの結果。（ｎ数が少ないので参考程度ですが・・・）
どうですか？この数字高いと思いますか？案外低いと思いますか？
個人的には断然高いという感触を持っていて、なぜかというと不動産投資は「不動産賃貸事業」であるから。
となると、比較するべき対象は「他の事業」と「不動産賃貸事業」での成功率がどうか？
新たに起業した会社の生存率を経済産業省のHPに掲載されている「中小企業白書」から見てみよう！
これによると、新規設立された会社や個人事業が1年後に残っている率は72％。
更に
3年後に残っている率は50％
5年後に残っている率は40%
10年後にも残っている率は26％
という結果になっている。
それに比べて不動産投資をしているオーナーの69％が「成功している」と回答しているのに対して
5年で一般企業は生存率（成功しているかどうかは別として生き残っている）は40％なので
「不動産賃貸事業」が「他事業」と比べて圧倒的に生き残りやすい・成功しやすい事業であることは間違いない。
不動産投資と他の投資の成功率を比較してみての不動産投資の優位性！
先ほどは「不動産賃貸事業」と「他事業」という切り口で成功率の比較をしているが、
では、不動産投資と他投資での成功率を比較していこう。
実はこの話は過去にも一度解説をしたことがある。
なので今日はポイントだけにして、詳細を確認したい人は下記から見てみてほしい。
端的に言うと「不動産はミドルリスク、ハイリターン」の投資だから。
この表で簡単に表現されている。
これから見てわかるように、リターンが多い割にはリスクや手間は少なく、自分自身のハンドリングの仕方次第でリスクのコントロールもしやすい。
不動産投資の成功率を高めるためのポイントは？
不動産投資を成功させるために必要な3つのポイントに関して解説！
1.賃貸「事業」である、勉強してリスク低減する
まず、最も重要で、最も認識の薄い人が多いポイントを話します！
ズバリ！
「不動産投資」は「不動産賃貸業」であり「事業」である
通常「起業をする」となるとそれなりの覚悟と下準備が必要で「起業なんてできない」という人が多いです、
が、なぜか「不動産投資（賃貸事業）」となると一転すべてを業者の言いなりに丸投げしてしまう・・・・
※かくゆう僕も昔はそうだったので偉そうに言えませんが・・・苦笑
不動産賃貸が「事業」であると認識した瞬間から
・知りたいこと
・調べなければいけないこと
・シミュレーションの方法
・本当にこれがうまくいくのかという不安
など勉強しなければいけないと感じることが山のように出てくる。
おそらく普通の人であれば勉強すればするほど事業のリスクがわかってきて、少しでもそれを低減できるように考えると思うが、不動産投資は「自分自身でリスクをコントロールできる数少ない投資である」と認識した方が良い。
不動産投資で成功するためにはしっかりと「不動産投資」は「賃貸事業」である認識を持ちましょう。
2.購入前に最低3人の信頼できる人に意見を聞く
不動産は賃貸事業であることにも関連するのですが、不動産投資は往々にして
「業者のシミュレーション通り」
にはいきません。
なので、特に新米大家のうちはしっかりと先輩大家から
・他に考慮しなければいけないことはないか？
・シミュレーションで足りていないところは？
・先輩大家のやらかしてしまった失敗
などを聞いておくに越したことはありません。
特に現場復帰や退去後のロスまで業者のシミュレーションシートに記載されていることは今まで僕が見たところ100％無いので自分で算出が必要。
3.返済比率を注意する
不動産投資の成功率を上げる上で最も重要な項目の1つ、それが「返済比率」
なぜ返済比率が重要なのか？
これは非常に単純で
不動産賃貸事業を行う上で最も大きな経費が銀行への返済だから
事業運営を行う中で「固定費を下げる」ことは利益を上げることよりも大事だと言われることが多く、
これを不動産賃貸事業に当てはめた場合
「最大の固定費」＝「銀行への返済」
であるがゆえに、ここを重視せず、賃貸経営に成功することは無い！
この視点を持つと・・・新築区分などの投資で、よくある下記の営業トークがどれだけ怖いことかわかる
業者：「毎月家賃収入より少しだけ銀行返済が多いですが、毎月数千円の手出しで35年後物件は自分のｍ・・・・」
要は売上を上回る固定費を毎月・毎年出費しろということだよね！？
アナタはカモDEATH!!!
不動産投資で失敗する人の特徴と絶対にしてはいけないコト！
不動産投資で失敗する人の特徴と絶対にしてはいけないこと3つのポイントに関して解説！
1.物件選定・購入・運営までを全て人に丸投げ
耳が痛いですか〜？？笑
成功率を高めるために意識するポイントを書いたが、不動産投資は賃貸事業！
事業だと思うと怖くて腰が引けるのに、不動産投資と聞くと何となく簡単そう♪と思うのはなぜ？？
アナタはカモDEATH!!!
同じ事業である以上、通常だと事業運営をするうえで考える
- マーケティング ＝ どの顧客層を入居者として狙うのか？
- キャッシュフローシミュレーション ＝ 空室率の詳細検討
- 長期事業計画 ＝ そのエリアの人口推定
- 変動費の算出 ＝ かかる経費の洗い出し
このようなリスク、リターン、費用をしっかりと通常の事業と同じように検討しよう！
2.新築区分マンション投資
言うまでなく最悪の投資。
投資と言えないレベルの内容で詳細はこの2つの記事を参考にしてもらうのが早い。
もはや再度打ち直すのも時間の無駄・・・・というレベル。
3.賃貸需要を確認していない
最後に不動産投資に於いて、変えられないもの・・・・
それは立地！
「不動産」というくらいなので、一度間違った立地で買ってしまうと取り返しがつかない。
唯一不動産で間違えてはいけないのは賃貸需要が全くない立地を買ってしまうこと。
表面利回りが50％だとしても、どれだけ頑張っても入居者が０だとすると・・・
永遠のゼロDEATH！
サラリーマン不動産投資家が実際に体験した成功事例と失敗事例
・成功事例
1.区分を売却し、一棟物に移行したケース
→僕はこのケース！
一棟物シフトするにあたり銀行から「区分は負債としか見れないので売ってください」
と言われましたｗ
買ってしまった区分はしっかりとシミュレーションし、数百万円の損失があったとしても、
一棟物に移行した方が良い場合はあるのでもし迷うようであれば下記から僕に聞いてください！
2.最初から一棟物の積算不動産を購入したケース
→これが鉄板！
区分から入ってしまう人が多い不動産投資ですが、思い切って最初から一棟ものをイッテミヨー！
3.手堅く戸建てなどを中心に投資したケース
→一棟物は金額的に怖いけれども区分はダメと言われるし・・・どうしたらよいの！
戸建ては都内でも数百万円で買えるものが結構あり、積算も出るものもあるので
区分よりも積算の積み上げは高速でできる投資法。
・失敗事例
1.区分を大量に購入し、売れずに毎月赤字を垂れ流しているケース
→よくある失敗談・・・かくいう僕もそう・・・
区分はそもそもの返済比率が高いため、「空室率」「家賃下落」が来ると一気に厳しくなる。
しっかりと今持っている区分と周辺物件の内容を確認して正確なシミュレーションを引こう！
今数百万円の損だとしても、将来に渡って持つと数千万円の損になる可能性も！？
2.一棟物を購入したが、シミュレーションと大幅に乖離しており、想定通りにならないケース
→特に新築アパートなどにありがちなパターン。
新築の物件はあくまで「想定利回り」をベースに計算されている。
通常業者はなるべく高く物件を売るために「限界ギリギリ」の家賃設定で利回り計算する。
ふたを開けてみて入居付けしようとしたら2割家賃を減らさないと入居付けできない！となりかねない。
3.新築アパートを中心に投資し、拡大しにくいケース
→新築アパートは積算を毀損しがち。
土地と建物の積算合計が購入金額に全く届かない。。。
これだと物件を買うたびに資産が目減りし、担保評価が不足するため、早い段階で拡大が止まる。
土地積算の高い物件を購入して積算を補填する OR アパートを数年持ったら売却して資産の組み換えをしよう！
不動産投資で成功するためのおすすめの投資手法！
2021年3月段階での不動産投資出成功するためにオススメな具体的な投資手法！
・人口 ： 人口が今後も減りにくい都心へドアツードアで1時間圏内
・積算 ： 拡大しやすいように積算以上の物件
・耐用年数： 拡大しやすいように耐用年数以内の物件
・CF： しっかりと手残りの残る物件
筆者が現段階で購入を進めている主な物件目線は上記！
理由は非常にシンプルで
今後も人口が減りにくいエリアでしっかりと銀行評価を積み上げていきながら、保有期間中のキャッシュフローを再投資していけるから
今のところこれに勝る投資方法が思いつかない。
コロナ禍で市場のマネーサプライがじゃぶじゃぶ出ていることを考えると
今後インフレになったことを想定して都心の一棟物マンションを新築して出口で高く売るのも良いと思うが、
2021年3月現在不動産価格が上がっていると言えば上がっているのは間違いないので、
万が一今の段階がプチバブルのような状況だとあとから振り返ってみた場合、
含み損を抱えてしまうリスクは大きい。
不動産投資でどれくらい儲かるの？儲からないの？
不動産投資は基本的にレバレッジがかかっていることで、
小さい元手で大きな利益
を実現できるようになっている。
過去の記事に記載はあるが、
表面利回り９％
という物件も実は・・・・
年利４０％
だったりする。
詳細は下記へ↓↓↓
なぜ表面利回り９％の物件の実質利回りが４０％！？
不動産投資の成功率を上げるためのまとめ
- 不動産投資は「賃貸事業」！勉強なくして成功なし！
- 事業を他人に丸投げして成功するはずがない！
- とにかく新築区分には手を出すな！
- 不動産賃貸事業は他の事業や投資よりもリスクパフォーマンスが良い！
- 可能であれば最初から一棟物で資産を増やしていけ！
もしも、
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「今困っているのですぐ教えてくれ！」
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https://adventierra.jp/contact/
参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/