新築土地探しの道路斜線
利回りを最大化するために、広い面積をそのまま上に上に伸ばしたいところですが、必ずしもそうはいきませんっ！！
何故ならば、相当の件数の業者開拓をしていない限り良い土地は回ってこない
どうしてそう断言できるか？
それは買う量とスピードが業者と一般投資家では違うから
考えてみてください、、、
年間で月に一件ずつ現金で買ってくれる、ないし融資付の早い業者がいたとして、投資家はせいぜい年に数件…しかも全部融資に頼らざるを得ません。自分が物件を持ってる売主だったらどちらに紹介したいでしょうか？当然前者です。
なので、一般投資家に回ってくる土地は基本的に業者が買わないと判断したものが回ってくるケースがほとんど
そうなると業者が買わなかった何かしらの理由があると思ってください
新築土地探しする上での制約
では、良さそう！と思っても業者がパスする理由…
それは土地の容積を最大まで食えないケースが多いです。
具体的に話すと、南向きの建物なのに、目の前に超高層ビルが建つと日差しが遮られて日中なのに部屋が暗くなっちゃいますよね？これを阻止するのが「斜線規制」です。
斜線には大きく3種類の斜線があります。
（もっとたくさんあるかもしれませんが、建築の専門家にお問合せください・・・）
不動産投資を行う上ではこの3つをわかっていれば大体網羅しています。
その3つとは・・・
①道路斜線（このページのトップの写真で適用）
②北側斜線
③高度斜線（このページのトップの写真で適用）
①道路斜線
前面道路の幅員（幅）によってそこから特定の角度で建物の高さ制限が決まります。
目的は道路の日照や採光、痛風に支障をきたさないよう、また周辺に圧迫感を与えないように建物を高さを規制したルールです。
通常の住宅地は道路の幅員×1.25、商業地などでは1.5をかけた数字が道路斜線の高さ制限になります。
例）商業地、道路幅員6mの場合
6×1.5=9ｍ が建物の前面の壁の高さ制限になります。
特例として、セットバック（建物を道路から意図的に下げて建築した場合）はセットバックした幅員と同等の幅員を反対側に追加した道路幅員から高さを計算することができます。
例）住居地域、道路幅員5ｍ、SB（セットバック）1ｍの場合
5+1(SB分)+1(建物の反対側分追加)×1.25=8.75ｍ と商業地の6ｍの前面道路の土地と住居地域の5ｍの前面道路の土地でもセットバックすれば同じ高さのビルが建てられます。
②北側斜線
目的は北側隣人の日当たりを考慮し、南からの日照の確保のために建築物の高さを規制したルールのこと。
北側の隣地の立ち上がり5ｍか10ｍ（用途地域による）から道路斜線と同じように北側斜線が上に伸びる形になり、北側斜線は絶対的な斜線としてそれを遮る建物は建てられない。
③高度斜線
地区によって絶対高さが10ｍ、絶対高さが31ｍなど決まっており、それ以上の建物は建てられません。
上記斜線によって、「容積上は4階建てを建てられれば容積を食いきれるのに、高さ制限で4階建てが建てられない！=利回りが最大化できない」となります。
これらは文字だけだとわかりにくいので、今後のアップデートで写真を追加して解説していきます。
もしも、
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参考
楽待サイト
https://www.rakumachi.jp/
健美屋サイト
https://www.kenbiya.com/