新築の土地探しの方法
土地情報を探す場合はこのような土地図面と併せて物件概要書を確認して土地情報の詳細を見ていこう
RCの場合、利回りを取るために土地の上にある程度の面積の建物を建てられる条件でなければいけない
木造のアパートの場合もそうなのですが、木造との一番の違いは上に高く建てられるか・建てられないかの違い
木造は一般的に3階（一部工務店などで4階と謳っているところも）、RCは大きく構造が壁式とラーメン構造（食べ物じゃないですよ・・・）の2種類で壁式は一般的に5階（もっと高く謳っている会社もあります）でラーメン構造は10階以上15階くらいまで可能です（分譲マンションなどはこの形）
よって、RCを検討する場合は土地に対して建物が大きく建てられるよう容積率が200％以上は最低確保する必要があり、300％～500％で単価の安い土地があればなお理想的です。ただ、300％～500％の立地は近隣商業・商業地区のケースが多く、安い土地はデベロッパーや業者も狙っています。よって200％でも利回りが合うのであれば狙っていけばよい
新築RCの土地探し
イメージですが、
・「近隣商業地区」
・「容積率300％」
・「建蔽率80％」
・「面積：100㎡」
の土地で考えましょう。
建ぺい率：80％なので、80㎡までしか建物は建築できません（防火地区などでの緩和はありますが、一旦無視）
レンタブル比：80㎡のうち目安として約80％（廊下などの共有部を除く、建築面積のうち容積率に占める比率）のため、1フロアの容積算入は64㎡となります。
階数計算：容積率が300％のため、100㎡の土地の場合は300㎡住居部分を取れます。
300㎡（最大容積）÷64㎡（1フロア当たりの容積算入目安）=4.68階→5階建てのビル
という計算になる
土地の値段は固定なので、上に伸ばせるだけ伸ばせた方が利回りは高く取れます。
わかりやすく説明すると特に都心の場合は
【固定費】土地の値段の坪単価 （仮）坪単価300万
【変動費】建築坪単価 （仮）坪単価120万
となりますが、土地の値段は固定となるので、階数を増やせば増やすほど一部屋当たりにかかるコストは下がりますよね。なので、上に高く伸ばせる土地のほうが有利で、容積率が高いほうが良いのです。
新築RCの具体的な例
具体例としては 土地9,000万円、容積率500％の場合・・・
土地：9,000万円
建物：3階建て8戸≒8,700 万
総額：17,700万÷8戸＝2,210万/戸
土地：9,000万円
建物：5階建て14戸≒13,000万
総額：22,000万÷14戸＝1,570万/戸
と、上に高く伸ばしたほうが1戸当たりの建築単価が安くなり、有利ですよね。
なので、都心でRCを建てる場合は300%以上の容積率のものを狙いましょう！
もしも、
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参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/